这个省会城市，发起了年内第3次冲锋

文 | 白羊

在经历了前几个月的复苏乏力后，福州楼市又开启了第三次反弹！

国策易评的数据显示，2020年9月，福州全市（不含平潭）新建住宅签约总套数为9036套，环比上涨44.44%，同比上涨27.54%；签约面积合计约82.33万㎡，环比上涨39.58%，同比上涨17.17%。

其中，福州市区五区（鼓楼区、台江区、晋安区、马尾区、仓山区）住宅成交3150套，与8月份相比增加171套，环比上涨34.10%。五区成交面积为308892.76㎡，环比上涨34.45%。

反弹趋势明显，进入10月后，势头不减。

中原地产数据显示，今年国庆黄金周期间，福州市七区（市五区+闽侯、长乐）活跃盘、合计认购套数，都远超往年国庆节。

其实，若把时间线拉长会发现，福州楼市正在发起第三次反弹冲锋。

如下图，2月份因受疫情影响，福州新建商品房成交量出现了明显下跌，但到了3月便强势反弹，并一举超越1月。然此次复苏只是昙花一现，四五六月又开始一步一个台阶的往下走。这也与当时全国其他城市的越走越热的复苏之路形成了明显对比；到了7月再次强势反弹，然到8月再次上行乏力；9月又开始了新一轮的冲锋。

（2020年1-9月福州新建住宅月成交套数）

得益于9月的高光表现，福州楼市复苏之路虽然走的磕磕碰碰，但还是填平了疫情的坑，并实现了百分之七八的正增长。

1-9月，福州市商品房销售面积1202万平方米，同比增长7.4%，其中五城区销售面积445万平方米，同比增长8.6%。

福州楼市二手房方面，也走出了复苏、回落、触底反弹的行情。见下图

（2020年1-9月福州市五区二手房成交套数）

不过，对于福州楼市的最新一波反弹，购房者还是有个清醒的认识。

首先，它并不是市场氛围已经反转、开始躁动起来的信号，更不意味着你要抓紧上车、避免踩空。

反弹背后的真相是更大的供给推动成交量走高，换言之是开发商用量换来的。事实上，衡量市场情绪和氛围热度的重要指标——去化率，并不理想。

据统计，2020年9月福州楼市共有16个项目开盘，较于8月翻番。但开盘项目综合成交去化率仅为45%，表现一般。只有个别“网红盘”开盘去化率达到了100%。

其次，中短期内看，福州楼市都面临着较大的供给压力。

数据显示，从去年3月开始，福州楼市新建商品房库存就一直在增长，截止今年6月中下旬库存量已高达620万方，去化周期近24个月左右，去库存压力较大。

值得一提的是，近两年福州一直在卯足劲儿卖地。今年上半年，福州土地成交总金额高达538.13亿元，同比去年上半年上涨40.92%，卖地收入排名全国第九位；2019年福州卖地收入1230亿元，同比增长63.7%；2018年福州土地出让金额742.15亿，同比增长108%。出让金的高速增长，某种程度上也意味着潜在供应量的大幅增长。

在“三道红线”压力下，未来一两年，福州楼市新建商品房的供给压力将有增无减。

所以，福州楼市成交量即便再次上扬，其房价大幅走高的概率也还是比较低的。而这种情形对刚需购房者也恰是最友好的，一方面供给充足、选择空间余地大，另一方面没有因涨价预期导致慌忙入市的压力。即是说，购房者可以悠哉游哉的买到自己心仪的房子。

而市场要想出现由量带动价、双双齐涨的局面，除非出现下述两种情况：

一是福州取消现有的限购调控政策。根据政策福州限购区域，为鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区（不含琅岐）、连江城关等主城区。

限购条件：福州本市（指五城区）户口：以家庭为单位，限购两套；外地户口（含八县），需缴纳一年社保或个税，且限购一套。

虽然福州的限购政策并非全域限购，考虑到主城五区的成交量占到全市成交量的45%左右，所以限购政策对市场的抑制作为还是不容忽视的。

二是，货币全面放水，或者再来一次“救市”。

但这两种情况都发生的可能性都微乎其微。不过，福州官方虽不能取消限购调控，但通过放松落户门槛还是为楼市撕开一道缝。

上半年，福州发布《关于鼓励高校毕业生来榕就业创业的若干措施》，采取本硕博落地奖励、全面放宽落户限制等措施，积极吸引高校毕业生来榕落户、就业创业。

这些可都是楼市最嫩的韭菜。不过其对楼市刺激短期内相对有限，中长期内才会慢慢反应出来。

虽然从微观市场层面还看不到福州房价大幅、全面上扬的可能，但这并不意味着福州房子没有投资的价值了。长期来看，决定房价的还是城市的基本面。换言之，政府主导资源重点投入的区域仍然具有较大的买入价值。

从福州政府的角度去看，福州发展的重心是沿着长乐向东南推进，可简单概括为“东进南下、沿江向海”、“一核两翼、多组团”。

此外，对带动区域发展、释放经济活力有着重要意义的福州自贸区，也基本处于这一重点发展带上。

从近两年政府工作报告中，亦可以看到，福州官方正在身体力行的推动大量资源的导入和管理创新，推动重点规划区域的发展。

2019年，福州新区（长乐片区）承接省级行政许可审批事项17项，完成重点项目投资超2200亿元；滨海新城探索建立扁平高效、权责统一的管理模式。自贸区福州片区推出创新举措92项，完成重点试验任务200项，

2020年，政府工作报告指出，“加快建设新区新城（长乐片区）。全面提速滨海新城建设，加快长乐机场第二跑道、东南快速通道等80个基础设施项目建设，加快临空经济区“一核五片”6个百亿组团建设，争取获批福州空港综合保税区。高标准建设三江口片区。继续推动闽江口、福清湾、江阴湾等3个组团开发建设，加快福州新区与平潭一体化发展。”

而随着规划中的基础设施逐步兑现，这些区域的生活、工作价值也将进一步凸显，进而拉动房价的上涨。但考虑到楼市已进入新常态，这些利好反映到房价上将会是一个中长期过程。甚至经过前两年的快速上涨，当下一些新区房价出现了透支风险，也需要时间去消化。

此外，虽然大部分利好都在长乐、福清这边，但这并不意味着福州西边和北边已经被遗忘了。

福州把科技创新的重任赋予了高新区，2020年工作报告指出，要“发挥国家自主创新示范区福州片区改革‘试验田’作用……打造晋安湖、旗山湖两个‘三创园’”

晋安湖三创园、旗山湖三创园都是属于高新区，一个北面的晋安区、一个位于闽侯。但也应看到，这种利好更多是局部性的，无法像福州自贸区、滨海新城那样产生整体性的区域利好。

总的而言，从居住的角度，可以重点考虑晋安、闽侯（离现有核心城区较近），但因为不是发展重心，未来成长性可能相对有限；从投资角度，尤其是长线，则可以重点长乐、福清等区域。