光明楼市，从来都是聚光灯下的主角！
这不，五一节的前几天，楼兔子公众号后台收到不少粉丝留言，内容基本围绕着光明楼市来探讨，希望我们能给些中肯的建议。
楼兔子认真看完大家的留言后，发现了两种截然不同的声音。
一种是声音是看多。他们认为，光明可开发的地皮大，承担了深圳西拓的战略任务，又是深圳的幼子，无论是给钱给物还是给鼓励，当父母的，都不会出手吝啬，目标只有一个，就是让他茁壮成长，最终成人成才。因此，光明未来可期，那么落到区域楼市上，随着时间推移，定会水涨船高。
这些朋友是用发展的眼光，看未来5到10年以后的光明。
第二种声音是看空。理由是光明距离福田南山较远，比如从市民中心出发，就算自驾也要差不多1个小时，交通配套是硬伤。单凭这点，就很难吸引原关内的朋友过去买房。所以，目前光明的新房和二手房价格虚高，今年入手的话，恐怕被站岗。
而这部分朋友比较务实当下。
谁对？谁错？
其实，两种声音仅代表了对光明的不同解读，不能简单一刀切地扣上对或错的帽子。毕竟各自的出发点、观察点和理解点不同。
对于光明，一直有关注楼兔子的朋友，或许知道，我们是坚定的看多者。
为什么？
远的比如“突出光明优势，建设不一样的城市副中心”，我们不再赘述。就看看最近，光明有哪些政策利好和楼市的热点。
在光明的价值提升方面，近期最大利好就是在4月14日，深圳市政府进一步强调，支持光明开建世界一流科学城。
其中提到重大科技基础设施，原则上应落户光明科学城。同时，发布三步走战略，希望通过未来30年的努力，到了2050年，全面建成具有全球影响力的科学中心，成为我国建设世界科技强国的重要引擎。
此外，交通配套也喜讯不断。
首先，地铁6号线在3月底开始试运行，如果没有意外到8月份就会正式载客通车。
其次，地铁13号线二期延长规划，在4月10日通过了国家发改委审批。含北延段和南延段。北延段自上屋站至公明北站，线路长度18.8公里。南延段自深圳湾口岸站至东角头站。线路长度4.47公里。
那么，不久的将来，这两条地铁线，不仅能快速连接光明内部各片区，而且让光明和其他区的互动距离大为缩短。对光明而言，简直是如虎添翼。
因此，在战略定位上，可以说光明之于深圳，不亚于深圳之于整个粤港澳大湾区。
回到楼市，有几个重点事项，也值得大家关注。
比如，近期官方统计数据显示，截止2019年12月底，光明区商品住宅库存消化周期为2.8个月、福田为3个月、坪山为5个月、宝安为5.9 个月，供求关系较为紧张。
还有，在4月24日，深圳市土地房产交易中心发布公告：光明区又要拍卖一块商住用地了。这块商住用地，人才房最高限售价格是每平米2.98万元，比去年挂牌出让时间设定的最高限价每平米2.71万元，每平米上涨了2700元。
简单说，大约5个月时间，每平米上涨了2700元。人才房都上涨了这么多，说明楼市的热度一直在。
再看4月27日，网传某公司发布的调价通知显示，光明区的部分二手房，传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台四个重点楼盘，外网展示单价不得高于6.3万，超出者尽快下架，一经发现维护人店面断网整顿。
由此，更能体现在光明优质房产的市场里，僧多粥少。
另外，今年很多大牌开发商，如宏发、中海、电建、金融街&华发、勤诚达等等，将携不少地王项目陆续亮相。下半年，光明楼市，想必是百花争艳的盛景。
今天，如果住在福田的人，看不上光明，就像10年前，住罗湖的人，看不起宝中和前海一样。不过，楼市的演变，时间最终会给出客观的答案。
没有调查就没有发言权。
为增进对光明的了解，楼兔子团队借着五一节，特别组织了光明踩盘活动，一探究竟。
光明今年有望上市的5个新盘卫星图
