这个城市的限价房便宜50%，能撼动现在的高房价吗？

“一套都不能少！”

这是深圳市领导对市民群众的承诺，意思是在“十三五”期间，深圳规划建设筹集的40万套公共住房，一套也不能少。

果然，近日根据深圳市住建部门提供的数据显示，现在深圳已建设筹集的公共住房有31万套，预计到“十三五”期末，这个数字可以达到42万套，超额完成目标。

要知道，限于土地等原因，全深圳的商品房大概只有170万套，而公住房5年42万套的规模，占到了商品房的四分之一，这种体量无论在北上广哪个城市，都是绝无仅有的。

我们似乎看到了深圳房价停止上涨甚至出现下跌的一丝曙光，然而，真的会这样吗？

公共住房有那么多吗？

什么是公共住房，又能便宜多少呢？

公共住房的产权不归个人所有，由“正负”或公共机构所有，只是低于市场价向社会排号出售或租赁，出售的简称为安居房，出租的简称为公租房，然后根据不同片区的不同合同规定，安居房可以在居住5年或更长时间后申请取得产权再上市交易。

按官方专题会议上的说法，原特区内的公共住房项目，毛坯房最高售价低于5万元/平方米、原特区外的公共住房项目，售价低至2-3万元/平方米。

深圳目前原特区内的新房售价基本在8.5万以上，而原特区外的新房均价，也去到了5万左右。根据中国房价行情网的数据，深圳在售新房均价为6.4万，大部分在特区外。

也就是说，深圳公住房的售价大概为商品房的一半。按理说，以这样的价格配上这样的供给量，深圳的房价貌似没什么上涨预期了，但进一步去探究了解后，发现结果并不是这样。

虽说2020年公共住房有42万套，但这42万只是筹集建设，也就是开工了，但还不能住人。具体供应了多少，只能去通过往年数据推测。

根据深圳市各年住房报告显示，

2016年，深圳市安居房供给0.68万套，公租房2.04万套。2017年，深圳市安居房供给0.45万套，公租房3.50万套。2018年，深圳市安居房供给0.49万套，公租房2.09万套。2019年，深圳市计划供应公共住房共3.4万套。

可以了解到，公共住房不仅包括可以购买的安居房，还有公租房、安置房和人才房这样的与商品房买卖市场关联没那么大的房产品类，而且这些品类的占比，超过八成。

换言之，截止到2020年，按照每年平均供应0.6万套安居房来算，“十三五”一共只有3万套左右的安居房供应，以这个体量想撼动170万套商品房市场，只能说杯水车薪。

所以，当这几天看到这样利好民生的新闻时，先别往房价上面乱想，一是因为这两年才集中开建，意味着“十三五”的40万套“建设筹集”目标，不少都是在尾声完成，人民恐怕要“集中”等到几年后，房子才能盖好；二是公共住房品类太多，真正对房价有影响的安居商品房，占比太少。

公共住房好申请吗？

深圳最真实的供需情况是怎样的？我们看看公共住房的申请情况就能知道。

据深圳房地产信息网官网显示，一共有6891页共137822名人在排队等候自己的安居房，而按近五年每年仅6000套的供应速度，还有后续一年50万的人口流入带来的刚需，很难想象这13万人要排多久。

公租房方面，尽管深圳有大量的城中村和长租公寓，但公租房仍旧一方难求。

我的一位好友谢女士，今年年初提交的公租房申请，过了半年到现在，资料才正式入库，在27万等候者中，她排在24万名。

今天，谢女士又查了一下自己的排名，离半个月的名次不升反降，按照她的估计，没个5年以上，是排不到公租房的。

每年2-3万套的公租房供应速度，已经是一个可观的体量，但面对深圳这座实际管理人口2300万的城市而言，一切都太少了。

当然，除了公租房和安居房，深圳还有一种小体量供应的人才房，供特殊人才租赁。

只是，这些房子会定向给到对深圳有较大贡献的企业，然后企业内部分配，或是在杰出人才引进时提供申请，那些普通的硕士博士连申请渠道都没有，你在公租房和安居房的申请官网，完全找不到人才房申请的入口。

新闻里频繁出现的人才房，与普通老百姓，也没多大关系。

所以，尽管深圳的初衷和决心都是好的，公共住房的供应量相对其他城市也不可谓不多，但在供需失衡的基本面下，几万套安居房和几十万套公租房，真的很难对商品房市场，产生多大影响。

市场的分割，深圳尤为明显

关于公共住房，还有这么一个逻辑。

就是大量的公租房建成后，很多本来要买房的人不就会选择租房吗？房价不会受到影响吗？

非也。在我国的一线城市，租房市场和买房市场基本就是两个市场，客群甚至都不怎互通。

影响一线城市买房市场的人，都是城市里最有钱的那一伙人，他们对租金的敏感度，一点也不高。而影响一线城市租房的人，都是城市中资产很薄弱的漂泊人口，一两百的租金差，就足够让他们做出决策上的差异。

正所谓富人决定房价，穷人决定租金。

所以当你看到全国的房价租金收益率排名时，会很意外房租那么高的北上深，通通都排在后面。

很多在深圳租房的奋斗者，甚至都没考虑过买房这件事情，如果房租高到他们租不起房子的时候，他们很可能就选择离开这个城市了。

而在乌鲁木齐西宁等地，租房的人一定在考虑未来在这座城市买房，他们基本上是决定了要在这座城市发展的人。所以和买房市场的割裂度没有那么大，租金收益比也就会高一些。

现阶段，在租房与买房割裂的一线城市，想用公租房来完全抑制住房价，想必还有很长的路要走。

结

从深圳北站走出来，你可以醒目看到篆刻在路旁的几个大字：

“来了就是深圳人”

字里行间充满了包容与活力，仿佛在向所有人诉说，深圳敞开怀抱欢迎你！

可惜，正因为她的包容、活力、公平、经济、气候、概念等太多吸引人的地方，让每时每刻都有无数年轻人来这里打拼。

每一个人的住房需求，将这座城市的价格撑得牢不可破。

此时的“来了就是深圳人”，却又带着一丝伤感与无奈，因为，你很难在这里扎根。

没办法，人容颜弹指老，深圳却永远年轻！