深圳控股投资恒大分红20亿 但销售依然审慎

与一年前不同的是，或许是股权投资收益过于明朗，深圳控股主动开始在业绩会上提及有关恒大地产带来的分红成效。

8月28日，深圳控股召开2020年中期业绩线上发布会，董事会主席吕华、执行董事及总裁黄伟、执行董事及副总裁董方、执行董事刘世超、首席营运官朱国强列等现身出席。

参会管理层有些许变动，早前7月23日，深圳控股发布公告称，由于已届退休年龄，刘崇辞任公司执行董事。同时，刘世超也由公司非执行董事调任为公司执行董事，董方获委任为公司执行董事。

今年以来，深圳控股动作不算太多，围绕在其身上的话题大多还是三年前那场对恒大地产的股权投资。对此，首席营运官朱国强在会议上公开透露，自投资恒大地产以来，按照双方的引战协议推进，深圳控股连续三年都取得不错的分红回报，三年内累计分红接近20亿元。

“大家关心的恒大地产和A股上市公司重组进程，据公司和恒大地产的密切沟通，恒大也在积极推进各项前期工作，包括和监管层以及其他战投之间的沟通都在进行，我们知道这是很多股东的期待。这场重组日后若顺利推进，也能够给恒大地产的战略投资人一个满意的回报。”朱国强进一步称。

显而易见的是，对于深圳控股而言，这无疑是一笔不错的投资，也正在享受既定的回报。

利润与销售

事实上，相对于股权投资带来的收益，深圳控股在营收上并不算亮眼。

2020年上半年，深圳控股实现营业额41.22亿港元，比去年同期下降6.4%；实现毛利15.66亿港元，比去年同期上涨5.7%；综合毛利率38.0%，较去年同期提高4.4个百分点；每股基本盈利为3.65港仙，较去年同期下降31.3%。

同时，归属股东净利润3.23亿港元，比去年同期下降27.8%；如剔除投资物业及金融资产公允价值变动的净影响，归属股东净利润为10.01亿港元，较去年同期上涨76.1%。

其中，结转物业销售面积9.07万平方米(不包括本集团主要联营公司所佔权益)，比去年同期下降44.6%；实现物业销售净收入约19.65亿元，比去年同期下降8.5%。

管理层对此解释为，销售收入由于结转的安排，2020年大部分的项目的结转会安排在下半年，因此销售收入有小幅度的下降，但整体毛利情况比较好，毛利润亦有小幅上升。

观点地产新媒体了解，上半年深圳控股的房地产开发销售毛利率为43.4%，比去年同期上升5.7个百分点。深圳项目平均毛利率约为46.4%，其它城市平均毛利率约为37.9%。

同时，在核心盈利、股东应占净利方面，深圳控股管理层认为，核心盈利受到合营联营的公司因疫情经营收入下降、土地增值税增加之外，还有投资恒大地产给深圳控股的分红影响，以及两个非现金因素影响——投资物业公允值变动、金融资产公允值的变动。

其中，投资物业公允值变动体现在深圳投资物业市场上半年的低迷之中，租金市场的整体下降，导致投资物业公允值评估价值减少；金融资产公允值变动则主要基于恒大地产的股权投资入账，由于资产每年都需进行评估，并以可供出售金融资产入账，上半年的评估价值有所减少所致。

若抛开不稳定的利润涨跌，这家深圳最大国有房地产企业在销售上实现了一定的平稳增长。

公告指出，2020年上半年，深圳控股实现合同销售额75.82亿元，同比增长17.8%，合同销售面积25.64万平方米。

在深圳控股看来，这些归功于把握了预售政策调整与住宅市场复苏的时间窗口，而主要推进的重点项目为前海颐湾府、泰然立城、马鞍山深业华府、深业鹭栖府、深业东岭等，其中深圳项目占比约73%，是深圳控股的主要销售来源。

