从“北京" target="_blank">通州退房事件”说起
前几天，北京通州有家楼盘火了，火不是卖的火，而是维权维的火。
这家位于京津冀三地交接处的楼盘，来自于开发商K2。
在经历了近4W价格的开盘滞销，如今这家楼盘选择2W+回款，惹得前期高价购买的业主围攻了售楼部，维权的事情闹到沸沸扬扬，“北京房价拦腰砍半”这样的字眼一时间，在圈内圈外随处可见。
对于这件事，全国的各地房产媒体不分大小纷纷发声，大略可以分为三派：
一派是渲染房价要跌，博眼球型。
一派是实地调研，还原事实型。
还有一派则是“教育”业主型，买房跌了你去售楼闹事儿，买股票跌了你怎么不去找证监会？
而我，可能属于第四种。
要跟大家讲的是如何把这个事儿，用什么方法，尽可能避免掉，而非事后诸葛亮。
在此之前，我们也做一个事实派，先简单的概述一下北京K2这次事件的真实情况。
图为该项目沙盘▼
去年，K2十里春风起初因大行情好，周围没有竞争楼盘，人为讲定价定到了3.5W+以上，期许可以获得更高的利润率。但农村配套、三地交界、脏乱差的外部因素，让“高大上”的K2十里春风开盘惨遭滑铁卢。
错误的定价，竞品的竞争，持续的滞销，庞大的资金使用成本，让开发商无力承受，选择在年后降价销售。
2.2W起，正常2.6W的均价，或许是此次维权的燃点。相比较去年的均价3.7W，如今的2.6W，大约是降了30%，这件事是绝对不可否认的存在。
其实，对于业主来说，即便是30%下跌，如今的价格也难称得上捡漏，当初3.7万上下的价格，更与捡漏无关，那何谓捡漏？
捡漏≠远郊
对于大多数房产投资者来说，都期待自己可以捡到漏，换句话说可以是找到价值洼地。往往会重点盯住某片区内，单价更低的楼盘，而去忽略各种外部因素，忽略产品本身价值。从而错误的把目标，锁定在某些远郊盘上。
城市的发展红利，的确会使得部分区域房产获得明显收益，但几乎都是个例。
远郊远郊，远而郊。对于超远楼盘，只有城市的发展的绝对方向赌对，才有可能获得高收益，而这样的操作我们习惯称为预判，而非捡漏。
像是前边提到的K2就属于典型的远郊，而这个盘也和捡漏没有太大关系。
以当下较低的价格买到当下更有价值的产品，而非赌未来，才是真正意义上的捡漏。
为什么有的房子会越卖越便宜？
K2这个项目降价在全国并不是孤例，房子只涨不跌的神话也不是永远灵验。北京东的睡城燕郊，就经历过了暴跌的洗礼。
相对于北京主城区，燕郊其实也已经可以称之为远郊盘，在大势的驱动下，远郊盘往往是最不能抗风险，特别是环一线城市。
这些楼盘在一线城市房产涨价潮中浑水摸鱼，同步上涨甚至是暴涨，而其内在价值的支撑相对于一线城市却有天壤之别。大潮退去，谁在裸泳一目了然。
除此之外，错误的定价，开盘的滞销也是房子越卖越便宜的核心原因之一。
K2这个项目就是活生生的例子。
提前避开，比砸售楼部更重要
因降价要求退房的业主，的确值得同情。
但从恪守契约的层面，的确也不值得支持。
提前避开，比砸售楼部来的更有意义。
而你的楼盘选择思维，你的房地产知识储备，决定了你是被称赞，或是被同情。
我用五个点，来阐述如何尽可能的去避开越卖越卖越便宜的楼盘。
1、首先看【心理预期】
购房者的心理预期在买房时最为重要，当一个首开楼盘释放的价格高于心理预期时，大概率这个楼盘是很难赚到钱的。首先这样的盘就应该被筛出去，至少在目标楼盘里，这样的楼盘要筛出一大半。
那别人的心理预期如何去判定？
其实并不难，举个例子，某二三线城市热门楼盘处于开盘秒清的状态，而你选的某远郊盘甚至是市区范围内楼盘，开盘选房后迟迟没有选完，甚至是只有小部分货源被售出，很显然这个楼盘的价格是高于大家的心理预期。
这样的楼盘在未来即便是开发商没有降价销售，在二手房销售时也会处于非常尴尬的位置，若是长线大盘，甚至会明显低于楼盘新房价格销售。
前文提到的K2的楼盘就符合这一点。
