上海分两种项目，这个和其他

上海楼市的一手房市场每年都会有100个项目，然后每年大概有50个项目清盘，然后会再出50个新项目入市，然后整个市场就保持这样微弱的平衡

这一百个项目就像走马观花一样的在我们眼前，不论是出现还是消失我们都不会太意外，或者说也没有太多的等待

但是百里挑一中，总有一些项目给我们留下不少的念想，而今天和大家聊的这个，名字各位一定很熟，给我们念想了20多年了

项目名字叫

瑞虹新城

如果说项目层面也有IP的话，那么瑞虹新城毫无疑问就是上海楼市最大的IP

这个项目见证着上海楼市的发展，在如今依然持续为市场和客户源源不断贡献产品力，这个IP不仅业内还是用户端都具备极强的认知

随着瑞虹新城对于整个虹口的改造和升级，在如今来看依然有他的借鉴意义和超前的地方。今天借大家点时间，和大家聊聊这个项目

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瑞安集团拿地之初，当时的楼市无所谓快周转之说，但是那个时候的房企都在承担一个职责，就是旧城改造

一来上海需要出让足量市中心地块吸引外资，第二也需要借助外资的力量完成城市升级和改造

瑞虹新城拿地之初正处上海旧城改造的快速阶段

▲效果图

也正是这个时期，瑞安在虹口拿下了170万平米的大盘土地，整个大片区取名瑞虹新城，寓意瑞安和虹口在这里会创造一个新的天地

2012年又一次重新调整了规划优化了商业的部分，但是最开始内部埋下的伏笔如今看来依然让人拍案叫绝

首先我们需要明白整个虹口当初的现状，基本就是这个样子的

▲实景图

基本就是老旧民宅建筑。所以对于这么一个大盘来说，首先毫无疑问提升了区域的人口聚合程度

当然，造好房子让人来买简单，但是让别人过得好以及愿意在这边停留，可能需要很花功夫

或许不少操盘手的第一反应是，没关系啊，我们也规划商业，我也打造商业，不过这个现在喊喊口号就好，以后交房之后随便应付就好了

是的，不少房企当初拿地或许就是这么考虑，这或许就是瑞安这家公司与众不同的地方

首先对于这样的大盘，商业位于整个地块的核心中间部分，整个55万方的商业体量，让周围自己开发的住宅环绕四侧。这也就意味着瑞安从开发这块地开始就没有给自己退路

最核心位置的是月亮湾项目，整体规模是8万方，如今已经交付。我本怀揣着随便看看的心态前往，不曾想看到如今上海体验式商业的最佳范本

▲实景图

从整个规划逻辑大家就可以看出，这不是一个秉持利益最大的项目，最好的位置全部让位于用户，可以让居民自然地穿梭内部，而所有的商业自然地环绕两侧

▲实景图

而这个业态招商也可以看出前期保持极大的克制，并未简单的追求经济效应，还是考虑业态和人群的互动

▲实景图

另外还有一个细节，整个瑞安商业团队除了前期规划和后期招商两端发力之外，在空间运营层面还注入内容这个元素

整个月亮湾引入了摩登天空上海首家门店，赋予了音乐的主题。换句话来说，未来这里不仅仅是一个商业，更确切的定义应该是一个区域生活体验中心

而对于这样的项目，很显然瑞虹并没有看成一个独立体来规划，项目往西侧衍生

就是项目内侧的2万方的星星堂步行街，这是上海第一个体验式亲子街区，涵盖儿童教育培训领先品牌、家庭式餐饮名店、生活零售、个人护理等多种业态

▲实景图

星星堂步行街可以直接衍生到住宅小区内部，从而形成了非常有情趣的步行街

而对于整个项目而言，这是一条完整的轴线，这是一条商业的动线，更是一条虹口居民体验生活范本的样板段

正是因为如此，月亮湾另一侧18万方的太阳宫才如此值得期待

从整体规划可以看到，未来落成后整个1公里的商业轴线会成为整个虹口乃至北上海的示范区，一条层次递进品类丰富的生活步行街

后来我查阅了对应的规划文件，原来对于当初的设计逻辑，瑞安从来不是根据虹新城这个项目的能级做商业规划的，这一条商业街的辐射人数是250万人

讲真，能有这样格局和野心的开发商，不多的

02

所以就从内核的商业轴线你可以看出瑞安对待这个项目的决心，本质上就是希望盘活整个虹口的城市面貌

我不知道各位是否有发现一个细节，太阳宫的开发其实很复杂

▲效果图

项目的西侧直接伸出一条天桥，而穿过天桥几个商业体相互链接实现了与地铁10号线相连

而另外一个维度，在太阳宫的地下部分，地下空间承载停车的功能之外，另一侧也直接与4号线相连。换句话来说，瑞虹新城的太阳宫商业体，本质上也是一个交通动线的枢纽，盘整两条城市轨交