截至2020年6月底，深圳控股已售未结的合同销售款项约312亿港元。

最新数据显示，今年1-7月，深圳控股总合同销售额约85.65亿元，较去年同期上涨24.8%，总合同销售面积约29.8万平方米，较去年同期上涨17.8%，平均售价约为2.87万元/平方米。

融入湾区与60亿拿地兑现

在土地投入方面，粤港澳大湾区依旧是深圳控股的重点区域。

3月底的2019年业绩会上，董方曾透露，深圳控股2020年买地的初步计划不会低于60亿元，同时会首先聚焦于深圳，此外在广州、南京、粤港澳大湾区的合适项目会优先考虑。

对此，进入2020年，深圳控股通过公开市场、收并购以及股权交易等方式，不断加速补给土储。报告期内，该公司以总地价约18亿元在成都取得两幅土地，总计容建筑面积约35.2万平方米；近期经历69轮报价后，以超过40亿元拿下的广州南沙地块。

深圳控股透露最新的拿地情况，董方表示，截至目前深圳控股土地招拍挂拿地已经完成60亿元的计划，完全兑现之前的承诺。

除此以外，在投资物业方面，3月11日，以3.89亿元的总投资报价中标深圳市妇儿大厦改造PPP（政府及社会资本合作）项目，建设期3年，运营期限长达19年；7月初，与深业集团签订协议，以约5.37亿元的对价收购深业进智52.848%的股权，拿下其位于位于深圳市罗湖区的核心资产，包括进元大厦、智丰大厦及目前用于出租的其他项目。

虽然目标已经完成，但董方进一步补充称，“下半年我们会在深圳、粤港澳大湾区及重点耕耘的南京、长沙等一二线城市密切跟踪适合地块，如果有合适的价格与机会还是会积极跟进。”

值得一提的是，有提问者疑问广州南沙地块耗资高达40亿元，相当于将耗费掉深圳控股去年所有的归母净利润。董方对此回应，“目前深圳控股的现金流水平、负债水平处于非常健康的状态，不会因为拿了这一块地对销售产生多大的压力，一切依旧会按既定的计划稳步推进。”

截至2020年6月底，深圳控股土地储备规划总建筑面积约486万平方米（权益部分418万平方米），计容建筑面积366万平方米（权益部分319万平方米），在建项目规划总建面约246万平方米，计容建筑面积187万平方米。其中，一二线城市土地储备建筑面积占比57%，大湾区土地储备计容建筑面积占比达46%。

在董事会主席吕华看来，深圳控股一直聚焦于深圳和粤港澳的发展，除了澳门和肇庆没有布局之外，其他的几个城市都已经提前布局。而未来在与各路开发商的竞争中，也将利用自身全产业链开发以及产业导入方面的优势，积极跟政府进行合作，采取勾地方式取得新的开发资源。

“融入大湾区已经是既定的现实，下一步深圳控股如何找到优势，做强做大，横跨深港两地，发挥国有企业优势，发挥全产业链开发的优势将是重中之重。”吕华进一步表示。

多变政策与杠杆控制

2020年，疫情叠加与政策多变给国内房地产市场带来着不小的波澜，置身行业之中的企业，都不可掉以轻心，而对大环境的敏锐与防备，也是不可或缺的重要能力。

有统计数据显示，2020年上半年，房地产调控政策累计达到304次，2019年上半年为251次，同比上涨21%，调控次数的历史纪录正在被刷新。7月15日，深圳发布最严楼市限购

“715”新政，抑制投机炒房，加强房地产金融监管。

政策带来短期内的影响明显，大量购房者失去购房资格，深圳控股对此做出了测算，结果显示，自身项目大概有20%-30%的购房客户失去购房资质。

但吕华认为，深圳未来的市场依旧没有太大的问题，在政策、人口、资源以及土地市场供需矛盾的相互作用之下，公司对于深圳市场仍然非常充满信心。

面对近期频繁传出的监管部门有关金融监管的“345新规”的三条红线，执行董事刘世超表示，深圳控股暂时还未收到监管部门收紧融资通知，但经过内部大致测算，公司目前基本处于安全区内。

