这是楼市的“遮羞布”，暂时无解！

文/刘晓博

地产圈子里，常常会突然冒出“匪夷所思”的热点。

比如最新，大家正在讨论的是政治局会议提出的“坚决遏制房价上涨”，碧桂园的“塌楼+公关危机”，以及厦门房价。但突然间，一个冷门话题冒了出来，炙手可热：为什么存在“公摊面积”？这公平吗？

当然不公平，而且是楼市“最大的不公平”。但它存在了20年，堂而皇之地成为重庆之外，所有内地城市的“陋规”。

在这两天讨论中，大家一致的观点是：应该废了这个“陋规”。

的确应该废除！但我想告诉大家的是：暂时做不了这件事，甚至三五年内做不到。

什么是“公摊面积”？按照“学术的口径”，是这样的：

产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

注意，一般来说，公摊面积是不包括车库的。如果包括车库，就意味着车位已经被小区业主“购买过一次了”。如果开发商胆敢把车库纳入公摊面积，你就要声张自己对车位的权利了。

公摊面积有多大？一般来说，不带电梯的多层顶多10%，带电梯的看“梯户比”，一般来说占总面积的20%左右。当然有更狠的，超过50%。一会儿我给大家看一个案例。

于是，对购房者来说至少存在“三个面积”：

1、开发商告诉你的面积：相当于“套内建筑面积+公摊面积”；

2、套内建筑面积：相当于“套内实用面积（可以铺地毯的面积）+墙体面积（部分计算一半）+阳台面积（封闭全算，不封闭算一半）”。

3、套内实用面积，扣除了墙体、柱子等真正能使用的面积。

当然，还有更复杂的情况：开发商偷来的面积，还有斜坡阁楼、非标准层的面积等等。

不管怎么说，中国楼市存在一个巨大的漏洞：你买房子的时候，开发商告诉你这套房子是120平方米，但实际上你永远搞不清楚真正的使用面积是多少。即便你自己拿尺子量出来，跟开发商论理，人家还可以告诉你：你没有测量的资质，你的尺子不算数。

这就是楼市最大的不公平。你去买几斤大米，都可以带上自己的电子秤，跟小商贩理论一下，最终搞明白自己到底花50块钱买了多少大米。但你一辈子最大的消费，你几乎没有机会、没有资格、没有能力搞懂，你到底买了多大的房子。

你不动产证上的公摊面积准确吗？不知道。我们常常听到这样的传闻：一个小区，每家每户的公摊面积之和，是远远大于“小区总的需要公摊的面积”的。当然，普通业主永远没有机会来验证它、监督它。

所以，你即便是到死，自己住的房子到底有多大，都可能是个“罗生门”。

但是，你又必须为这个“罗生门”买单、纳税。未来，你还有可能以房地产税的方式，为这些不属于你的面积年年买单。

有人说，重庆为什么能使用“套内面积”？其他城市为什么不能学？当然可以学，但至少5年内都没有机会。或者说，相当长的时间里，重庆的经验无法推广。

为什么？因为会带来更大的社会焦虑，并对楼市产生价格上涨的刺激、暗示作用。

给你看两个例子，就明白了。

上图是深圳海上世界“双玺花园”的一套房子，也就是此前朋友圈刷屏的“5000万蹲”的那个楼盘。截屏来自“深圳规土委”的“一手房源公示”，所以是货真价实的。

可以看出，这套2栋34A的房子，总建筑面积是425.28平方米，其中公摊面积是65.57平方米，公摊面积占比是15.4%，应该说在高层里非常合理了。

但根据超过15万平方米的单价，我们可以推算出来：购买这套房子的业主，在花了将近1000万的时候，还没有“进门”。或者说，他为公摊面积支付了将近1000万！

如果取消公摊面积，按照套内建筑面积计算，这套房子的单价应该是：17.94万元。也就是说，转眼之间，这套房子单价就从15万元变成了大约18万元！

这将怎样拉升新房成交单价？深圳控制房价上涨的努力还能奏效吗？

即便国家允许使用“套内面积计价，给老百姓的心理刺激也是非常强烈的。

更何况，还有下面这种“奇葩”：

这是“侨城一号”的一个单位，房屋性质是“宿舍”，它的公摊面积竟然占了总面积的60%！

77.26平方米的总面积，只能得到一套“户内面积”（包含墙体）29.48平方米的小房子。如果按照总价折算，套内面积的单价将达到26.2万元！

这又将给普罗大众带来什么样的心理冲击？！

所以，“公摊面积”还会在较长时间里存在，因为它是高房价的一块“遮羞布”。