涨涨涨！楼市火热的趋势要蔓延到这个城市了

深圳楼市的火热行情，已经蔓延到东莞，东莞楼市从两个月前开始就一路疯涨，让很多投资者蠢蠢欲动。

同时，深圳扩权的消息，又一步激起大家对深圳都市圈的投资热情。

然而，在湾区东部疯涨的现在，到底是产业更强，但房价更贵的东莞值得买，还是当下产业没那么强，但房价便宜很多的惠阳更值得买？

深圳都市圈是当下全国范围内的最佳投资地吗？如何选择？

今天，就来对这些大家最常见的疑惑进行解答，本文分为五大部分：

1.东莞和惠阳怎么选？2.惠阳和一些强二线城市相比，哪个更好？3.惠阳房子多，会不会影响后续的房价升值空间？4.惠阳二手房市场不成熟，会影响以后转手吗？5.惠州投资房产的三大军规

东莞和惠阳怎么选？

最近的东莞可以说是当红辣子鸡，涨幅比深圳从去年到现在的涨幅来的还要猛。

然而，现在还适合进场东莞吗？

首先，在东莞有价值的片区，30000/平方，已经是普遍的价格，甚至只是一个门槛。

整个东莞的二手房，5月份的一个成交均价已经是两万了，说明很多新房要3万块。一些核心区域，比如说万江、东城、莞城、南城这4个主城区域，4月份成交3万以上的套数已经不少了。

