我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：本人坐标广州番禺丽江花园，l，目前离异，有1套50多平的小户型（已全款付清，市值140万左右），小区有公办小学，初中是直升的普通中学（学校师资一般），家有有1娃目前上幼儿园中班，1娃不到1岁，想置换一套学区房，给两个孩子上学用，有去参考黄埔万科楼盘，增城的翡翠香江，湖山国际，凤凰城等，都比较远，考虑到上班距离，如果就在番禺附近，该如何选择？亚运城之前参考过，似乎也不是最佳选择。想问问房姐，有啥更好的意见？
回答：你好，感谢付费！
增城不会让你看到满意的涨幅。增城是广州远郊，广州都寂寞了，何况它的郊区。没有房票才去增城买房，你有房票，建议优先考虑番禺。亚运城某种程度上是睡城，睡城属性特别明显，从自住角度来看，没问题的，广铁小学、亚运城小学等还不错，但投资属性上就不看好
1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律；
2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多；
3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城（思科）这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。
4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。
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提问：房姐你好！广州工作居住，子弹80，目前jingshifang楼梯，后悔无益，想出售再买，但当前ZC需补交子弹70，房价预计140到150，补交后仅余70，孩子也需备婚房。请问，是咬牙补交出售后买两套，还是jsf继续等ZC，只先备孩子一套，如果买两套，子弹才150个，再加公积金20个，不知是否有些冒险，家庭收入30多万，三四年面临退休，若不出售，恐以后更没力量置换电梯。有意黄埔萝岗，看了下一手二手均4万左右，两房总价约320万以上，一手有越秀品秀星樾324万84平3房，170个裂变两套均才仅是刚需，其中一套可先出租两三年，请问，该如何配置好些，一套萝岗一套长岭居or增城or知识城or南沙？多谢！
回答：萝岗区，在一个一手供应极大的区域范围内，其实进场投资是有很大风险的，比如现如今的罗岗、增城、南沙，当你买入之后，看到无边无际的供应之后心都凉了，供需决定价格。 刨去2016-2017年全国上下普涨之外，入手萝岗这个板块，从投资角度来看是非常要小心的，绝对不是闭着眼即买即赚的。而且还有几个原则不能碰： 1.坚决不碰一手 2.坚决不碰远离2公里地铁覆盖的区域 3.坚决不碰知识城 4.尽量不要碰长岭居版块 经适房到底要不要卖？经适房涨幅普遍不如附近的商品房。 经适房和商品房的价值差距，不是直接得出结论，而是从拆骨法分析。 正确的视角是： A小区，和B小区，有什么差距？这些差距，值多少钱？ 差距的计算种类，主流的几种不可回避： 1.小区本身品质 2.楼栋内外品相 3.环境，容积率，居住人群，交通状况等 4.税费 经适房的最大差别，在于税费，税费，是可以单独拆出来计算价格的。 理解以上，回过头来再看你的问题，相信你可以给自己一个解答了。 你提到的这几个板块，优先萝岗，其次是长岭居和增城，南沙和知识城暂时回避。 能买二手尽量二手，租金可以覆盖一部分月供，越秀品秀星樾自住还行，投资回避。
提问：新人二问：无所不知的房姐，现筛选出两套房源，1北京十里堡附近95年小两居，南中层电梯房，如果入手也可自住，离上班很近，单价6万是不是太贵了？房龄大的话后面是不是不好出手？2角门附近98年中层小两居东二类经适房，单价4.8。3劲松附近97年低层两居南北单价6。咨询房姐，这三套怎么选，哪个性价比高以后也好出手
回答：北京判断能不能入手，需要具体到楼盘 90后的老公房才是上车盘的主力，仔细观察你会发现，其实90后和70后的老公房价格差异不大，唯一的区别就是贷款年限。 经济房不能单纯的看单价，要算上税费，综合评估价格 区位上劲松>十里堡>角门，具体还是要看房源 尽量淘单价5万左右的
提问：房姐您好：最近准备投资商铺 在上海跟长沙之间做选择，然后对于商铺未来预期您怎么看？
回答：你好，能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁； 微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。 商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。 商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。 同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。 租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。 要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。 之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。 还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。 如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。 感谢付费！
提问：新人首问新人首问，房姐请看我。想入手武汉万科翡翠国际的房，顶楼147,因为是新证所以后期很高，综合下来单价3w出头，不到3w1,是否可入？很纠结怕后期难保值，不过上班在附近，觉得自住合适，又怕是高位接盘，请指教
回答：这个单价肯定是要站岗的，适合自住，不适合投资。 考虑自住和性价比，唐家墩板块淘一淘单价2万的次新更好。
提问：亲爱的房姐，你好！最近看了您说的《卖房科技树》，我在贝壳网上挂了一套联投龙湾二期的房子120万，我看上面显示的看房率近一周6次，月看28次，这算是看房率很高么？是否可以像您说的涨点价钱？因为总有中介打电话来说有买家诚心买、什么全款、什么多给点首付之类的，一砍价就是8万10万的。我觉得相比同小区同面积的我已经卖得很便宜了。 再就是您说要给中介打赏发发小红包，多少合适呢？ 劳烦房姐指导一二！非常感谢您！
回答：联投龙湾二期单价1.4-1.5左右可以出手 你不急用钱，就不需要降价 中介红包1-2万即可。
提问：房姐好，融侨华府94平213万精装修，满五，09年的房子；保利华都70平150万精装，满五，12年的，从投资保值角度看，哪个适合入手？融侨华府装修比较好。
回答：融侨华府
提问：房姐，本人有一妹妹，准备考武汉的大学，如果考上能否以她名义突破限购？
回答：户口能落到学校里，可以操作
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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