调控力度不封顶，首付七成五年限售，海南调控背后的逻辑

之前每每出台新的楼市政策，都会被冠以“史上最严”；然而，没有最严，只有更严。3月31日，海南调控再次升级，笔者给大家划重点：

1. 不是海南居民，没有海南户口的人想买房，首付款比例不得低于70%；而且只能买一套。

2. 如果在三亚、海口、琼海等城市购买，即便有户口，也必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明。

3. 五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。

4. 商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格。

5. 本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

这可以说是非常严格的限购限售政策了。但严格之后，还有更为深层次的意味：

首先，首付七成，是说不低于七成，按照此前一些地区“全款往里走，贷款的门口等，公积金的可以回家了，顺便把共享单车从门口挪开”的态势，未来海南楼市中，很可能也出现这样的局面。为什么这么推断？不要忽略“只能买一套”的限制。开发商开盘是需要成本的，如果不能走量，那么就必须在价格上找补回来。

其次，针对第二点只能销售到本县，注意其中的关键词：生态核心区。什么意思？别忘了，不久之前，海南被点名，为了开发房地产破坏生态。因此，地方政府必须要做出对策，否则相关负责人未来可能“吃不了兜着走”。此次调控，俨然一副海南要跟房地产决裂的样子。

事实上，在去年，海南就先后出台政策，海岸和填海地区不许开发商品房，不许以特色小镇等噱头和借口开发商品房，酒店也不批建了，批了的也不许改变用途， 100平方米以下（含100平方米）的商品住宅也不许再建设了。所有这些，看似是压制上涨的房价，实际上有海南自己的考虑，也就是说，楼市调控不单单只是为了控制房价了，其背后的逻辑开始向市场思维靠拢。

众所周知，海南的海景房、旅游地产是之前热炒的概念，然而，从成熟房地产市场的经验来看，旅游地产早就已经是历史垃圾堆的销售名词了。尤其是在房产市场调整和下跌周期中，在对长远环境的破坏过程中，即使是“看上去很美”的海景房也不会幸免。为什么呢？因为它背离了房产发展的规律：

一、供应过剩，人口真空。

海景房的大量发展恰恰是一线城市限购之际，开发商不得不囤积三四线城市，以至于造成今日楼市分化，三四线城市的房屋数量供应远远超过了地方城市的承接能力，空置率高企；除此之外，二手房交易市场的缺失，让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死“资产：一手楼盘还剩一大堆呢，二手房的套现更加遥遥无期。

二、没有租金收入，难成投资热点。

刚刚说了，二手房套现难，那就留着往外租呗？问题在于，由于供大于求，租金不合理，加之根本没有常驻人口作为支撑，租金回报根本抵不上投资一套房的成本，海景房俨然成为仅是账面财富的死资产。

从这一点可以看出，海南的调控，与其他地方的调控逻辑是不一样的，别的地方是房价太高而调，而海南则是担心房价太高而调；海南更重视的是长远的、持续的发展，而非短期利用杠杆、寅吃卯粮式的发展。尽管海南这样的政策，短期内基本上可以“告别房地产”了，对于中介、开发商、投资者，甚至是财政收入都会带来很大负面影响；但是，从长期看，对海南经济的影响将是正面的，海南将腾出更大空间来保护环境、改善环境，让生态恢复曾经的光彩，也让旅游业迈上健康发展的之路；更重要的是，此举未来将摆脱房产对于GDP的压力，摆脱财政对房地产的依赖；比起首付更多，这才是让炒房客最为绝望的事情—不再依赖房地产，从根本上实现“房住不炒”。

刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家，微信号刘磊房产评论。