我终于等到了熟悉的中粮

说起北外滩周边的住宅项目，大家可能首先会想到瑞虹新城。

深耕北上海十几年，已经开发了8期，有近172万方的体量，还自带约55万方商业。

这些参数，无论是放在北外滩，还是内环内，都是非常惊人的，瑞虹新城显然已成为北外滩周边首屈一指的高端住宅项目。

目前瑞虹新城已经来到第9期，也就是由中粮和瑞安联合开发的中粮瑞虹 · 海景壹号

具体来看，9期，由中粮旗下唯一地产投资和管理平台——大悦城控股操盘

是的，和陆家嘴中粮·海景壹号，系出同门，这个壹号系产品，从陆家嘴去到苏河湾，又去到前滩，每到一处，都能引爆整个板块！

这次壹号系来到了北外滩，更让人期待的是，中粮瑞虹·海景壹号，正位于整个瑞虹新城版图里位置最好的一块地。

最好的地段，加上两大品牌开发商强强联手，还有百年一遇的北外滩规划（《北外滩地区控制性详细规划》 ）加持。

这3者之间，会有怎样的化学反应？我们先从一个售楼处说起。

一样的中粮，不一样的海景壹号

在中粮瑞虹·海景壹号的售楼处，我看到一些很有意思的场景，售楼处一面墙摆放了很多书。

都是真的，对面书架上的也是，包括各类社科、观点、名著，是的，竟然在售楼处里开了一间书店。

绕了一圈，发现这里还有影音室、茶艺室、咖啡吧，刚开始接触中粮的时候，我就知道他们很会做商业，旗下的大悦城品牌已是全国耳熟能详的商业地标。

没想到的，他会站在一个新高度，将这些资源融入到其他条线的产品中。

也就是说，当你在别的售楼处看沙盘、听销讲的时候，这里，有书店、影音体验室、咖啡馆，对于人居的概念，大悦城控股理解得很深入。

在这个售楼处，你能领略到四季轮换的概念，比如这个沙盘上面的白玉兰市花造型，这代表着春生。

进入洽谈区，首先看到的就是这种红色沙发，软硬度刚刚好，让客户洽谈都能有个好心情。

而沙发的红色+地毯上的水波纹+荷花造型的茶几底座，都意味着，夏长。

此外，书店意味着秋收，vip室意味着冬藏，从很多小细节方面我们看到大悦城控股对于人居的理解和深耕。

同时，我们似乎也可以预见，这个项目未来对商业、娱乐等生活场景的营造和运营能力。

往深了说，大悦城控股在做的不是一种简单的资源叠加，它是把自己的特色，或者说优势，放在自家整个平台上流通，然后做到价值最大化。

所以有理由相信，这次中粮瑞虹·海景壹号，会跟以往的瑞虹，很不一样。

遇到正在起势的北外滩

地段，永远是置业的首要因素。

这次中粮瑞虹·海景壹号占据的位置，从两个维度看，让人很惊讶。

先给大家手绘张图，看完你会有同感，整个瑞虹新城位于内环内中央商务区板块，距离北外滩中心区域（国际客运中心）约2km。

北外滩，对于未来5-10年的上海来说意味什么。

整个北外滩，在新一轮的规划中，整体的建筑面积将达840万方左右。

是什么概念呢？这个建筑规模，相当于整个陆家嘴加上世纪大道两侧所有商务办公的总和。

这也是为什么很多北外滩项目的广告里，经常会说，“北外滩将定位成世界级的商务会客厅”。

广告没有夸张，北外滩确实拥有世界商务区的能级，这里未来将大大超越徐家汇、人民广场、南京西路、苏河湾等老牌CBD。

北外滩也将像老牌CBD一样，拥有更多商务性的地标建筑，比如在白玉兰广场边上规划有新的地标建筑，高度为480米。

另外，北外滩还将打造两组标志性建筑群，高度分别在300-380米、200-250米。

而这样大规模的商业规划，周边高品质住宅却少之又少，到目前为止，这周边较具代表性的高端住宅就属瑞虹新城了。

而瑞虹新城，占据内环内绝对核心位置，周边围绕3条隧道、5条轨交（含在建），自带约55万方商业、项目规模达到近172万方。

可以说是北外滩周边自带IP属性的超级红盘，这样的IP遇到正在起势的北外滩，会有怎样的碰撞？

瑞虹新城内最好位置在哪？

对于整个瑞虹新城来说，中粮瑞虹·海景壹号，是什么样的存在？

中粮瑞虹·海景壹号，可以说是瑞虹之冠，从区位图上，可以看出整个瑞虹新城版图里最好的位置，给了中粮瑞虹·海景壹号。

17w方的和平公园，有2/3正对着中粮瑞虹·海景壹号，要知道和平公园，是内环内为数不多的国家3A级景观公园。

