记得2013年底,2014年上半年时,就有很多业内人士预言,中国新房销售面积已于2013年见顶。当时老杨的观点是,还未见顶。
如今,经历了2016年少数城市暴热,多数城市温和复苏之后,根据历史数据推演,以及逻辑判断,老杨郑重提出:2016年全国新房销售面积终于见顶了!历史大顶!
作为一个谨慎的研究者,我也没信心断言、百分百会见顶,但我认为有八成概率将会见顶,所以,如果做个简单明快的判断,就叫:见顶!
先看数据。
下图是全国新建商品房销售面积年度变化。
2001年以来,只有08年和14年出现年度下跌,其他年份都是正增长。其中2011年之前属于高增长,除了08年,都是两位数增长。2011年开始,增幅减小。
但今年重现20%以上高增长,2016年1-11月份,商品房销售面积135829万平方米,同比增长24.3%,成交量已经超过2013年(130551万平方米),再创历史新高!
注意,还有一个12月没算进去呢。2015年全国商品房销售面积为128495万平方米,按2016年全年20%的增速,则2016年全年销量为15.4亿平米,比2013年全年高于14%左右。
再聊逻辑。
如果看到今年创历史新高,就预测这是历史大顶,这样的逻辑挺混帐,对吧。
我的逻辑是:其一,从指标关系上思考,2011年房企购地面积大概率见到历史大顶,2013年房企新开工面积大概率见到历史大顶,三年左右之后,新房销售面积大概率见到历史大顶,符合指标内在联系。而2017年,我预测新房销量大概率低于2016,因此推导出2016年新房销售面积大概率见到历史大顶。
其二,从城镇化、人口红利、GDP增速,这三个决定楼市总需求的宏观指标来看,基本支撑新房建筑量与销售量在近几年的区间内,见顶。
其三,越来越多的城市,二手房成交量已经、正在、将要超过新房成交量。
关于新房成交量的问题,其实去年我就在预测,今年很可能见到历史大顶,这一观点,在很多内部闭门会议中曾提出过。
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