南京，这座低调的城市终于发力了

公元前472年，越王勾践令范蠡筑城于南京中华门外，这是南京历史上第一座城池，史称“越城”

700年后，三国东吴孙权迁都至此，称之为建业城，此为南京建都的开始

直至到了南唐时期都城建设形成城内城外的格局，南唐都城的南门即现在的中华门所在地

明太祖朱元璋在南京称帝建都，是南京历史上第二次繁盛时期，一直到到国民政府定南京为首都，至此共有十个朝代选择了把南京作为都城

十朝古都的称号，也由此而来

经过近3000年的历史沉淀，南京其实是积累了大量的历史文化底蕴

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朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家

刘禹锡的这首诗道出了南京这座古城曾经经历的辉煌与落寞

最近几年虽然南京一直被省内的苏州压着，省会城市的首位度不是那么清晰，但南京的底子一直以来还是非常不错的

单看全国112所211大学和39所985高校的数量分配，南京拥有8所211和2所985，这个数量是领先于武汉和西安的，仅次于中国最TOP级别的城市，北京和上海

鸡鸣香浪醉金陵，万朵樱花放画屏

前期的低调与内敛，其实是可以比较好的形容南京这座省会城市的

不知道大家发现没有，最近几年南京正在慢慢开始发力，金陵城总是擅长用不断地自我迭代和大量利好，来逐步实现自我抱负

青奥会的承办，多条地铁的同步施工开通，河西的升级改造，国家级江北新区的公布，都让我们感受到了南京“隐藏的野心”

而在每一次的大发展中，南京都是乘势而上，把自己一点点的往一线城市靠拢，现在的南京，连同着杭州苏州，一起进入了新一线

随着城市化的不断深入，整个城市的房价被慢慢熨平，甚至在一些边远地区的楼盘，竟然也能卖到夫子庙周边的价格

南京的楼市有多火呢

2018年多家楼盘创下历年中签率最低，江北核心区，江宁，浦口三个区域多个楼盘的中签率均低于1%，2019年年初，南京率先掀起楼市小阳春，千人看房团的盛况更是刷爆朋友圈

面对这样的城市扩张格局，静下心来，我们其实应该真的反过来看看现在的南京，到底还有哪些市区的核心区域，是应该值得被重视的

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如果我们仔细看下南京城市版图，会发现离南京最核心地段新街口比较近的中华门版块，所起到的作用恰恰就是“起承转合”

根据前期的相关资料，该版块是目前有据可考的南京城市发源地，同时也是南京最早的繁华核心区“长干里”的所在

早在春秋战国时代，长干里一带已经是南京人口最密集的地区，也是南京经济命脉所在地，当时处于交通的十字地带，交通便利，商业繁荣且有山水卫护，是南京最繁华的商业区和集散地

