恒大的下半张门票

我应该也是不止一次的和大家聊过，所有人都应该有更多的房企操盘手思维，看看行业内真的花钱在做决策的企业，你对未来的判断会清晰很多

而这个时候，观测大公司企业的动向更加有意义，在行业深度转型的当下，这些超级大航母除了房产开发之外还在干什么，这是非常耐人寻味的

而这三个样板就是恒大、碧桂园和万科，今天和大家聊恒大，因为我觉得这家企业做的事情更加有参考意义

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我们对恒大，其实都会有个人主观的判断的，比如扎根三四线，标准化统一化的产品，极高执行力……包括各种吐槽的梗大概都围绕这些

这也串联成了我们印象中的恒大

我们都知道，对于一个事物往往有三种，一个是真实的自己，一个是别人眼中的自己，一个是期待的自己，我特别想和大家聊聊真实的恒大

先和大家说说关于我们最既定认知的关于战略这件事

事实和我们认知的已经不一样了，抛开旧改土地，恒大商品房土地储备3.19亿平方米，66%在一二线城市，34%在三线城市。

这样的权重比例我想会出乎很多人的意料，其实这个策略在2017年开始恒大就已经悄然的转型，而对于这样的高执行力的企业来说，如今已经实现了

而且对于三线城市来说，恒大也不是碧桂园模式的随机式或者利益导向式，集团的强执行意识得到充分的证明，三线城市进入的都是GDP在1000亿以上、人口100万以上、有产业支撑、有高铁高速公路通达的经济发达三线城市。

这说明了一个态度，就是对于这么庞大规模的企业，单一重仓弱竞争但是低能效的四线城市的风险变得越来越大，恒大已经把自己的版图变得比较均衡和平衡

在过去三年的楼市大年里，恒大是三强企业里唯一一个不用跟投模式的，这种模式好坏我们不讨论，但是团队却保持了极强的克制和忍耐，不论市场好坏，融资氛围好坏，恒大没有拿一块地王，这是需要极强意志力才能做到的一件事，如今看来也很有先见之明

好了，很多人可能会说也就拿地而已，恒大做不出好产品

我想和大家说，错啦，恒大如今在一线城市的产品力，不弱于其他房企，恒大滨江华府这个项目我去看过，风格我们不说好坏，我们看到的产品

是这样的

这样的

还有这样的

这年头能够这样投入力度做产品的企业已经不多了

恒大不论是在上海还是北京，已经有拿的出作品了，未来规划产品线还是标准化渗透一二线城市，未来如果想做也是水到渠成的事情

这个事很不容易的，因为搞产品和标准化产品在公司内部是体制化的不同，你看碧桂园做了这么久没做成就知道有多难了，而这也代表着恒大对于一线城市和好产品的重视

怎么破的，其实对于一线城市，自有资金非常重要，借杠杆不论是招拍挂拿地还是兼并收购都很难推进，这也是很多快周转的企业进不来一线的核心原因

而今年上半年，恒大在全国范围内大概有200多个项目是通过并购拿到的，占新拿项目的54%。对应的数据是，上半年，恒大营业收入2269.8亿，核心利润303.5亿，净利润270.6亿，现金余额2880亿，各项核心指标均保持行业第一

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第二个事，聊聊网络的热点，大家都知道最近恒大做了什么事情，许老板重仓了新能源汽车这件事

关于有多重仓呢，我想很多人看到了恒大做的车的名字：恒驰。我们来看看为了恒驰这个品牌到底做了什么

首先真金白银是确实花出去了，仅2019年上半年，恒大就造车投入140亿。

这笔钱用来干嘛呢，收购。

既然这行目前我还不专业，那我就花钱，买断专业的人来为我服务。

恒大先后收了将瑞典NEVS、荷兰e-Traction、卡耐新能源、英国Protean、德国hofer动力，简单来说，这种要花时间去打磨的核心技术，汽车轮毂、动力电池、动力总成之类，一个也没放过。

就在9月2日，恒大集团与德国BENTELER集团、德国FEV集团在深圳恒大总部举行新能源汽车3.0底盘架构知识产权移交仪式，直接引入世界顶级的3.0底盘架构知识产权。

我看了下，整车产业链基本算打通了，不论你怎么吐槽恒大做新能源车这件事，但是毕竟人家已经做到了

这一块做好会是独立的部门，整个恒大也抽调了足够分量的团队去ALL IN新能源汽车了

但是我更想和大家聊聊产城联动

如今所有的三四线城市，甚至一些二线城市最大的问题是什么，当很多城市孤立在城市圈外的时候，内核的驱动本质上就是靠产业驱动，当年重庆就是在黄奇帆的带领下硬是拓了一个电子产业链出来

