深圳出台“楼市新政”，力度空前，影响深远……

文|刘晓博

传说中的深圳新一轮楼市调控，终于在7月15日上午9点半亮出了底牌。

这次调控可谓力度“超预期”。其中主要看点如下：

1、深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户仍然维持5年社保。

点评：深圳落户门槛在一线城市里一直是最低的，此前落户就可以买房。现在必须等3年，而且要缴纳3年的社保或者个税。

“落户不能马上买房”，在很多城市都已经出台过类似政策，比如成都、西安、长沙等，但一般是1到2年时间。深圳一下子拉长到了3年，力度空前。

这个政策没有明确两点：深圳户籍家庭年满18岁的孩子，之前可以直接购房，以后是否需要附加3年个税或者社保；离退休父母户口迁入深圳的，怎样处理其购房问题。如果都要求社保、个税，相当于不允许这些人买房子，这也不太合理。所以，需要有一个实施细则。

2、夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

点评：深圳之前明确，夫妻离异2年内买房子的，首付要7成。现在又出台了这项政策，等于拉长了离婚购房的时间，普通夫妻估计不太敢这样玩了。因为周期太长，不知道感情上会发生什么。

3、提高了部分购房者的首付比例。购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。

点评：上述内容跟之前的不同点是——购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的“购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%”的内容，意在抑制非普通住房的价格上涨。

4、购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

点评：这一条下，新增了“买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%”。增加了这一条之后，深圳2套房政策比北京还严格——北京2套房的首付比例是60%（普通住房）和80%（非普通）；而深圳则为70%和80%。

5、更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

点评：每套房子都会有一个官方的计税参考价，更新的意思，其实就是提高。这不仅涉及到增值税的税基，还涉及到契税、个税的税基。

免增值税的年限从2年延长到5年，意味着更多的房子其二手房交易的成本将大幅上升。目前增值税及其附加的税率为5.6%，一套1000万的房子就是56万的增值税。

此前有人建议，深圳应该把住房的3年限售期延长到5年。说实话，5年太长了，会影响深圳住房的流动性，加剧短缺。用税收来调节，是更高明的。

6、细化普通住房标准。享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

点评：这条规定的重心在第三点，这意味着深圳2019年11月11日取消了的“总价标准的豪宅线”，又恢复了。虽然750万的价格，看起来比此前的豪宅线大幅提高，但这期间房价上涨更多。750万意味着，深圳相当一部分的住宅，在二手房买卖的时候都将大幅加税。在南山区，想寻找750万以下的二手房，恐怕不是很容易的。其政策重点，显然是加强对深圳西部楼市比较火热的地区的调控。

7、对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

点评：这意味着深圳新盘的抽签规则，将发生重大变化。不是什么人都可以去抽签，对深圳贡献比较大（缴纳社保、个税时间长的）人，会获得更多抽签机会。

8、进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

点评：三价合一，意味着二手房交易里偷漏税将变得更加困难。

此外，新规还要求“加大二手住房交易信息公开力度”、“严厉打击房地产市场违法违规行为”。

这份文件一共8条，可以被称为深圳的“新8条”。下面谈谈“深圳新8条”的整体印象和影响。

第一，深圳“新8条”力度非常大，实施之后让深圳楼市的调控力度在不少方面超过了京沪、抛离了广州，堪称全国最严的城市之一。

比如2套房的首付比例，比如离婚人员购房资格、贷款的管控，再比如落户人员购房资格等，都超过了京沪。但由于深圳落户比京沪容易，所以整体的调控力度应该说跟京沪各有重点，仍然在一个级别。

跟广州相比，深圳调控力度则领先了很多。广州目前2个区不限购，4个区人才购房全面放松。其他区的调控力度，也远不如深圳。

总之一句话：深圳的房票变得更加稀缺，如果你有一张，千万要珍惜它。

第二，此次调控力度超过预期，或许意味着今年深圳会有新利好（今年是特区成立40周年）。当然，这只是一个猜测。此前海南的利好在公布之前，也有比较严厉的调控措施。

第三，深圳没有出台对商务公寓的调控政策，这将把一批资金挤到公寓市场，是公寓的利好。公寓市场相对过剩，也需要增量资金的支撑。但大家需要明白一点，公寓附加的权利低于住宅，未来涨幅也会低于住宅。

第四，深圳出台比较严的调控措施，对大湾区其他城市、特别是临深地区是利好。一些失去在深圳购房资格的人，或许会转向临深地区。

第五，深圳最近几年，一直是国内楼市的风向标和“新周期”最先启动的城市。所以当深圳出台比较实质性的调控措施，对全国会造成比较大的影响。接下来，恐怕会有一批城市参照执行。

第六，一批炒房客将折戟深圳。由于这一轮调控力度比较大，此前在后海、宝中恶炒房价的一批炒房客，显然遭遇了当头棒喝，他们被套是大概率事件。如果自有资金比较少，可能被迫要斩仓出局。

我之前在文章里讲过：在中美博弈加剧的情况下，高层不愿意看到股市和楼市出现明显的泡沫，因为那样会带来新的风险。但也不可能让楼市和股市变冷，因为还要稳增长、保就业。更加严格的鸟笼行情，才是未来的走向。

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