“如果以现有报告期内的带息负债规模260亿元来测算，我们预计可以增加40亿元；而如果到明年1月份开始执行的话，融资空间就非常大，可能会增加270亿元左右。所以我们预计，如果这个新规正式出台，对公司的影响可能比同行要小。”

报告显示，截至6月末，深圳控股银行及其他借款总额260.95亿港元，其中184.63亿港元为浮息借款，其余均为定息借款，长期部分167.41亿港元，约占总借款总额的64.2%，短期部分93.54亿港元，约佔借款总额35.8%。

此外，深圳控股平均融资成本为4.37%，较去年全年下降0.33个百分点；现金结存为187.13亿港元；除非控股股东权益后净资产为427.45亿港元；净负债率(负债只包含银行贷款及其他借款) 17.3%，包含股东贷款及其它所有带息负债后的净负债率为36.7%，较去年底下降4.0个百分点。

一直以来，得益于国企资金与背景优势，深圳控股净负债率相对平稳。2017-2019年间，深圳控股净负债率分别为49.9%、54.2%、40.7%，总体上杠杆控制合理，处于行业较低水平。

刘世超也透露，深圳控股近几年的净负债率一直逐步下降，从融资规模来看较低，而未来是否需要加杠杆，将视公司的发展及项目的拓展情况再进行决策。“在规模化和效益利润最大化方面，我们会均衡进行取舍。”

以下为深圳控股2020年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：3月份业绩会时，公司说今年买地的初步计划不会低于60亿，请问上半年拿地指标完成得如何？下半年是否会加大拿地进度？以及会着重于哪些城市的布局？二是公司此前计划2-3年内将物业管理业务分拆上市，当前进展如何？物业规模有多大？是否有进一步扩张的规划？

董方：我们到目前为止，公司土地招拍挂正好是60亿，分别在今年的上半年成都的两宗地块，和上一周在广州拿的南沙地块，三个地块加起来正好是60个亿，所以我们是完全兑现了之前的承诺。

下半年我们会在深圳、粤港澳大湾区及重点耕耘的南京、长沙等一二线城市会密切跟踪一些地块，如果有合适的价格我们还是会积极跟进的。

物业方面，目前深圳集团内最重要一个是物业集团，一个是深业智慧园区，这两个混改工作正在稳步推进当中，包括我们的评估工作及相应内部的审批程序都正在推进当中，应该说进展是在我们的计划之内。目前物业管理面积，两家公司加在一起大概4200万平方米，今年8月份特别是深业智慧园区新拓展的就有将近200万平方米，包括我们在坝光项目、龙岗的产业园区项目。

现场提问：物业投资业务归公司第二大盈利贡献来源，2014年-2018年间贵公司投资物业租金收入年均增长约13%，公司2019年投资物业租金收入录得10.71亿港元，同比增长8.9%，在今年受到疫情影响大背景下，今年物业投资业务收入是否保持增长？从中期来看公司未来在物业投资及物业管理业务方面有何新布局？

董方：物业租金收入从两个纬度来看，第一，今年年初受疫情本身影响，以及响应市政府的要求减免租金的举措；第二如果不考虑租金减免影响，我们预计今年租金收入应该会增长15%以上。综合考虑后，考虑到我们租金减免三个月的抵消因素后，估计今年应该会基本持平。物业投资布局方面，我们重点在深圳及深圳的核心区继续稳步加大好的优质的物业持有。

现场提问：一管理层是否收到监管部门收紧融资通知，准备如何应对？下半年境内外融资环境如何判断？

刘世超：我们目前没有收到监管部门收紧融资的通知，但我们根据一些消息得知，监管层对房地产的融资可能下一步有收紧的趋势。我们大致测算过，公司三个指标现在基本处于安全区内，即绿区。

即如果以报告期内，带息负债规模260亿来测算，我们预计可以增加40亿。但到明年1月份开始执行的话，融资空间就非常大，可能会增加270亿左右。所以我们预计，如果这个新规正式出台，对我们的影响可能比同行业要小。

