这个四不靠的城市，也火了

文 | 白羊

深圳、东莞刚着手给楼市灭火，来自徐州的火苗又窜上来了。

最新一期（第163期）冰山指数显示，徐州挤下惠州成为榜单新探花。

国家统计局刚发布的6月新建商品住宅价格指数亦显示，徐州无论是环比涨幅（1.1%）还是同比涨幅（11.2%）在70个大中城市都位居前列。

至于火热的直接原因，像深圳、东莞一样，我们可以归咎于炒房气氛浓厚。

早在今年5月初，中国经营报就对徐州楼市做过一次报道，截至3月，徐州新房价格已连续上涨50个月。记者走访发现，徐州的几个热门板块，虽然住宅成交量可观，但大多为投资客。

然而真相又没那么简单，因为它的土地市场也很热。

2020年上半年，徐州卖地收入248亿，同比增长71%，其中，主城区卖地收入150亿。

除了卖地总收入创新高，徐州主城的地价也在一路走高、板块“地王”频出。

据统计，2020上半年徐州共拍出14幅楼面地价超5000元/㎡的住宅用地。其中，9个板块的地价天花板在上半年纷纷被刷新，分别为：九里板块、北三环区域、大学路板块、徐州乐园区域、老矿大板块、淮海新城、高铁新城、大庙区域、云龙万达板块。

在创新高的地价助力下，也基本可预见未来徐州两年的房价走势。

若说信息和认知都相对有限的单个购房者们容易受到羊群效应的驱动，房企显然要理性和精明的多，当徐州各板块的地价天花板频频突破时，只能说明一点，开发商对徐州的基本面和未来趋势很是乐观，且已在房企之间形成共识。

下面，我们就从基本面上说说徐州——一个四不靠的城市。

之所以说徐州四不靠，是因徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，离长三角、以郑州为核心的中原经济圈、以济南、青岛为核心的半岛经济圈都很远。

这也就意味着，其没有大腿可抱，发展只能靠自己。

不过，任何事都有两面性。也正是因为所在区域离各自省会都很远，且区域内城市普遍偏弱，反而让徐州成了该片区的“无冕之王”，成了不是省会的省会。

2019年，徐州GDP总量为7151亿，超过大连，全国第27，江苏第6。

若将徐州放在北方城市中，其实力和发展冲劲儿可谓是典型的优等生。

过去10年，GDP50强中，北方城市排名实现上升的仅4个城市，其中三个是省会，分别是郑州（前进6名）、西安（前进6名）、济南（前进1名）。

最后一个是徐州（前进10名），也是4个城市中进步最大的一个。

人生如逆水行舟，不进则退。城市，又何尝不是如此。十年的排名变化，充分说明了一个城市的真实状态和发展水平。

当然，从上述表格中，也可以解读出，过去10年，除了徐州、郑州、西安、济南和北京，其他北方城市都处于相对的衰落中。

除了绝对实力外，徐州的区位（淮海经济区扛把子）、交通要塞、人口内生性增长和聚集力，都为其在未来提供了更多可能。

一是，淮海经济区中心城市，使得徐州战略地位比肩省会。

徐州不仅在区位上是中心，交通上是中心（京沪、陇海两大干线铁路、京沪、连霍高速、京沪高铁等国家大动脉的交汇处），在战略地位上也是中心。

可以说是，徐州占位最好的非省会地级市。

2017年国务院正式批复了徐州为淮海经济区中心城市，这也意味着淮海经济区正式上升为国家战略；

根据规划，淮海经济区的确切范围，包括江苏的徐州、连云港、宿迁，安徽的宿州、淮北，河南的商丘，山东的枣庄、济宁、临沂、菏泽等市。

换言之，若把横跨四省的淮海经济区当作一个“省”的话，徐州就是这个省的“省会”，综合实力最强的“大哥”。

国家重视淮海经济区原因不难理解，因为这些地方离各自的省会城市较远，在省内基本是属于被遗忘的角落。以徐州为带头大哥组建淮海经济区，一是可以获得政策倾斜，二是上述城市离徐州都相对较近，可有效地带动区域内的资源要素的流动和重组，推动区域经济发展。

另一方面，江苏省内一直面临着苏南、苏北经济差距过大的问题。若能以徐州为龙头带动苏北振兴，江苏省政府层面将是十分乐见的。

所以也基本可预见，从中央到江苏省，未来徐州都将获得更多政策和资源上的倾斜。而这些外部的增量因素，将推着徐州大跨越式发展。

而在今年2月，国家发改委批复了徐州城市轨道交通第二期建设规划（2019-2024年）。

根据规划，徐州未来5年将新建4条地铁，里程为79.3公里，5年后的总里程将达146公里，较于现在已运营里程增长5.6倍， 届时运营里程在地级市中仅次于苏州、佛山、东莞。但苏州、东莞、佛山在战略地位上显然没有徐州这般的优势。

但苏州、东莞、佛山在战略地位上显然没有徐州这般的优势。

苏州是抱上海大腿、东莞是抱深圳大腿、佛山是抱广州大腿，虽然抱大腿可以吃香喝辣，日子过得也很不错，但到一定规模和层次的时候，就很难再有突破了。

至少战略地位上是如此。如虽然东莞、佛山在GDP仅次于深圳、广州，但广东3个副中心城市却没有它们俩，分别是湛江、珠海、汕头。

值得一提的是，去年9月，徐州的第一条地铁才正式开通。如今中央允许徐州在地铁建设上“刚会走就可以跑”，背后或许有扶持徐州之意。甚至如若日后有大的行政区域划分，徐州真有可能成为淮海省省会。

二是，徐州人口聚集能力强，经济的内生性增长有保障。

从在校小学生指标看，在地级市中徐州近十年的表现还是比较亮眼的，不仅止住了下滑趋势，还吸引来了大量“新徐州人”。

（数据来源：Wind，XTIMES金融财经组）

新千年的头10年，其在校小学人口是持续减少的，也可见那十年其人口处于持续流失状态，2009年见底后，开始持续回升。另一方面，基于出生人口得出来的小学生理论在校人数与实际差异，也表明近年来有大量的外来人口带着孩子到徐州发展和定居。

而这一上升周期与徐州过去10年GDP的强势表现正好重合，由此亦可见，人口增加与徐州经济增长之间的共荣共生关系。

在内地绝大多数地级市近年来都在面临着人口流失的难题（主要是来自一线、副省级城市和省会城市），而徐州的逆势表现还是让人眼前一亮的，其不仅意味着徐州人口顶住了大型城市的人口吸虹压力，作为淮海经济区中心城市，正在发挥强大的人口集聚能力。

当然，徐州值得看好，但也不能盲目乐观。

如下图可见，过去几年，徐州已出让土地规划面积达2.33亿平方，仅次于成都，高过武汉等城市。

但从徐州主城区近两年的新房供应看，也就稳定在七八百万平方。间接说明，天量的规划供应中，可能大部分来自下面的县市。

（2020年6月徐州新房均价一览）

所以，出于规避风险考量，下注还是优先考虑徐州主城区。

今年上半年，房企们频频刷新徐州主城主要板块的地价天花板，某种程度上，走的也是这一路线。