所以说几乎可以这么去定这个结论，30000/平方已经是东莞核心区域买房的常态了，资金门槛已经比较高了。

其次，大涨后的东莞，现在进场就是追高。

从3月份疫情控制住之后到现在5月份，也就短短两个月时间，整个东莞大涨了一波。一些二手房涨了百分之十几二十几。所以说我不建议大家现在去追高。

大家不要因为东莞楼市突然大涨起来，就认为接下来还一直会火。

东莞属于那种外贸导向城市，受疫情的影响，东莞是有受冲击的。虽然有些制造业的老板，转做口罩、防护服等疫情相关的产品，大赚了一笔。

但是接下来整个经济的复苏还是需要时间，千万不要把这种大涨当成常态。也不要将疫情之后的回暖，当做是楼市真正的复苏。

最后，东莞核心区房价已大涨，接下来马上会轮动到惠州。

东莞最核心的区域就是城区、高科技中心松山湖、滨海片区的虎门长安、靠近深圳的凤岗，大家别看现在这四个区域猛涨起来，就去买周边的一些镇，如果那样做一定会被套。

因为那些边缘镇区是不涨的啊，楼市现在不是普涨时代了，就像深圳，从去年到现在，宝中、前海、南山部分板块涨了百分之二三十，但是罗湖、龙岗、盐田有些区域还在跌。

这就是严重的分化。所以说大家千万不要贪便宜，或者说感觉这里涨了，那周边一定会涨，一定要把这个错误的理念给更新了。

现在深圳涨了，波及到东莞，但他只是波及到东莞的核心板块，不会带动剩下没有价值的板块。而接下来，他会带动惠州有价值的板块涨。

但是大家一定要认准核心区域，核心板块，整个热钱流入惠州，他一定是流到那种有价值的，投资资金会青睐的项目去。

那么这一波热钱涌入惠州，他会买哪里呢？只能是临深的惠阳和大亚湾。

所以，如果你低于350万的总价预算，这一刻不建议买东莞。

因为东莞的这些核心区，有价值的项目，至少都去了3万，而且这一刻入场，你还是去追高。

在这个节点，同样的资金，还不如买两套惠阳。因为他暴击的程度要更强。如果他扩容，直接1.5万变成3万。

哪怕他不扩容了，他接下来的这种轮动，马上可能1.5万就涨到2万。直接是四五千的差价拉上来。要知道，现在惠阳和大亚湾的一些楼盘，备案价已经直接上调到2万+了。

惠阳和一些强二线城市相比，哪个更好？

很多地方都有价值，比如说像北京有价值，但你能买吗？连落个户都很难，如果你硬要去落户也有渠道，但是可能要花几十万甚至上百万。你觉得这个投资还有价值吗？

另一方面，有价值的地方很多，但你要买的起，没多少人动不动就有三五百万的闲置资金可以拿去投资的。

而惠阳，不仅能买、买得起，还有价值。

首先，惠阳不限购。那么在有价值的基础上，它就不是当地人的惠阳，而是全国人的惠阳。

而且绝大多数人都买得起。惠阳一万四五/平，而且二套贷款还可以做三成首付。譬如你在武汉买了套房子，贷了款，再来惠阳买，还是可以三成首付，首付只需要50万左右。

你也绝对不用担心它突然房价大跌，如果惠阳一万四五都跌，那说明整个全国的楼市出了问题。

最核心的是，惠阳的投资价值。

惠阳它挨着深圳，离到深圳中心只有50公里，就像在皇帝身边的太监，至少都是一个半红人物啊。

同时，惠阳还有双区红利，在大湾区之下，又在深圳社会主义先行示范区之下。

深圳一定会把地铁延到惠阳，哪怕没有这种社会主义先行示范区，没有扩权扩容，通通没有，也一定会延伸到惠阳。

一个这么小的深圳，一个这么先进的深圳，如果连一个地铁到延长不了，还叫什么大湾区，还叫什么深莞惠都市圈？

深圳早就做好地铁延伸到惠阳的准备了，当时勘查14号地铁线的时候，惠阳段就一起勘查了，并且留有接驳口了。

最后一个暴击的机会，就是深圳扩容。前一阵子出的扩权，第一，它不是一个落地方案，只是一个党报，是报纸给学术界的建议，是一个研究马克思主义理论的教授，带着两个研究实习生写的一篇文章。

第二，提出了扩权，说明整个上面已经认识到深圳必须要解决土地问题。

其实扩权就是扩容，你要扩权，要对惠阳，对东莞要有这种权利，那说白了不就是扩容嘛。最直接就是，如果要把地铁延伸过去，就不需要上面批了，因为深圳有这个权利。

所以，不管扩容还是扩权，对惠阳都是超大利好，深惠地铁不仅稳了，而且快了！地铁若明确，惠阳房价直涨至2.5万左右，直涨60%。

现在惠阳和大亚湾就有很多个楼盘去到2万的备案，地铁一通，惠阳房价到2.5万也不过是水到渠成。

深圳到惠阳的地铁，绝对是板上钉钉，一定会通，只是什么时候来。我个人预判地铁，深圳通地铁到惠阳，这两年之内一定会有明确的消息。

能买、买得起、有价值，结合这三点的，全国300个地级市几乎没有一个地方做得到，只有一个惠阳。

深圳郊区卖4-6万/平方，东莞近深圳的板块3万/平方，1.4万/平的惠阳就是最大的价值洼地，在地铁、扩权（容）兑现后，洼地会被填平，这就是当下布局机会！

惠阳房子多，会不会影响后续的房价升值空间？

实际上，这样简单的去看惠阳是一个很肤浅的一种角度。

首先，我们不能只看表面的供需，当下的供需已经体现在房价上。

譬如深圳的房子，供需矛盾很强，但已经体现在房价了，二手房上7万/平，现在连宝安中心都卖15万，这已经体现在供需上了。

惠阳供需过了，所以现在才卖15000啊。大家想想，如果他房子少。他会卖15000吗？

当下供需只是一个表面现象，我们做房产投资先要认清楚价格，价格才是最核心的。

其次，要动态地去看惠阳。

这一刻我们买惠阳，是布局惠阳。

对于惠阳，很容易有一些外界因素，会改变这个供需。比如说来一个扩容，马上就有一大批外部的力量来买。不仅是深圳人、东莞人来买，广州人也来买。除了湾区之外，全国各地的人也来买。因为只要参与扩容，它就变成了深圳。

或者如果通地铁，那也会有一大帮的深圳刚需去买。

所以说只要有一个因素一改变，他就会改变这个供需。

这一刻惠阳的供给基本是恒定的，土地不可能无限量的开发，只要有一些因素改变，比如说通一下地铁，比如说扩容或扩权，那么他的供需就会倾斜。供小于需，房价就会上涨。

我们做房产投资，永远都不是买当下，你要看到未来三年五年，到底会有什么因素会改变这个供需，这才是做房产投资最关键要思考清楚的一点。

惠阳二手房市场不成熟，会影响以后转手吗？

惠阳现在二手房市场肯定是不好的，因为一手房很多都在卖，二手市场怎么能好。

但它始终都会到二手房市场的一天，一旦它的外力因素改变，譬如它的供给，一手楼慢慢卖完之后，就只能买二手房了。譬如它的需求发生改变，要么地铁，要么扩容扩权，都会导致大量的人来买，那么惠阳的二手市场自然而然就形成了。