现场提问：如何解读深圳7月份出台的楼市调控政策，对深圳控股业绩是否有影响？

吕华：715新政出台背景是今年疫情后深圳的市场反弹的幅度较大，在房价涨幅在全国处在领先位置，所以715新政出台后，号称是史上最严的一次调控政策，对深圳市场在短期内是出现了一定的影响。我们自己测算的话，深圳控股大概有20%-30%的购房客户失去购房资质。

对于未来，深圳的市场应该是没有太大的问题，一方面人口的聚集与流入、财富的聚集，全国各地甚至全球都有一些资本向深圳聚集。另外深圳的土地市场供需矛盾非常紧张，一方面对于住房或其他的类型物业的需求仍然保持很高的增长速度，所以从这几个方面来看，再加上刚刚提到的粤港澳大湾区先行示范区双区叠加的效应，可以预见未来的市场仍然是非常充满信心的。

现场提问：针对恒大股权投资公司先后已获得红利近20亿元，对于该收益回报管理层如何看？以及想了解恒大地产回A的进展情况？

朱国强：本公司2017年投资恒大地产以来，按照双方的引战协议推进，已经连续从2017年、2018年、2019年，连续三年都取得不错的分红回报，三年内累计分红接近20亿人民币，这是一笔不错的投资，至于大家关心的恒大地产和A股上市公司重组的进程，根据我们和恒大地产的密切沟通，他们也在积极推进各项前期工作，包括和监管层和其他的战投之间的沟通都在紧锣密鼓进行，我们希望，相信这也是所有股东的愿望，恒大地产和A股上市公司的重组可以顺利往前推进，可以给所有恒大地产的战略投资人一个比较满意的回报。

现场提问：请管理层分享对粤港澳大湾区区域发展看法？深圳控股如何落实聚焦大湾区的发展战略、未来在大湾区的布局具体会如何考虑？

吕华：深圳叠加粤港澳大湾区国家战略以及先行示范区的优势，未来的发展是不可置疑的。就深圳控股来说，处在粤港澳大湾区的核心城市——深圳，深圳控股能够利用横跨深港两地的架构优势，发挥国有企业与全产业链开发的优势，在大湾区的发展过程中，找到更多的资源。

深圳控股在除了深圳外的其他城市比如东莞、惠州等城市，本身也已经有很多项目布局，未来在与各路开发商的竞争中，也将利用自身全产业链的开发，加上产业导入方面的优势，积极的跟政府进行合作，采取勾地方式取得新的开发资源。

融入大湾区已经是既定的现实，下一步深圳控股如何找到优势，做强做大，横跨深港两地，发挥国有企业优势，发挥全产业链开发的优势将是重中之重。

现场提问：如何评价今年销售目标是否保守，明年销售目标如何考虑？

董方：目标保守不保守是根据每个企业自己的发展阶段、自己发展的战略需求来界定的，针对目前这样的市场状况我们觉得稳定、健康是第一位，这个销售目标是在我们的可控范围内，我们也兼顾了未来现金流需求、兼顾利润需求，在这个要求下，今年销售目标我们觉得是一个合理、健康的。

对应明年的销售目标我们也有一些初步计划和安排，但可能我们会到今年晚一些时候，根据市场情况，根据政策情况、根据现金流情况来综合确定，相信我们应该会稳步、逐步提升我们的销售目标。

现场提问：从中期报上看到，在拓展优势资源上，集团重点布局二线城市且在三四线城市销售的项目中超出了预期，是否会继续加大二三线城市布局，有什么样的预期？

董方：今年确实我们的三线城市确实有一些地方销售比我们预期要好很多，而且市场确实恢复得比我们预计得要快。从集团战略来说我们聚焦粤港澳大湾区、聚焦一二线城市这是我们的核心战略，对于三线城市拓展大多特别慎重，如果有特别好的机会可以酌情考虑，但战略中心肯定还是在一二线城市，这应该不会因为今年三线城市的火爆而有大的变化。

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