楼市：成都向左，重庆向右

文 | 白羊

新常态下楼市正在加速分化，这种地壳运动式的板块分化不仅限于一二三线与四五六线之间，即便新一线城市之间往往也是冰火两重天。比如西南双雄成都、重庆。

近日，成都再次被上面点名。

8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会。其中，成都、沈阳、长春、银川、唐山、常州等6个城市参加。据悉，参会城市表示将切实履行好房地产调控主体责任。

这已是时隔一个月，成都第二次参加相关会议，值得一提的是，上次参加会议的城市中，杭州、深圳、南京、宁波等都已收紧调控，也由此可见成都楼市调控压力之大。

今年以来成都楼市持续火热，多个项目被媒体曝出“万人摇”，而数据也直接证明，成都楼市的热并不是个例或局部现象，而是普遍性的热。

锐理数据显示，2020年上半年，成都新建商品房市场量、价两旺，成交商品住宅共计87956套，同比上涨42.58%；成交住宅均价13131元/㎡，同比涨幅达15.9%。

由此，成都也成为上半年国内屈指可数的几个彻底摆脱疫情影响并实现大幅正增长的城市。

除一手房外，成都二手房市场的表现也是可圈可点。

据贝壳找房发布的数据显示，成都二手房流动性指数在主要城市中，仅次于深圳，是唯一一个逼近80%的新一线城市。相比之下，重庆仅有成都的一半。

然而，与成都楼市过热不同，隔壁大兄弟——重庆楼市要明显偏冷。

日前，重庆重新开起了一度中断了的房交会，并开辟两条战线（线下房交会时间为8月28日-30日；线上房交会时间为8月28日-10月31日）。

据悉，在房交会期间购房能享受到诸多福利。也由此可窥见，重庆楼市之冷。

除了这个间接证据，现场调研和数据对比也证明了这一点。

如下图可见，过去两三年，重庆主城每年新增一手房库存都在两三百方左右，今年上半年虽然出现了逆转，但并不能扭转现状，且上半年的供不应求主要是受疫情影响，开发商工程进度受阻、推售放缓所致。

但也应注意，今年上半年重庆主城一手房成交量较去年同比下降近37%，与成都楼市形成了鲜明对比。

另据重庆两江商业评论的估算，目前重庆中期住宅库存约6000万方，若按照住宅2000万方的年去化量来估算，目前的存量周期大概是3年。

供需的严重失衡，不仅加大了当地市场的去化压力，也抑制了房价的上涨。当然，这种压力在一手房价上体现的并不明显，重庆一手房房价仍在缓慢增长，但增速已远没前两年的势头了。

据国家统计局公布的最新70城大中城市新建商品住宅价格指数显示，7月，重庆新建商品房价格指数同比增幅为4.6%，仅有成都的一半。

在更能真实反映楼市状态的二手房市场，如今重庆正在承受着巨大的抛盘压力，链家数据显示，重庆二手房挂牌量达到16万套，在主要新一线及强二线城市中，排名首位。

由于接盘侠增量不足，且叠加一手房（库存量也很大）分食，已使得重庆二手房出现了大幅回调。

据近期去重庆调研的媒体表示，两江四岸、照母山等片区（开发基本完成，已进入存量市场）二手房的价格较于2018年高峰期出现了10%—20%的回调。

另有统计数据也显示出重庆二手房价在降。2018年9月，重庆二手房的挂牌均价约13237元/㎡；2020年8月，挂牌均价约12343元/㎡，两年跌了将近1000元/㎡。

官方数据则显示，7月重庆二手房价格指数同比下降2.3%，同期成都同比增长5.2%，差距达7.5个百分点。

对于押注重庆的炒房客来说，这无疑是个令人泄气的现实。

成都、重庆作为西南双雄，论经济实力和基本面都不差，前几年楼市火热期时，兄弟俩是吃着火锅唱着歌，然到今年却走出了冰火两重天，背后原因值得深思，尤其是对投资客而言。