具体到板块上，对于白云新城，至少在这一刻我们看到很多人愿意入住白云新城，对它未来的二手市场，我们都可以抱有信心。

（白云新城入住率）

而大亚湾很多地方都没什么人入住，入住率要比白云新城差得多。哪怕未来一些因素改变，它的二手市场开始培育起来，那么它的二手房依然还是没那么好卖的。

此时此刻，惠阳的二手房市场还需要培育，千万不要说今年买明年就要卖。

哪怕惠阳不限售，明年二手市场还没到位，那时候卖房一定是亏钱的。投资惠阳，如果你不预着一个五年，我劝你不要买。

这一刻整个惠阳限售两年，收楼+限售，基本就是5年时间。

5年刚好就是惠阳价值兑现的时间，通地铁甚至到时候扩权和扩容，其中一点一定会明确。那时候从现在的一万四五，到5年之后变成2万多，甚至3万，刚好又能卖，那不就是一个很好的操作吗？

惠州投资房产的三大军规

惠州投资房产，要收获最大的房价涨幅，必须牢记三大军规。

第一，惠州投资买房一定要买紧靠深圳，而且是14号地铁辐射范围内的。

靠深圳不用多说，惠阳和那个大亚湾都有靠深圳的地方。

为什么一定要在14号地铁辐射范围内？

深圳到惠州的地铁，真正最核心还是14号线，因为它连通深圳福田岗厦北cbd，能把一部分人真正导流过去，也减缓了深圳的人口压力。

而14号地铁在深圳的最后一站是沙田站，它延伸到惠州的第一站就在惠阳，在白云路上，直接就在白云新城板块上。

第二，必须要考虑后期的转手变现。

大亚湾西区也有一些楼盘离地铁近，但为什么不选择？

一方面，整个大亚湾楼盘太多了，据我们去年年底考察之后的不完全统计，大亚湾西区就已经有35个楼盘。再加上现在新开盘的，整个西区，绝对有四五十个楼盘。

价格上涨讲究的是稀缺，现在说白了谁缺房子住啊，没人缺，但是大家都缺好房。相比大亚湾而言，白云新城楼盘密度低，又有淡水河穿城而过，居住环境好得多，白云新城就是惠阳的富人区，未来才会最受大家青睐。

另一方面，大亚湾西区临深的项目现在也贵。譬如锦绣一号，备案价2万多了。

所以说大亚湾的硬伤很明显，价格又贵，项目又多。大中华幸福城，龙光城、德州城等等临深项目，都集中在一起，分分钟几千套楼。而且大大小小的开发商很多，尤其那种小开发商特别多。

其实大亚湾西区中，有些优质项目也是可以考虑的。但这一刻有两个地方，一个是稍微好一点，离地铁站近一点，大开发商也多一点，又是富人区，又是这种滨河生活。

两个都可以选，为什么不选更好的？

还有些朋友看到万达广场，觉得好热闹，就被打动了。哇，到时候，走一步路我就可以去万达广场吃饭，这种生活很美妙，结果17000/平买了万达隔壁的楼盘。

你说，有14000/平方，靠地铁的富人区板块，他不买，硬要去挤那种盘多，小开发商卖17000的，就冲着吃饭可以走一步路就过去。

天呐，你们都是见过大世面的，那个万达广场都没有逛过吗？你有没有考虑过后期转手？是地铁重要还是万达重要呢？或者说你万达广场周边都是房子，这么多房子一起卖，到底人家买谁的？

第三，近地铁、好学校。

为什么要进地铁？因为未来你要卖给那个深圳的刚需，地铁就是深圳刚需到惠阳的一个最好方式，没有之一。

但深圳到惠州的地铁就那么一两条，所以大部分楼盘都做不到地铁上盖，只要在3公里辐射范围都可以，坐个公交车，10分钟也能到。

地铁上盖好当然好，就像碧桂园深荟城，它到地铁500米，但它一定会体现在价格上。2018年的时候，它就想卖18000，但当时整个惠阳的限价很厉害，所以就被封了，两个星期不能卖。现在又怎么会愿意卖一万四五呢？根据我们内部消息，破两万已经是板上钉钉。

所以，在惠阳买房，你不能像在一线城市买房那样，一定要地铁上盖。那样你是买不到房的，要么它很贵，要么它楼盘不行。其实只要3公里辐射范围内都可以，但一定要认准14号线。

为什么要好学校？因为深圳人受够了，没有学校或学校不好这种问题。大老远从深圳跑来惠阳，学校质量不要求比得上深圳，但一定要是惠阳的好学校。

现在已经来到惠阳最后的布局时刻，如果错过这一刻的布局，先不说惠阳被深圳扩容扩权，也不说惠阳通地铁。

就这一刻，深圳核心板块涨，涨完之后，东莞核心板块接着涨，接下来就轮到惠州的核心板块，在这两个月，就会有一波补涨。

有投资需求的朋友，这一刻要赶紧了，不然两个月之后上涨了一波才反应过来，那就为时已晚。