楼房延迟交付和烂尾频发，取消商品房预售制能实现吗？

徐凡淋/发自上海

“开盘时宣传阵势很大，交钱时都封顶了，没想到却遭遇烂尾。”为买一套婚房，购房者王先生和家人耗尽多年积蓄，欠下巨额房贷，如今楼盘烂尾，开发商也不见人影。

跟王先生一样情况的还有刘女士，她说：“买房时孩子上初一，现在都上大二了，等了快10年还没交房。”说起房子刘女士心酸又无奈。类似的真实案例，除了楼盘延期交付和烂尾问题，还有质量问题，在购房者中大量存在。

延迟交付、质量甚至烂尾等问题，不仅侵害了购房者的切身利益，也影响着房地产市场的健康发展。近日，关于商品房预售制度存废的讨论声再次响起，商品房预售制度到底有哪些利弊？能不能取消？购房者该如何保障自身权益？引发社会关注。

预售制度的利与弊

商品房预售的本质是商品房建到一小半的时候，开始预售回笼资金，开发商先收钱，在以后约定的日子再交付商品房，预售制极大的提高了开发商自由资金的利用率。在过去20年的时间里，商品房预售制度的执行，加快了房地产企业的销售节奏，提高了房地产建设效率，对房地产行业的快速发展起到了非常重要的助力。

但是，预售制度带来的问题也十分突出，质量纠纷、延期交房、烂尾等情况频现。这其中的风险几乎都要购房者承担，因为预售商品房，看不到摸不着，即便有协议，只要有纠纷，购房者就处于弱势位置，毕竟钱都已经交了，非常被动。

如果开发商恶意利用商品房预售制度，拿到了全部的钱，并没有完成施工，甚至故意一房多卖套取更多的资金，拿了预收款跑路，受害的便是无辜的购房者。

提前收钱，延后交房，打破了一手交钱一手交房的商业模式，即是开发商遵纪守法做生意，也对开发商提出了极大的考验。在预售制度下，开发商只要把房子卖出去了，将后面的施工做成精品缺乏动力，投入的成本可能会减少。滋生凑合能用，业主无法找出大毛病索赔就可以了的心理，而房屋本身的质量，内部隐蔽工程建造等对房屋的使用功能都产生重大的影响。

根据相关调查数据显示，88.12%的受访者支持取消商品房预售制度，只有11.88%的受访者不支持取消。许多人提出取消商品房预售制，表示应逐步减少预售项目比例，试点现房销售。不仅可以降低开发商的资金风险，也能保护购房者的切身利益，倒逼开发商更关注产品质量。

中原地产首席分析师张大伟认为，预售制度引发的问题非常多，当前房地产市场各种质量和交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制对购房者来说，不仅保障度低、不确定因素多，还会带来大量纠纷，让消费者付出不小的代价。而现房销售制度，所见即所得，可以倒逼开发商更关注楼盘质量。

如果取消预售制度，实行现房销售，购房者可以先验房再交楼，不仅可以根本上杜绝商品房烂尾、延迟交付等问题，消费者还可以实地购买到真正喜欢的小区。

对市场和开发商的影响

取消商品房预售制度，是一种典型的防风险行为，等同于去杠杆，对购房者和开发商意味着什么呢？

每当取消商品房预售制的呼声响起，总会有持反对态度的人认为，房地产行业属于资金密集型行业，取消预售制会加大企业资金链风险，导致企业回款周期严重拉长，部分中小房企的融资困难问题会愈加严重。

来自贝壳研究院发布的数据显示，2020年8月到2021年上半年，房企偿债能力不断增强，发债需求将长期保持高位，尤其一些中小房企，资金链断裂的风险无时无刻不存在，一旦取消预售制度，原本按照预售制度作出的还款安排，很有可能发生资金链断裂从而倒闭。

其实，即是在现有商品房预售制度下，行业集中度正在加速形成，不少品牌房企在这之中脱颖而出，全国四处出击布局。实力较弱的中小开发商发展空间和前景暗淡，取消预售制度无疑是雪上加霜。

从市场角度，取消商品房预售制度，短期内可购买的房源可能会迅速减少，这个周期大约2年左右，只有之前取得预售证的开发商能卖房，短期内可售新房源减少，市场供不应求或将导致房价上升。

目前来看，商品房预售制度的存在对经济稳定交易公平，对购房者确实存在不利的一面；但另一方面，全面取消商品房预售制，短期内恐怕还难以大范围推行。

那么，对购房者来说，在商品房预售制度仍是普遍做法的情况下，如何保护好自身的权益？连越律师事务所高级合伙人黄罗平表示，与房地产预售制相关联的常见纠纷主要集中在手续不全、质量较差、逾期交付等方面。他建议，购房者应选择正规开发商，签订商品房预售合同时，应当注意国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等“五证”是否齐全，必要时前往房屋所在地不动产登记中心进行查证。

黄罗平表示，购房者还应特别注意商品房预售合同规定的交房时间，开发商实际交房时间如果晚于合同规定时间的，购房者有权要求开发商支付逾期交房违约金。

此外，在面对质量问题时，黄罗平建议，购房者在收房时，应当注意审查房屋是否符合合同规定的装修标准，如果发现房屋装修存在严重质量问题，应当留存好证据，要求开发商及时整改，并承担违约责任。

对于可能出现的纠纷，买卖双方可以采取协商方式解决，还可以选择仲裁或诉讼的方式解决。购房者应注意保存预售合同、各类交款票据、开发商提供的房产宣传广告等证据，作为日后维权的依据。