2019年限竞房依然惨淡，网签22.3%，房价会暴跌吗？

对于最近几年的开发商来说，限竞房已经普遍性亏损，截止1月23日，网签数据依然非常低迷。

限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，市场依然萧条。

日前，北京合计入市了38个限竞房项目，合计53期，供应的限竞房住宅有24767套、合计的建筑面积是291.7万平米（其中部分含地下）而整体合计签约只有56万平米5534套，网签比例22.3%，整体看，实际销售的平均签约数量也不足40%。

1：影响有多大？

目前看北京入市的土地合计，87宗限竞房项目，合计88个项目，住宅部分体量高达839.33万平米，3124亿。按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这88个项目大约合计是5000亿的投资，那么现在卖了多少？

网签合计250亿，实际也就只有500亿。也就是刚把利息卖出来。

对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。

到目前为止北京限价房只供应了250万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看：

累计挂牌待入市土地高达32宗，合计起价441.4亿，都将在春节前出让。

其中多达24宗是住宅地块，另外还有部分工业属性等地块。

住宅用地全部是限竞房与共有产权房。预计最后合计1月土地出让金将超过300亿。其中限竞房在春节前还有150万以上平米土地。

也就是不考虑未来，只看2019年春节前入市的土地，北京合计将有100个限竞房项目，大约1000万平米，开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止，从第一宗地开始，2年时间只网签了250亿，真实销售500亿。

3：90%限竞房入市项目已经肯定亏损。

合计87宗地块88个限竞房项目的北京市场，从土地成本看，溢价率在20%的有44宗，溢价率在10-20%的有17宗，低于10%的有26宗。

已经入市的38个项目只有不足5个项目有可能盈利，其他全部亏损。而计算所有限竞房项目，大部分也将出现亏损。从销售周期看，基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看，都远远超过之前预期。

整体市场情况：限竞房进入全行业亏损中！

过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房：

首先：当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。

其次；北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。

第三：限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。

第四：限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。