不比不知道：中国的房价泡沫，其实并不算大

匿名 2020-12-01 19:29 阅读 1000+

大家都有种感觉，中国大城市的房价，有些偏高。

其实，大致如此。

房价收入比，这个指标，就能大致说明问题。

易居院最近发布的全球80城房价收入比报告，排名结果如下：

香港、深圳、北京坐上前三的宝座，秒杀欧美国家的中心城市。

除了中国，部分亚洲穷国的中心城市，表现也较突出。

比如，伊朗首都德黑兰，印度经济中心孟买，柬埔寨首都金边，菲律宾首都马尼拉……

房价收入比，能大致说明一个城市的房价相对收入的水平，是高估了，还是低估了。

但有一点，大家必须清楚，在不同国情的国家，在不同经济发展程度的城市之间，不宜做简单的房价收入比的比较。

那么，该怎么比较？

为此，老杨也思考了很久，最终提出“房价收入比偏离度”的概念，创造了一个指标，来衡量一个城市房价收入比是否高估。

先来通过实例，解释一下这个概念吧。

近期，老杨指导同事写了一份研报：2019年50城房价收入比偏离度报告。

50城的总体来看，2017、2018、2019，这三年房价收入比皆为13倍多点，明显高于过去10年的历史均值。

转化成房价收入比偏离度，比如2019年房价收入比过去10年的平均值，正偏离10.3%，存在少量的房价泡沫。

从50城排名来看，房价收入比最高的深圳，却并不是泡沫最大的城市。

小弟东莞，房价收入比偏离度大于深圳；

安徽老二芜湖，泡沫大于老大合肥；

山东滨海小城日照，力压省会济南；

河南老二洛阳，让郑州脸上无光嘛。

解释完概念，我们来测评一下全球房价泡沫排行。

全球主要城市，房价收入比数据链不够长，没法做出多年份的房价收入比偏离度。

但变通一下，可能用2020年各城房价收入比与2010年增速，来间接测量房价泡沫程度。

增幅为正，说明这十年来房价涨幅高于居民收入增速，增幅为负说明房价涨幅低于居民收入增速。

如果增幅过大，比如超过50%，则2020年房价收入比相较过去10年房价收入比的均值，大概率偏离度为正，即房价存在一定程度的泡沫。

如果增幅为负，则当前房价不仅没有泡沫，反而可能存在低估。

全球房价泡沫排第一的，是印度孟买，相比十年前，房价收入比偏离度暴增了226%！

肯尼亚首都内罗毕、伊朗首都德黑兰、越南第一大城市胡志明市，分别排在第二、第三、第四位。拷，居然都是些穷国嘛要。

全球房价水平最高的香港，也只能屈居第五了……

关于孟买，多聊几句。

孟买是印度经济中心、最大港口城市，人口2000万多，相当于中国的上海。

印度贫富分化严重的问题，在这里暴露得也最为充分。一方面，富人与高收入群体住在现代化的高端住宅小区中；另一方面，有大大小小两千多个贫民窟，其中最大的达哈维贫民窟是亚洲第一大、世界第二大贫民窟，1.75平方公里的土地上拥塞生活着百万人口，因《贫民窟的百万富翁》一片而闻名世界。近期，这个贫民窟的疫情受到媒体关注。

孟买的房价总体水平，类似中国东部强二线，比如杭州。但少数豪宅价格达到中国一线城市的中心区高档住宅水平！

富人的天堂，穷人的地狱。