而17w方的体量，相当于5个静安公园大小，有27个足球场那么大！

项目南面靠近北外滩，而北外滩又和陆家嘴、外滩形成上海市的“黄金三角”。

北面就是3A级景观，地处内环内的和平公园。

这也是为什么这个项目，会有南北双阳台的存在，确实，两边的景观，都是城市极度稀缺资源。

中粮瑞虹·海景壹号，建面约250㎡户型

而且，和平公园未来还将改造升级，改造后的和平公园中间预计将建立一座独立的生态岛，岛上会圈养数百只动物和鸟类，水面上将养殖天鹅、白鹅。

项目往南步行10分钟，有一条自东向西长达1公里的商业，商业体量达到55万方，由太阳宫（在建）、月亮湾、星星堂、高端商务区组成。

涵盖了购物、餐饮、文化、娱乐、时尚，为区域内人群提供一体化、全天候的购物及娱乐体验。

北外滩，三个字，加上瑞虹项目区域内最好的位置。

好像一切都为中粮瑞虹·海景壹号准备好了。

这样的产品，遇到这样的开发商

说起中粮集团旗下大悦城控股开发的住宅，很多人会冒出来几个关键词：豪宅、壹号系。

2009年，中粮·海景壹号，单套总价在0.6~1.2亿的顶级豪宅，扎在陆家嘴正核心。

2015年，开发了静安苏河湾板块，打造了中粮·天悦壹号，单套总价在0.3~0.6亿的滨水豪宅。

2018年，上海备受瞩目的热门楼盘，就是中粮·前滩海景壹号，认筹3127组，认筹比7.5:1。

可以看到，中粮壹号系产品的每次落子，都有两个特征：滨水；都踩在了规划爆点来临的“前一夜”。

从陆家嘴，到苏河湾，再到前滩，它每次的选择，都看似巧合的和上海新房市场引爆点重合。

这背后对于规划的前瞻性，以及对产品地段的理解，是一般房企无法企及的。

这样的产品，遇到这样的开发商，再加上百年难得一遇的北外滩规划。

所有的背景只会导向一个结果，那就是两家开发商绝对不会放过这次机会！

这次中粮瑞虹·海景壹号的内部景观，分成了五大场景，可以说从你进小区那一刻开始，心情就开始不一样了。

项目在瑞虹路主入口设计了礼仪大堂，对称式的入口设计约7.8米高，整个小区是完全的人车分流，地面没有任何机动车道。

小区的中心有一个约500-600㎡的中心花园，草坪的西侧是被水景环绕，北侧是一排室外廊架休闲区域。

项目还设计一个公共区域，而且这个公共区域的形成，很不简单！

以往很多项目也有很多公区设计，但是业主进驻之后会发现，很多东西并没有当初描述的那么实用。

归根结底的原因在于，公区设计还是不够细节、不够以人为本，而中粮瑞虹·海景壹号是怎么做的呢？

他们历时数月，调研了数百位才智人群，并和其中数十位瑞虹老业主进行深入访谈，想做的无非就一件事。

想从业主的实际生活中得到灵感，进而提升整体设计逻辑。

从归家离家动线、公区使用感受，到户型体验、厨电品牌，连晴天雨天、有无带朋友来访等场景也会仔细问询。

这也是为什么，看上去很多项目都有的公区设计，体验起来却千差万别。

➤ 比如，在小区内部设置了一圈环约500米的环形跑道，并设置了米数荧光标识，就是因为很多业主反映，家里小孩想跑800m，但是没有衡量标准，不知道跑了多久。

➤ 再比如公区草坪，不少项目会设计成植物景观或者假山，调研过程中，瑞虹老业主就表示，这些实际使用率并不高，还容易招致蚊虫。

另外，还有些小区的公区草坪，和人行道之间隔出了一段距离，容易让业主对草坪形成一定距离感。

所以中粮瑞虹·海景壹号不仅将大草坪作为公区设计的一部分，同时还剔除了草坪和人的活动动线之间的隔离。

目的就是为了加强草坪可达性，为业主提供更大限度互动的条件。

➤ 诸如这样的细节，在公区还有很多体现，比如植物认知园和儿童乐园。

植物认知园内不仅植被丰富、四季皆景，增加了小朋友们对植物的认知，还增加了亲子之间的互动。

➤ 而儿童乐园，为各年龄段儿童打造了游乐场地，设置了挂架、座椅、洗手池、童车停放区等设施。

它还有个温馨的名字，叫“时光蜗牛”，我猜设计师的意思是希望小朋友慢慢长大，好好享受童年。

➤ 下雨天没法健身、会客？不存在的，项目部分楼栋的架空层，设置了健身区、休闲交流区、开放办公空间、儿童设施等。