全天走下来，总体感觉光明的变化越来越好，肉眼可见之处，正在逐步完善。表现最突出的，有几个方面。
1、 光明6号线相关站台的地面出入口主体已完工，站台附近的地面平整工作正在如火如荼进行中，预计8月份正式运营，将与未来13号线交汇于上屋北站。
2、 光明大道靠近新地中央沿线的污水管道改造正在加紧施工。
3、 深圳实验学校光明新校区 (是否为初中部以政府公告为准)工程，已出地面4、5层，原计划今年6月份竣工，但年后受疫情影响估计会延后。
4、 靠近观光路且毗邻光明区政府的光明艺术中心主体建筑基本完成，外立面已开始施工。
此外，以观光路和光明大道交汇处的光明区政府为中心，半径1000米内，有5个新盘，都在紧锣密鼓地开工中。
从当前进度看，乐府广场主楼外立面已开始安装玻璃，金融街的融御华府已有几栋出地面10层以上，估计这两个盘会最新上市。而宏发万悦山和中海寰宇时代体量比较大，目前还在打地基阶段，最快也要下半年才能开卖了。
接下来，就带大家沿着光明大道，由北向南用脚步挨个丈量。
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宏发万悦山
我们的第一站是宏发万悦山。
从6号线的大街站，沿着光明大道由北向南直行约800米，就到达宏发万悦山的北面，地处光明大道及华夏路交汇处。
站在工地围墙外，能很清晰的听到重型机械的轰鸣声。明显感受到施工进度正在紧张而有序的开展。放眼望去，没有看到出地面的脚手架，只有工地的吊机在抢尽风头。
回头看斜对面，就是东周小学，步行约200米，只是要经过两个红绿灯。所以后面住在万悦山的小孩，如果上了东周小学，还是要有大人接送相对安全些。
另外两个学校，光明中学和深圳实验学校光明部，步行要1000米左右。
其他配套方面，中国科学院大学深圳医院(东院区)就在项目附近，项目周边还有光明广场、名典咖啡、晨光牛奶自营店、光明新城公园等购物休闲好去处。
据悉，宏发万悦山属于《深圳市城市更新单元计划第四批计划》的项目之一 ，在2012年就申报通过。该项目规划总建筑面积21万㎡，是集住宅、商业、写字楼的商住综合体。一期建筑高度93.9米，主要有7栋塔楼，地上28层，地下3层。
项目的户型和价格区间，还没正式公开。
项目计划于2022年9月15日竣工，但最后还是要看工程的实质进度。
按新的标准，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，就可以申请预售。如果工人加班加点，乐观估计项目在今年年底可以入市，最晚是明年年初。
点评：该项目最大的亮点紧邻光明大道和6号线大街站，出行便捷。同时靠近东周小学，上学方便。目前不足之处是附近的餐饮店偏少，可选择的菜式有限。未来项目自带约2万㎡的街区商业，想必基本能满足业主日常生活所需。
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电建洺悦府
看完宏发万悦山，我们再沿着光明大道，顺着万悦山西面往南走。步行约8分钟，就到了电建洺悦府的工地，位置刚好处在光明大道和华裕路交汇处。
从工程进展看，这里和万悦山比较明显的区别，是地面上的脚手架和蓝色防护网清晰可见。根据脚手架的高度判断，目前至少有3栋出地面2层以上。
在项目的北面，穿过华夏路就是光明城市候机大楼群楼，下面的底商寥寥无几。中午收工的时候，建筑工人只能走到项目东北方向，稍微远的小饭店用餐。
紧挨项目南面的是光明市场监督管理局。而深圳实验学校光明部新校区和项目仅隔着光明广场路，这条路不是主干道，目前由于施工原因，不允许通行。后面项目和实现学校新校区都建好后，应该会热闹些。
