零售业不景气，只因房价不够高？没那么简单

近期，有消息显示，Woolworths关闭旗下商超品牌BigW约三分之一的门店；不仅如此，澳洲零售业上市公司业绩波动的变化也让市场对零售业未来的预期越来越悲观，在下跌的房地产周期中，谁的日子都不好过。 在经历了近16年的经济快速增长后，澳大利亚经济开始进入疲软期，人均收入持续下滑，截至2018年底，澳大利亚GDP增速降至0.2%，鉴于目前的商业信心指数及采购指数等经济指标均处于低位，经济下滑趋势或将延续。

房地产市场的下跌进一步拖累了经济增长，据Westpac统计，消费者信心指数已经降至历史低位，更多的居民表示，日益增加的生活成本和低迷的房地产市场让他们开始减少其他消费开支以应对未来的不确定性。此外，澳洲对于海外买家的限制加强，同时银行收紧了信贷，进一步加剧了澳洲房地产市场的颓势。

在经历了2015-2017年的房地产上涨后，澳大利亚房地产市场已经进入了下降通道，根据NAB数据统计，其房产指数在2018年出现了大幅的下滑，在其进行的房地产价格预期调查中，认为澳大利亚房屋价格在未来1年将下降2.2至4个百分点，此外根据CITY的研究也可以看出，2018年，公寓销售和房屋价格都出现了明显的下滑。

（数据来源：NAB）

不过，这一轮萧条很可能要画上一个句号了。近期，澳洲四大之一的ANZ银行日前宣布，修改贷款政策。只还息不还本的贷款额度提高到最高90%！虽然其他银行在放松贷款方面尚未有明确表态，但这毕竟是一个楼市的利好消息。

未来房价复苏，最大可能会从哪个城市开始呢？

从NAB的数据看，即便在房价一片萧条之时，昆士兰州房价反而成了后起之秀。在布里斯班，如今想以30万澳元买房子，几乎已经不可能了。在2018年，布里斯班还有1.7%的房子，以低于20万澳元的价格易手。但在今天，布里斯班市府已经没有任何区的房价中位数低于30万了；如果将目光投放到大布里斯班地区，也仅有19个区域的房价低于30万澳元。目前，大布里斯班地区的房价中位数为53.2万澳元；2018年，布里斯班超过三分之一的物业成交价在40万至60万澳元，7.8%的物业进入了“百万俱乐部”。

黄金海岸也不甘示弱，据CoreLogic和Moody Analytics的报告预测，黄金海岸的房市2019年将增长2.2％，并在2020年继续增长3.6％。RealEstate报告称，2019年，社区生活质量是预测价值增长的关键因素，“更舒适的生活环境”将变成澳大利亚人买房第一首选。

总的说来，澳洲经济如果全面复苏，房地产低迷的现状有很大机会被扭转。如今释放的种种信号，都是使得这种趋势确信显现。实际上，澳洲楼市低迷的那段时间，笔者曾明确表示，不要把悉尼和墨尔本占比60%的下跌当成所以市场的下跌，而实际情况是还有40%的市场和交易是上涨的。只有选对区域，选对项目，才能在市场中找到自己的财富定位，从而立于不败之地。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。