而恒大做的新能源汽车，天然的就是一条产业链，而对于这个未来国家新兴扶持的产业，后期快速的扩张是理所当然的事情，而这已经不仅仅是地产的联动，对区域的经济带动已经是很庞大的

而和地产结合的标准打法我做了一个总结，叫“实业导产业，产业推城建”。

通过新能源汽车产业，恒大可以和城市捆绑的更加紧密，而且也真真实实给城市带来的产业升级，这是很关键的，这也是为什么恒大一定要自己做产业链的核心原因

地产归根到底需要一个足够好的城市，如果房企自己足够强或者足够多远，就能够带来城市的深度捆绑

这一点第一梯队的开发商都在做，而恒大算是做的最极致的了

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最后一点，也是大房企必须要解决的问题，在行业内规模这么大了，一定会有资产以及存量资产，面对这么一大块资源怎么处理

特别是如今在行业内去杠杆去库存的主旋律下，如何在手上的空间盘活，是很多开发商都必须要解决的一个命题

而恒大的解决方案是拿出两种产品模式：专业主打孩子的“恒大童话世界”和全体系覆盖的“恒大水世界”

可能很多人看到这样的产品第一反应一定是哈哈笑，可以想象是什么样的产品

我和各位说，我本来的态度和大家一模一样，甚至更加夸张，但是自从一次体验，改变了我对这个的看法

我们都知道，在启东有一个超级大盘，已经很多年了叫恒大海上威尼斯，我想在长三角的朋友应该或多或少的都听过这个项目

第一这是在一个沿海的空地上做的一个项目，第二是一个超级大盘，有多大呢，整盘的体量达到夸张的一千多万方。所以对于这么一个陌生区域的空城要打造这么一个超级大盘，肉眼可见未来的死寂沉沉啊

但是周末去到这里，看到的是这样的场景

这边的酒店里排满了人，都是爸妈带着小孩来这里度假，或者学校在这边夏令营。酒店周末房价已经快要1800元一晚

我很好奇为什么会有这么多人想要来这里，得到的反馈是，现在在上海开车能够到，有海有沙滩有东西玩，能够住一晚且不费事的地方没了，这是唯一的一个选择

仔细想想，卖房子已经20多年了，但是空间运营这件事在地产这个赛道才刚刚开始，很多时候大家的精神层面的消费远远没有满足

消费升级不是一句口号，也不是只在一线城市发生的商业现象，而潜伏在每一个细节处。在这样的大氛围下，存量空间的改造有着比我们想象更大的市场

不知道各位看到这里有什么感受，其实我一直觉得我们对消费升级以及用户需求存在一定误解，真正好的东西，只要真的去做了，用户自己会看得到

而且对于一个本来就还没规律的新兴行业，我们去探讨合不合理都是不客观的，最后的解决方案和用户反馈才是最真实的

所以从这个维度上来说，包括恒大健康、恒大小镇，或许有更多的期待

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好，再来回过头来看恒大，为什么说恒大可以，以及恒大在这样的趋势下依然可以保持第一梯队，我认为有两个被人忽略的软实力

第一，在如此庞大规模的前提下，依然可以保持极强的执行力。这是非常难的，一般集团化公司在全国化布局之后，不论是城市公司的崛起或者跟投制度的落地，都会让集团战略层面的执行会有一定程度的折损

但是在恒大我们完全没有感觉到这块的问题，总部对地方的掌控和理念的灌输得到彻底的执行，这一点在混沌的市场特别重要，只要方向正确，就能够把企业突围出来

而恒大的总部也并非单意识的模式，不知道各位是否还记得任泽平加盟恒大研究院么，这样的智囊团在恒大里非常多，而总部就是一个脑库，保证战略层面的正确性

所以这种模式下，恒大可以很好的在赛道内突围

第二，也是很重要的，就是恒大地产保持极高的利润和未来可见的利润，在去杠杆的前提下，手里有粮意味着一切

我们来看一个数据，而恒大最近三年的土地成本，恒大的拿地楼面价维持在1600-1700元/平方米左右。而近三年的项目销售均价都在10000元/平方米左右，很稳定，也代表着，利润用一种很稳定的方式，在往集团输送。

而未来呢，恒大拥有超过5万亿可售货值，这实在是个很夸张的数据，夸张配合这样体量的货值加近三千亿的现金，新能源车最坏只是这个庞然大物的一次试错。

在那5万亿的可售货值中，大湾区旧改的总货值是1.68万亿，而在深圳的总货值则有着1.24万亿。

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这就是恒大展现在我们面前的版图，而恒大值得很多房企的同行的重视，就是这家企业几乎已经补足了自己过去的所有短板，而且看到了更远的未来

而这，就是那关键的门票入场券

以上为正文，来自卢俊

今天来聊聊，你对地产行业的房企板块布局有多少认知？