周边的学校，只有光明实验学校新校区距离项目最近，基本上出了小区门就到学校门口。项目附近的其他学校，基本要步行800-1000米，比如到东周小学大概要800米，到光明中学约900米。
在交通方面，项目距离6号线凤凰城站仅800米，走过观光路和光明大道交汇的一个红绿灯路口就到了。如果自驾回市区，5分钟左右就能上龙大高速或南光高速，非常方便。
其他的购物休闲配套，和宏发万悦山差不多，只是这里邻近光明区政府和光明新城公园，休闲娱乐更便捷。
光明区政府前面的休闲广场
据悉，项目占地面积1.8万平米，建筑面积约7.4万平米，容积率为4。由6栋装配式高层建筑组成，分别为：2 栋33F、1栋32F、2栋31F住宅和1栋3层幼儿园。同时自带2000平米的商业和9班幼儿园。至于户型和价格目前尚未公开。
按照当前进度，如果工人加班加点，估计项目在今年下半年可以入市。
点评：项目最大亮点是一路之隔就是深圳实验学校光明部新校区，可以说出门就是学校。小孩上学相当方便。此外，项目就在光明大道边上，紧邻凤凰城地铁站，无论是自驾还是绿色出行，都很便捷。
目前不足之处是挨着光明大道的太近，光明大道车流比较多，绿化带宽度不超过10米，后面靠近路边的几栋住宅或许会有一定噪音影响。
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中海寰宇时代
接着下一站，沿着新城公园旁边的牛山路大概步行10分钟，我们来到了中海寰宇时代项目。位置刚好处在观光路和光源4路交汇处，明政路的南面。
从现场看，这里和宏发万悦山的工程进展差不多，还处在紧张打基坑阶段。
虽然项目的南面就是观光路，但是景观绿化带和人行加起来足有20米宽，这对降尘降噪起到了明显的缓冲作用。这点比前面两个靠近光明大道的项目要好很多。
再看学校，项目处在深圳实验学校光明部和光明凤凰学校中间的位置。步行的距离是前者更近，约1.2公里，而距离后者差不多有1.7公里。
在交通方面，项目距离6号线凤凰城站最近，走过项目边上的天桥，沿着观光路南边步行约1000米就能到达入站口。如果自驾回市区，约8分钟能上龙大高速或南光高速，也挺方便。此外，项目距离光明城高铁站仅约2.3公里，也算很近了。
其他的购物休闲配套方面，由于靠近光明新城公园，步行10分钟就能享受天然氧吧。此外，在项目的北面，和深房传麒山就一路之隔。在东面一路之隔就是光明大第。目前邻近的这两个项目，下面的底商都已营业，可以说生活配套相当丰富。
据悉，项目占地面积约4.6万平米，计容建筑面积约18.4万平米，其中住宅17万平米（配建人才房面积约4.2万㎡），商业1万平米，9班幼儿园2400平米。
从冠觉科技的官网了解到，项目总建面为254178.26平米，由8栋超高层住宅（其中，1-5栋38层，6栋37层，7-8栋35层）及6栋5层住宅组成。所有住宅均采用装配式建筑施工。
点评：项目最大亮点是居住氛围浓厚，特别是项目北面车流较少，舒适安静，方圆200米内的底商配套丰富。目前不足之处是项目步行到附近的学校或者到凤凰城地铁口，大概要花费12分钟。
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从中海项目边上的天桥穿过观光路，沿着观光路南边、龙光玖龙台北边的人行道直走约12分钟，经过两个红绿灯路口，就到达了特区建发的乐府广场。该项目位置刚好处在观光路南面和光明大道的西面交汇处。
从现场看，项目的主体大楼已开始安装外立面玻璃，营销中心也开始进入装修阶段，看得出将很快发售。
聚焦项目主楼外立面的底下建筑框架，广场的正门估计朝向光明大道北面，紧挨着凤凰城地铁口，也就是出了门就是地铁口，这样的地利，附近只有光明大道东侧的龙光玖龙台可与之媲美。
