直追孙宏斌，这个地产二代有点猛

文丨不白

孙宏斌或许怎么也想不到，2019年，一个后生竟用自己的成名武功——并购，抢走了自己“白衣骑士”的荣誉称号。

他就是世茂的少东家，刚于今年初就任上市公司（HK.00813）总裁的许世坛，其父就是向国家捐赠《千里江山图》的许荣茂。

自今年3月以来，“新官”许世坛已经带领世茂并购了十几个项目，总耗资近200亿，相当于去年世茂现金拿地总金额的三分之一，并且成为两家深陷危机的知名房企——泰禾、粤泰的白衣骑士。

由上表可看出，粤泰和泰禾均是世茂的大客户。据知情人士透露，接下来，世茂还将有新的收购消息披露。

世茂房地产近期鲜少在公开市场有所斩获，如一季度其完成了近1000亿元货值储备，其中有接近85%是通过收并购获得的。许世坛似乎认准了并购这条路，而且走起来比孙宏斌还猛。

那么，该如何看待许少东家的这波操作呢？笔者下面就从生意的角度解析一二

其一，不想当将军的士兵不是好士兵，不想将企业做大的老板也不是老板。不管上面怎么喊话调控，也不管楼市拐点或新常态是否真得来临。对于房企尤其是大型房企来说，只能选择一条道走下去，不能减速更不能刹车。世茂也不例外。

所以凡是任何有“补仓”机会，房企都是不会错过的，只要条件合适就会毫不犹豫的揽过来，至于日后能否吃下或消化掉，日后再说。

况且很多房企老板对企业规模和江湖地位，有着心魔一般的追求。而且世茂还有过掉队的不光彩经历。

世茂房地产曾坐稳闽系房企头把交椅多年。2014年，曾以707.8亿元的金额位居房企销售榜的第8位，那是它最高光的时刻，但此后再未跻身前十。2016年更是跌到了第16名。

2018年，又上升到了第11名，今年前5个月，世茂房地产也徘徊在11、12名，始终离前十一步之遥。

去年世茂全年合约销售额同比上升74.8%，前5个月世茂销售规模同比增长了39%，大幅跑赢市场行情。所以不排除许世坛借着这股气势，通过买买买，再度将世茂拉回前十的可能。

如是，既能彰显自己这个新官的水平，也能确保世茂这头大象接下来不会减速，同时也能让资本市场重新审视世茂的价值。

二、对于生意人来说，赚钱很简单就四个字“低买高卖”。但实践中，时间点的把握至关重要。

对许世坛来说，现在就是一个很好的时间点。此前其曾谈到，“正是因为今年不少房企进入了集中偿债期，才让世茂收获了这一波收并购机会。”

说白了，就是2019年其他房企或项目现金流吃紧、玩不转了，才让世茂有了捡趴活（捡便宜）的机会。

另一方面，世茂较低的杠杆和财务压力，也为许世坛在市场扫货提供了较高的安全边际。

年报显示，2018年世茂房地产的净负债率为59.4%，而行业平均在80%以上，个别房企如正在水深火热的泰禾更是高达342%。现金方面，截至2018年年底，世茂房地产共有现金及银行结余（包括受限制现金）约为495.77亿元，足以覆盖短期借款。

值得一提的是，在这种情况的交易中，卖家和买家的地位是完全不对等的：卖家卖项目本质上是断臂求存，不得已而为之；买家表面上是驰援卖家的白衣骑士，但事实上更像是“趁火打劫”式的抄底。

俗话说得好，“趁你病要你……”所以并购，对买家来说，往往能谈成更划算的买卖。

比如泰禾在出让项目时，一般轻易不会把操盘权让出去，有些了解过这一情况的房企也正是在得知这一点后选择放弃。

但在与世茂的交易中，泰禾显然还是作出了一定让步——杭州蒋村、南昌茵梦湖和广州院子世茂持股的比例均为51%。这样世茂就成了大股东，有更多的话语权了。

所以，从生意的角度来说，刚上任总裁的许世坛很有动力去买买买。况且并购又比深陷“赢家诅咒”的土地公开拍卖市场划算多了。

不过，凡事都是相对的，并购的项目都是不完美的。房企并购市场上的坑太多，吞的下、难消化、狼狈吐出来的例子不胜枚举。

比如这次世茂收购粤泰的项目里，便有标的项目存在诉讼及查封事项。很考验许少东家的拆雷能力。

另一个面，地产江湖素来是各领风骚一两年。

就像2017年时，泰禾也是风光无限，销售大涨、四处买地，年底之时，老板黄其森更是喊出2000亿的大目标，结果人算不如天算，快速变化的市场局势，很快让泰禾翻了船。

同是在2017年，气势正虹的富力捡便宜吞下万达77家酒店，结果2018年业绩翻脸，如今被市场认为是败笔。

现在来看，世茂的基本面还算不错，但捡便宜的世茂日后会不会掉进暗坑里，重蹈泰禾、富力覆辙，还有待观察。