因为历史的延续，比较巧合的是，该版块也正处于南京最强大文化资源密集地区，也正处于明城墙最宏伟的展示界面下

也是南京历史文化遗产最为聚集的区域

如果我们从横切面来看的话，该地区是整个南京古都风貌的南边界，也构成了南京重要天际轮廓线的前景

版块几乎是被历史文化遗产所包围的，有秦淮河以南的长干里，紧邻中华门、大报恩寺、明城墙、金陵机器制造局历史文化街区等

这些都是南京最有特色的历史，但是随着现代商业的慢慢发展，城市会牺牲掉一些原有的历史味道和老街区商业的繁华

包括政府也好或是开发商也好，都想把这个版块给盘活，但前期做的一些工作都很琐碎，并没有从最底层的逻辑层面来构建这个问题

版块是个好版块，就是缺乏一个很好的引爆点

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就在前几天，发生了一点比较大的变化

文华东方酒店集团正式在这里落位，成为了首家位于城市核心区的度假型文华东方酒店

我们平时听的比较多的，可能是像希尔顿酒店、万豪酒店这样的五星级酒店，对于文华东方酒店很多人可能都不是很了解

当然，也不能怪你，最根本的原因还是文华东方酒店实在太低调，也实在太奢华

这是全球最顶级的豪华酒店集团之一，是全球获得最多“福布斯五星水疗中心”殊荣及全球拥有最多米其林星级餐厅的酒店品牌

全球众多国际巨星与社会名流都成为它的“粉丝”，英国皇室也在文华东方酒店为国宾提供最高规格待遇

像这样极致高端的酒店，文华东方酒店从本质上就决定了他的选址是异常严苛的

当其他酒店都在中国大陆一二线城市开疆辟土时，文华东方酒店在中国大陆范围内，此前，却只选择了北京、上海、广州、三亚四个地方

从整个择址的节奏和城市看，其实真的能感受出他的内敛与低调，不仅仅是为了赚钱，更重要的是要树立标杆

其实很多人不清楚的是，文华东方酒店其实在三年前就已经决定要定址南京，但是到真正落地到具体区位，却经过了长达三年的考察期间

最后决定落位于南京秦淮河旁，其实也真的是经过了很长一段时间的调研与反复沟通，为了与周边环境相匹配，酒店从最初手稿的设计开始，就勾勒出了沿着秦淮河美景的排布

整体约一百套豪华度假型套房，因为体量较小，这就能保证在设计时所有客房最大程度上可以包揽秦淮河和明城墙的景观资源

全落地窗的设计手法最大程度上将秦淮河的河景大胆拥入客房，同时以禅意简约的景观设计手法结合金陵水乡的地域特色

最后出来的效果，就是整个酒店就直接成为了版块的视觉核心，同时与周边的环境最大程度的契合在了一起

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不得不说，项目背后的操盘手也确实厉害

不仅带来了文华东方酒店，还带来了一个多元化的庞大项目

从百亿拿地布局中华门开始就受到比较多的关注，也是南京最神秘，最低调的一个大盘，这个项目就是越城天地，由招商蛇口、香港置地和碧桂园联合打造

应该说，项目的位置好是真好，处于新街口商圈、奥体商圈、南站商圈中间地带，是真正的城市核心区域

项目刚开始真正想做的，其实就是还原，把老南京特有的历史味道还给这座城市，更加契合这座城市的味道

项目的每一寸肌理都完全贴合着南京这座城市进行了“量身打造”

单从项目的业态分布看，你其实就能嗅出一丝味道

项目的整体业态非常比较丰富的，有10万方左右的开放式的商业街区、有5.5万方的城市中央景观公园、有世界级奢华酒店文华东方酒店、有比较少见的低密度居住建筑群落

你如果仔细看下的话，你会发现，项目其实并没有创新，做的只是把“历史还原”，各种业态也完全按照“长干里”的区域文明特色在这片土地上进行了整体的规划

不知道大家有没有思考过这样的问题，现在的商业其实也蛮发达了，各种购物公园或综合体也挺多了，那如何保持商业更长久的活力，其实是业内人士一直会思考的问题

项目通过对成都太古里，杭州南宋御街、成都宽窄巷等多个成熟开放式商业街区的探究，创新性的提出了“前店后宅”的理念

换句话说，项目在刚开始的时候，其实就已经考虑了各个业态之间的互动

比如将东侧及东南侧片区设置为主要人流的导入方向，在这里放置了商业，酒店等，客户过来的第一时间，就能感受到商业的繁荣与人流的攒动

然后在项目的中央设置为开敞窑址公园， 打造共享开放的片区核心

同时，将片区西侧设置为私密性较高的环境清幽的民居宅院，营造了还算不错的居住品质环境

还有一点可能很多人都会忽略，就是项目对于“连接”的重视和把握，在项目中引入了“天井”的概念

比如在中央公园和街巷市集设置了“井中亭”和“井前巷”，将室内室外的地上地下空间全部打通，将阳光、水系、空气等很自然的引入到了这样的立体空间

更进一步的是，在住宅内部，还设置了“井后院”，最大程度上将采光面铺进来，让住宅的每一寸都排满了阳光

当然，我们现在可能看规划或是图纸，会感慨于项目为什么能把“天井”这个概念融入的这么和谐

每一次你看起来毫不费力的细节，其实都是项目部千万遍修改后的精心

比如在项目如何排布上的反复衡量

比如在院落尺度上平衡上的反复测算

也正是这样的用心，我们可以想象未来这样一个场景

业主在家门口就能享受到文华东方酒店的所带来的米其林美食以及世界顶级的SPA服务，同时被约5.5万平方米的城市景观公园所包围，周末的时候又可以一起相约去10万平方米开放式街区

这些最顶级的资源矩阵，构成了越城天地的顶级资源矩阵，各个业态之间不仅可以良性的流动，方便于业主

更为重要的是，为了保证项目运营的顺利，香港置地作为越城天地项目股东方之一，也责无旁贷的承担起了项目后期的商业运营，很多人都知道的是，港资目前在商业的持久运营上其实是做的非常成功的

换句话说，在某处程度上看，项目也是为南京老城南城市界面进行了城市全新的赋能

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其实我现在其实越来越少的关注这个开发商的营销噱头怎么样，提炼了哪些卖点，我觉得我们应该花更多的时间去了解房企的操盘手思维，看看行业内真的花了数亿甚至百亿真金白银的房企，是如何动真刀真枪的

进一步说，如果我们要窥视某个城市的开发动向，首先一定要看的，就是这个城市未来即将出现的地标在哪里，整个规划是什么样的，里面包含了哪些业态等等

这些都很重要，因为这在一定程度上决定了这个城市的触角是往哪个方向延伸

越城天地作为百亿大盘的城市标杆，从刚开始的第一步，就注定会承载城市更多的历史使命

项目的下一步将带给南京怎样的惊喜，说实话，我挺期待的