再看学校，距离项目最近的就是深圳实验学校光明部。步行约1.2公里。
在交通方面， 6号线凤凰城站就在门口。如果自驾回市区，约5分钟能上龙大高速或南光高速，极其方便。
其他的购物休闲配套方面，由于项目本身自带万达广场商业，加上项目西面约100米有光明开明公园，所以，购物休闲基本算足不出户了。
据悉，项目总建面约38万平米，自带5万平米万达广场商业，11万平米办公，是集封面公寓、总部办公楼和万达旗舰商业于一体。将推售36-97平米1-3房商务公寓。
按照目前进度，估计项目在5、6月份可以入市。
点评：项目最大亮点是交通方便、购物休闲配套丰富。目前不足之处是项目紧挨地铁站点、观光路和光明大道，居住舒适度会由于噪音影响而有所折扣。
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金融街&华发.融御华府
融御华府和乐府广场只隔着一条宽约15米的小河，同在光明大道的西面。从凤凰城地铁口沿着光明大道往南走大概100米就是融御华府。也是地铁口上的物业。
从现场看，项目的工程进展挺快，好几栋楼都已盖到地面上10层左右，在片区的四个新盘住宅项目中，这是进度最快的一个。
再看学校，项目距离深圳实验学校光明部最近。穿过两个红绿灯路口，步行约1.5公里即可达到。
在交通方面，项目距离6号线凤凰城站西边出入口不到100米。如果自驾回市区，约3分钟能上龙大高速，5分钟到南光高速，相当方便。
其他的购物休闲配套方面，坐拥乐府广场和开明公园，可以说生活配套也挺完善。
据悉，总建面约14.5万㎡，容积率4.76，整体采用围合式布局，由6栋36-37层的超高层住宅（限高120米）、1栋31层人才住房及一所3层9班幼儿园组成。
目前媒体爆料的户型约92-125平3-4房，展示中心已在紧张推进中，预计6到7月份会对外发售(具体以开发商入市公告为准)。
以上户型图来源：搜狐焦点
点评：项目最大亮点是坐拥双高速和地铁口资源，出行非常方便。同时作为金融街控股及华发股份进入深圳的首发之作，值得期待。
目前不足之处是项目北面的小河在太阳暴晒下味道有些大，不过目前光明政府也开始启动河道整治工程，待项目入伙后，这个问题应该不存在。此外，由于紧挨光明大道和临近龙大高速，居住舒适度会有些折扣。
融御华府旁边的河长公示牌
综上所述，尽管近期对深圳楼市悲观的声音此起彼落，但是楼兔子依然提醒大家，买房要有自己的判断，不能人云亦云。就像很多人觉得光明目前房价虚高，不值得入手，那我们是不是要一直观望？
不是的。为什么？因为经过一天的踩盘，很明显感受到光明的城市价值，正在随着各项基础配套的完善而稳步提升。而区域的未来发展，是买房的优先考虑因素。此外，房子所处的地段、交通、学校等配套，也不容忽视。
比如4月4日龙光玖龙台成交的一套2手房，单价达到了6.7万/平米，而同在光明区的乐府花园3月份开盘均价约4.7万/平米，却遭遇了去化的尴尬。这背后，其实说明了部分购房者在买房这件事上，开始学会综合判断，而不是盲目跟风。
2020年适逢深圳成立40周年，在大湾区和先行示范区之后，很有可能再领大礼包。加上深圳的GDP保持约7%/年的增长，城市规划逐步兑现，大基建项目陆续启动，那么相信不久的将来，深圳的城市价值将是质的飞跃。
对于购房者而言，不要被杂音干扰，需要抓住主流，权衡自己的需求和预算，即使买不起宝中，也可以考虑龙华和光明，再不济下手龙岗和坪山也可以。一句话，上车宜早不宜迟！
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