看到这次开发商对待产品的态度

每次看盘，我都会尽力扒光所有产品的细节和装修，并且乐此不疲。

因为你从中看到的不仅仅是项目，还有开发商对城市的理解，对产品的态度。

这次中粮瑞虹·海景壹号的户型，除了前面说的南北双阳台，还有非常多亮点。

这个是中粮瑞虹·海景壹号250㎡的户型，动静分区做得非常彻底，所有卧室全部朝南，主卧室带阳台，其他卧室有附赠飘窗。

动区，我们看到改良型LDK客餐厅设计，也就是改良型的起居餐厨合一型，LDK户型的长处就是增加家人之间互动的机会。

但是不好的地方就在于，中式烹饪油烟较大，所以改良型的LDK，将厨房隔开，开口朝向起居室，这样，家人活动尽收眼底，同时油烟也被隔离开来。

而且大家发现没有，我标注了1-4，客厅西侧、北侧各开了一窗，北面正对着和平公园，而且为了更好的观景视野，南北阳台除了正前方视野之外，还有西侧的景观，也就是说，两个阳台都有270°观景角度。

另外，从这次即将开放的是约168㎡、约188㎡户型的样板间来看，我们感受到开发商对待产品的态度非常用心，而且很舍得投入。

中粮瑞虹·海景壹号约185㎡样板间风格示意

这里的客餐厅是板式直通厅设计，没有过道，也没有转弯处，可以说是零浪费，而且地面采用有纹理和镜面效果的大理石，厚度达到18毫米。

入户门，是厚约9公分的装甲门，内置防火门芯，门轴处有防撬柱，属于甲级防盗门标准，我们知道的高端豪宅，入户门都是这个规格。

我们再看看样板间里软装风格，下面这两张图分别是，约168㎡、约188㎡样板间的装修风格：

中粮瑞虹·海景壹号约168㎡样板间风格示意

懂奢侈品的朋友应该看出来了，这上、下两个户型样板间装修风格，分别偏香奈儿的冷色调和爱马仕橙的暖色调，每个环节都融合的非常细腻

中粮瑞虹·海景壹号约188㎡样板间风格示意

说开发商舍得投入，不仅仅是说舍得提高成本打造项目，舍得投入的更高级含义，其实是舍得投入心力，追求一种更高层次的审美

还有这次的重点装修区域：厨房、卫生间，全套厨房电器：油烟机、燃气灶、洗碗机、微烤一体机+洗干一体机，全部采用全球知名品牌。

而且，划重点，都是整机原装进口，非组装，豪宅的强迫症你不懂。

无论品质，还是设计，或是使用寿命，都代表着高端豪宅标准。

说在最后，这样的项目，多少钱？

相信很多人会和我一样好奇，这样的项目，卖多少，回答起来，也不难，可以从3个维度来看：

中粮旗下大悦城控股壹号系，项目均价多少？瑞虹八期，现在均价多少？周边土拍，楼板价多少？

➤ 从第一个问题入手，中粮旗下大悦城控股壹号系，是上海豪宅系列。

目前，中粮·海景壹号，挂牌均价在146925元/㎡（来源：链家）；苏河湾边上的中粮·天悦壹号，挂牌均价在131911元/㎡（来源：链家）；中粮·前滩海景壹号，挂牌均价在141672元/㎡（来源：链家）。

➤ 作为瑞虹新城第9期项目，中粮瑞虹·海景壹号难免会被拿来和前几期比较。

目前在二手市场有流通的是最新一期瑞虹新城是瑞虹新城·悦庭，挂牌均价在118033元/㎡（来源：链家）左右。

➤ 如果上面这些只能看到中粮瑞虹·海景壹号目前定价的参照系，那未来的价格可以参考下北外滩土拍价格。

7月3日，虹口区一幅纯高层住宅地块，招商蛇口以约44亿的价格拿下，楼面价81089元/㎡。

7月31日，杨浦区江浦社区住宅地块，北京金隅以楼板价85764元/㎡拿到手。

从成交楼板价来看，未来至少得卖到13万/㎡才能保本，如果再加上财务成本和融资利息，14-15万/㎡，才有利润。

可以期待下中粮瑞虹·海景壹号这次的价格，不过当下无论什么价格买到，未来都有很大升值空间。

目前样板间也即将对外开放，感兴趣的朋友可以安排行程了！

免责声明：1、以上户型图所示仅供客户参考，不作为交楼标准。2、图上所示布局尺寸、精装标准、家具摆放及装修风格仅供参考，最终以合同约定为准，请在认购前确认合同附图及交楼标准。3、因建筑产品的独立性、建筑场地、外立面效果变化等原因，同一户型在不同位置、楼栋、楼层，其布局尺寸结构面积等可能存在差异，最终以合同约定为准。

以上为正文，来自卢俊