如果第一批购买是因为没有参考标准，那第二批明知第一批去化困难的情况下仍然跳坑，显然就是没有理解心理预期的重要性。
2、其次看市场【周期】
在整个国内房地产行业发展史中，调控和周期总是相辅相成的出现。楼市似股市，却又不同于股市。
相似的是，无论楼市还是股市，都会频繁调控；
不同的是，楼市大的基本面仍然是上涨上涨再上涨。
看好周期，避开房价周期中快速爬升的节点，换句话说，可以称之为避免追涨。
因为此刻非常容易遇到政策压制导致市场回调，一旦出现这类情况，投资回报率就会大打折扣。
3、中间看【土拍】
土拍是看一个楼盘是否能支撑其房价的因素之一。特别是楼王盘，自16年全国暴涨以来，全国楼王的新闻不绝于耳。
一轮一轮的地王，让我想起了贾老板执掌下的乐视，通过下一笔融资，在填这一次，上一次夸下的海口，挖下的坑。对于很多城市的土拍来说，也是如此。
一块楼面价很高的地王，被下一次，下下一次楼面价更高的地王解救。
换句话说，你要买的楼盘特别是郊区盘，如果周围并没有特别明显的土拍炒地抬价格，没有能出现楼面价接近附近商品房销售价的土地出让，那在慢牛时期，不仅仅升值有限，阴跌也是非常容易出现的现象。
4、同时看【炒作利好概念】
除了个别完全成熟的核心地段盘外，无论是远郊盘还是城区盘，都存在着卖概念的现象。
远郊盘更是大多卖的是概念，这个楼盘的价格能否支撑现有的价格甚至是房价高走。炒作的概念体量也是尤为重要的一部分。
在选择之前，做好利好概念的调研，利好的落地程度，推进速度，国内或同城类似利好的呈现，做出深刻的调研和对比，从而选择出更安全稳妥的楼盘。
如果楼盘可炒作空间有限，在未来利好迟迟不能落地，后续利好还未披露的青黄不接期，前期定的高房价将处于非常脆弱的状态。
开发商随时都有可能因回款任务而进行调整。
5、最后还要看【开发商和它的同行们】
有人说开发商分万科和非万科，也有人说开发商分绿城和非绿城。
这些都是从产品或服务的角度来划定。
但从经济角度则只有两种开发商：算大账的开发商和算小账的开发商。一般情况下全国化或者说越大的房企越是更加注重于算总账。
融创就是一个最典型的例子，融创在国内某二线城市有多处项目在销售期，该城市因现价捆绑成风，各种手段提高议价。
而算大账，高周转的融创，次次开盘都低于周边项目，一开即清，不留后患，在最短的时间内将楼花变现，投入集团资金池。
再迅速投入下一个项目或土地，实现更高的总利润。
而相对较弱的开发商，往往在单盘利润指标上考核更为严苛，甚至有些楼盘前期定价高，高开低走，捞一笔是一笔。
其次是要看他们的同行，对标的同行竞品直接影响这个楼盘的定价和客群定位。
还以K2为例，与其同为难兄难弟的通州农村盘首开缇香墅，在K2卖到3.7W时，首开的叠拼也仅为3.8W，此刻的价格关系注定了，首开缇香郡的高层一定无法卖到3.5W+以上的价格，甚至连3W+都有难度。因为，首开的位置相对于K2，明显要好了不少。
两个项目的位置▼
而事实上，首开的价格的确开到了三万以内，也成功的将K2房价从3字头拉回2字头。
所以，同片区竞品的定价和定价趋势，直接关系到你选择楼盘的涨跌，这一项，也需要作为核心指标考量。
写在后面的话
前文提到的几个方法知识点，若是能够逐一的调研、排查、考量，你买错的概率大概率会直线降低，但需要重申一点，无论是国家还是地方，我们看到的永远是控制房地产市场平稳发展，不会提到跌，但也不是永远涨。
房地产的周期规律、政策引导、城市发展等等多方面的因素注定了房产是一门非常复杂的学科，所以无论你是自住，亦或是投资，学习充电都是需要持续不断坚持的事情，这样才能挑到好城市、好地段、好产品的升值好房子。
如有买房疑问，欢迎留言或发送私信与我交流~
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