新政规范租赁市场，深圳买房还有必要吗？

昨日（12月25日下午），住建部官网公布了6部委联合印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。此次《意见》对房源、价格、备案等租赁多个方面的因素都有涉及，可以看出政府对租赁市场的管控力度明显加大。

以下是此次《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》的7大重点内容：

1、商业办公和厂房，都能改成住房出租！未来可供出租的住房，将显著增加。 

2、控制房屋租赁行业“杠杆率”，租金贷收入占比不得超过30%！ ，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。

3、政府对租赁行业的管控能力，将全面提升。

4、转租住房10套（间）以上的单位或个人，要办理市场主体登记。

5、严管房源信息发布。 对外发布房源信息的，应当对房源信息真实性、有效性负责。

6、住房租赁合同，也需要网签。经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。

7、明确规定——不得吃差价，续约不收费。

《意见》出台以后，市场一片叫好，这对规范日积已久的各种租房乱象是个重要的保障，尤其是对一些像深圳这样的移民城市来说，更是期盼已久的。

根据相关数据报道，深圳有70%的租房人群，按2000万管理人口计算，在深圳至少有1400万深圳人租房。在的租住经历里，大家多少都会遇到被虚假房源欺骗、中介乱收费、退房不退押金等现象。可以说，对深圳大部分人来说，租赁难题是生活中跳不过的环节。该《意见》的公布将有望让1400万深圳租房人受益。

此外，在这70%的租房人群中，租金占家庭收入30%以内，有52.7%的租房人群。根据诸葛找房数据研究显示，2019年第51周（12/16--12/22）深圳租金价格为94.76/㎡/月，居于全国首位。也就是说，假如你租住一个10平米的小空间，就要支付1000元的房租，这还不算水费、电费、物业费等杂费。租赁成本如果持续过高，势必影响深圳对于人才的吸引力度。

数据来源诸葛找房

而近期以来受多重利好因素和人为炒价的影响，深圳二手房价和租金都呈现出上升趋势。

数据来源诸葛找房

根据诸葛找房数据研究中心统计，近一个月以来，深圳二手房价格稳中前进，上周（12/16--12/22）挂牌均价为64521元/㎡，环比上涨0.12%。除政策利好影响外，也不乏业主恶意串通集体抬高挂牌价格，扰乱正常的房地产市场秩序。

数据来源诸葛找房

虽然在上周深圳官方已经开始狙击深圳魔幻二手房价，按照宏观调控和长效机制要求，二手房（价）年增幅不超过5%。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，市民可以向区房地产主管部门投诉。但是，目前动辄5、6万/平的房价仍然让众多深圳打工者望尘莫及。可以说，在深圳生活，无论你是是租房还是买房，居住成本都是一项重大的开支，而如果房价、租金持续上涨的话，打工者是否会因为居住需求的经济压力过大离开深圳呢？

不管怎么说，买也好、租也好，人的居住需求是不可或缺的刚需。那么在深圳买房买不起，租房就划算了？事实上，深圳租金均价居于全国首位，但是租售比却不高，根据诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》，在四个一线城市中，2019年上半年深圳租售比最低，为1:659，租金回报率均为仅为1.8%。这就意味着你在深圳买一套房子，需要659个月（54.91年）才能收回购房资金，年收益率仅有1.8%。

数据来源诸葛找房

在现有政策的加持和往期数据面前，似乎租房比买房更加划算，可是实际情况真的如此吗？随着最大的一批“90”后即将年满30，深圳这座年轻的城市，大部分移民人群都步入了三十而立，成家立业的年纪。在中国的婚姻市场往往和楼市密不可分。80、90这一代人群是未来楼市消费力的中坚力量。

根据乐有家的数据显示，在深租房群体中已有1%的“00后”开始租房。在深租房占比最大的是“80后”，占比达到43%。其次为占比为38%的“90后”。新生代的力量开始壮大，50、60及70年代占比总和仅为18%。

明面上深圳楼市潜在购买需求还是巨大的，可是租房占比8成以上的80、90后中，有相当一部分人是结婚以后选择继续租房的。数据显示，深圳租房人群中已婚人士占比高达近7成。

这是怎么回事？难道深圳的大都市环境让年轻人更加开明？把婚姻和买房解绑了？其实，很多夫妻选择在深圳租房并不是觉得深圳租房更划算，而是面对高额的房价实在是“爱不起”，即便是龙岗、光明等较偏僻区域房价也在4万/平起步，假设购买一个80平米的小两居，首付三成，也需支付100多万，这对很多普通家庭的来说，是拿不出的大数目。

数据来源：诸葛找房

可以说，租赁市场的多重利好政策扶持，对规范租赁市场有一定的帮助，也能影响一些人的择居选择。租赁市场环境的改善可以缓解市场供给差，但是在中国人传统的消费观念中，购房仍会是市民的刚需。

就目前的大环境来看，租房市场对对买房市场的影响是十分有限的，毕竟买得起的还是会找机会上车，买房是保值投资行为，租房是消费行为，谁也不想住了几十年房子，到老都不是自己的，辛辛苦苦几十年给房东还了房贷，最后还被房东呼来喝去。况且买房还和未来孩子的教育息息相关，可以说如果想要在深圳真正扎根下来，买房是难以忽略的。而对于买不起的人来说，他们本也不在买房市场的潜在购买人群里面，无所谓影响不影响。