这表明了一个什么态度，未来用户在区域内换乘不仅更加方便和便捷，而且换乘的这一条路，你将穿过这一条步行街，换乘也变得非常的有趣

这就是瑞安的野心，对于这样一个超级大盘的开发，不仅仅简单的在于聚合区域的气场，让生活更加便利出行更加高效，同时也要提升这里的生活品质和生活乐趣

这本不是一个开发商的工作范畴，但是通过这20年，瑞安确确实实就是这么做的

所以悄然间我们发现

▲实景图

整个虹口天际线开始快速提升，整个城市面貌也融入整个北外滩这样的国际范围

并且作为瑞虹新城这样一个单纯的项目来说，也开始对外输出生活模式，周围的项目开发也越大地依赖瑞虹的整体的商业内核

太阳宫两侧还有170米高国际甲级办公双子塔，伴随着城市面貌的改变，未来会成为整个北上海的商业集群

整个虹口依然有升级优化的空间，串联北外滩、陆家嘴等相关区位，瑞安也有决心引入足够优质的产业将其打造成商务区

时间这个元素对于任何一个开发商来说都是宝贵的，幸运的是瑞安都把这个投入到了产品和项目上

这170万方的生活样板，在今天开始才徐徐拉开

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什么，你认为项目已经进入到尾声了？

对于瑞安对于整个城市的改造，似乎才刚刚开始。瑞安带动了区域商业，盘整了市政道路，构建了城市天际线，区域内还有一块资源尚待开发：和平公园

▲实景图

从鸟瞰图可以看出，和平公园位于整个瑞虹新城的最北侧，和地块紧邻，可以南向直接俯瞰

和平公园是上海市中心最老牌的城市公园了，整体占地面积17.6万平米，是市中心为数不多的大面积的城市公园

贯穿项目内部的瑞虹路将直接连通和平公园和瑞虹天地，

而针对瑞虹路本身，瑞安也进行深度的整改和优化，从而城市一条非常优美的市政公园漫步道。就这样一条市政道路，将一南一北的生态走廊的串联，实现了城市到生态的无缝衔接和过渡

▲效果图

这对于瑞虹新城来说毫无疑问是另一种生活方式的输出，如果横轴线代表着城市的繁华，那么这条景观纵轴线就代表城市的宁静

正是因为有这样的理念在输出，瑞虹新城的售楼处可以说是最不像售楼处的售楼处了

▲实景图

整个售楼处被定义成瑞虹生长馆

▲实景图

而这个生长馆内也完完整整地诠释了瑞安地产对于这一期项目的整体理念：给予用户最长久的善意和关怀

▲实景图

瑞虹很用心的在生长馆内部打造了九大生长主题区域，里面包含了影音区、画廊、私宴区、植物生长区、会客区等

换句话说，如果你是项目的业主，你都不需要出家门，生长馆就可以几乎满足你大部分的娱乐需求

未来的场景就是，你可以跟家人一起在瑞虹生长馆内看展览，也可以一起品鉴艺术品，对于孩子而言，可以观察到植物的生存环境，可以看到城市的布局构架

▲实景图

甚至连好友过来了，去家里不太方便，也能来生长馆内坐坐，喝喝咖啡，邻里之间也因为有了更多的集合而产生了更多欢声与笑语

而瑞虹生长馆的存在，就是在最大程度上对这个项目进行了赋能，从而也在最大程度上对项目本身给到了极大的增值空间

从本质上看，瑞安交付的不仅仅是简单的房子或是一个小区，呈现给业主的更多是一种生活氛围和方式

这就是瑞虹新城交付给用户的样本，对待这个城市，对待外部环境尚且如此，更别说对待自己内部的产品了，未来交付给业主的产品，从任何角度看都诚意十足

04

所以，此时此刻的瑞虹新城，是到了最好的时候，未来正在向周围强烈的输出两种生活范本，不论是横向的商业还是纵向的自然资源，都在说着在这里，你可以过的更好

而恰巧的是，双向轴线的交汇之处，就是2019年瑞虹新城大成之作——天悦郡庭

也选择在最近面市了，巧合的是，这一期的产品，整体的产品力极强，也融合了景观价值得到最大程度的放大

▲效果图

首先，地块紧邻和平公园，整体项目就置身在整个公园内，而对于住户来说未来的无遮挡视野就如同纽约中央公园般的生活体验

而内部景观，在天悦郡庭也被重新定义

▲效果图

整体包容度极强的景观效果，让用户穿梭于室内外间都仿佛行走在公园就是如果你走在小区的内部，如果去认真感受一下的话，你会发现整个小区所透露出的景色就是：一步一景

▲效果图

从步入小区的那刻开始，无时无刻都能感受设计的独具匠心，你更会感受到这家企业有魅力的地方，一个项目总是在优化升级，公司总是在项目的打磨中优化成长

▲效果图

瑞虹打造景观都有自己的理念，天悦郡庭则以被誉为“世界花艺奥斯卡”的切尔西花展为灵感，将浪漫主义诗作融入4大英伦主题花园：挚爱云庭、夜莺谧境、棋语诗颂、梦幻睡莲

而面对瑞虹新城的新一期，这几乎是瑞虹新城现在最好的时候，也是新一批天悦郡庭产品力最高的时候，有兴趣的朋友或许可以留意关注下

所以我们再来回头看瑞安在为整个项目投入的元素，我们隐约可以看到两条轴线

▲实景合成图

这两条横竖动线的交叉，或许也就说明了瑞安这家公司的野心。业界一直认为这样的公司不激进，但是在这样非主流的模式下，瑞安交付的一个个作品，新天地和虹桥天地已经不用多说早已名声在外

▲新天地实景图

哪怕是上海杨浦的创智天地或者武汉的武汉天地，产品也超越了项目本身，赋予区域和城市更多的意义

我想这或许是瑞安这家企业给到整个行业的意义。我和操盘手聊天，这家企业后面不论是项目储备还是项目能级都超乎想象，未来伴随着一个个面世，未来一定会革新所有人的认知

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能够兑现一个城市承诺的项目不多，从这个角度上来说，上海大概有两种项目，一种是这个，一种是其他