房住不炒的背后，影响房价走势的重要因素也变啦！

说起买房，国人似乎都有自己的一套，研判房价啊、看总体趋势啊、甚至都能客串建筑质量监理了。问题在于，楼市发展的逻辑，如果仅仅是随着经济发展而微调，那么之前的经验是有用的；一旦楼市的逻辑发生了大的转向，之前的经验就不一定有效了。

其中，城市规划预期是普通投资者研判楼市的重要依据。

当然，房地产市场化刚刚开始的时候，人们还没有这个意识；他们往往更喜欢成熟的区域；然而，投资是赚取差价的，成熟区域的房价即便是上涨，也因为前期价格过高，最终增长率并不会太高。而那些规划还在图纸上的区域，尽管后期房价赶不上成熟的核心区域，但由于前期价格低，使得最终的增长率是很高的。当人们认识到这一点后，如果某个城市要设置一个开发区，或者设置一个新区、政务区之类的区划，那么，一定会有人蜂拥而至，去抢房子。

然而，现在形势变了。近两年，很少有城市再会退出某某新区、某某CBD之类的；城市发展的重心，从过去的散点推进，转向到现在的区域推进。

比如过去我们会说，北京某地将规划的新的商业中心，而现在我们常听到的，则是京津冀一体化，推进协同发展之类的。之所以从单一城市增加空间，转向多个城市联合，根本原因还是在于，单一城市吸引人口能力有限，空间增加而人口不变甚至滑坡，都会造成“新城变空城”的结局。而且随着城市越铺越大，摊大饼式的发展，最终只能让居住体验越来越糟糕。

另一方面，小城市尽管有足够的、优质的核心区域等待开发，却因为人口持续流出，导致好地方也没有价格。如果按照区域化的模式，这个问题就解决了：由一个强势的城市带头，组团若干中小城市；强势城市的过剩产业，可以转向中小城市的核心区域；而中小城市的人口，也因产业升级而停止外流趋势。

那么这最终将如何影响房价呢？

一、首先投资房产的周期将越来越长。毕竟，联合城市组团，比单在某一个城市设置新区，要难得多；而且后期发展速度也会受到诸多因素的制约。所以如果投资者缺乏深耕的投资技巧，那很容易就被套牢。

二、房价要想坚挺，归根到底还是能抢人。无论是“大树底下好乘凉”，依附于大城市，还是自己找到新的发展方向，抢人成功。无疑，有需求，供给才有效果；没有人，再好的房子也无法快速增值。

三、如果要在大规划的远景中投资房产，那么一定要保证自己的现金流充足。毕竟大规划要变成现实，需要很长的一段路；过去那种一天一个价、买到就是赚到的时代已经离我们远去了。

四、抢人正酣的城市，是不是一定就是有未来的城市？问题在于某个城市尽管大量吸引了人落户，但自身的高端产业如果有欠缺，那么落户的人最终能留下几个呢？

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。