连地铁都开通不了的珠海，房价却涨到了两万多？

每天一篇楼市干货

大胡子说房珠海考察文——这一轮复苏，该轮到这个城市了！

珠海，一个颠覆常识的楼市。

一个城市有没有潜力，通常会聊到几点指标。

人口有没过千万、GDP产值有没破万亿、面积有没上万平方千米，都以为数值越高，这座城市越有价值，但这真不是一个“三高”比赛场地。

有一类城市，经济总量小、人口不多、也没什么厉害的产业，但名气却不小、房价也是出奇地高。比如福建的厦门、海南的三亚以及粤港澳的珠海。

事实就是：不是所有的小而美都没有价值。

珠海，人口不多，只有200万的人口，GDP产值不算高，但人均GDP排名全国第四，从2010年开始珠海房价就进入万元大关，一路坚挺往上走，目前珠海市场的整体房价在2万+。

虽然珠海的人口基础和产业基础决定了它不可能成为超级大城市，但本就人各有志，珠海的意向也从不在此。

这个世界上还有一种另类的城市，它们小块头却有大能量，在富裕、文明、宜居程度上都能位居全球城市前列，比如慕尼黑（130万人）、阿姆斯特丹（110万人）、米兰（133万人）等等。

而珠海就是这类城市，走的从来不是体量，而是质量和高度。

珠海天生富贵命，后天还有有恃无恐的偏爱。

珠海毗邻港澳，环抱南海、东依西江，背靠珠三角，是珠江西口岸的核心城市，中国最早的经济特区，2015年一个横琴自贸区规划横空出世，珠海政治地位瞬间被拔高。

国际经验表明，港口城市潜力巨大，珠海无论是自身发展，还是向外衍生，都能真正做到游刃有余、进退自如。

2018年两会期间，总理报告正式确定“粤港澳大湾区一体化发展”；2019年初，粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布，其中特别提出珠江口东西岸要协同发展。

政策一落地，重大工程马上提速，资金疯狂涌入，18年开始，2年时间，港珠澳大桥通车、深中通道开建、深珠通道官宣、珠机城轨、十字门隧道进入主体施工阶段，广州地铁18号线延至珠海，未来的珠海能真正融入粤港澳大湾区1小时经济圈内。

与此同时，西门子、华大基因、华为、腾讯、阿里、蚂蚁金服等知名企业相继落户珠海。

典型的交通铺路，产业跟上。

正所谓“30年河东，30年河西”，珠江西岸已经默默储备能量等待爆发，珠江的东、西岸，正悄悄上演某种周期性的变化。

地理环境和政治地位就注定珠海不一般，而珠海在错过了产业化发展的最好时机下，也走出了一条不同于大湾区其他城市的发展道路。

大湾区城市之下，各城市分工不同，想要读懂珠海楼市，就必须认识到：宁静美丽的珠海，只需做好自己，就能体现其他城市不具备的竞争力。

一个城市的生态价值，是永远不会被低估的。

作为大湾区土地开发程度最小、低端产业聚集最小、农民房最少、人口密度和人口素质最均衡的城市，珠海的价值将被长期看好。

饭后去情侣路的海边散步，去湾仔吃吃海鲜，去香洲逛逛商圈，周末或节假日开车去深圳约上三五好友吃饭，以后还能坐上地铁去广州喝个早餐，还可以去香港澳门帮朋友们代购。

这是其他城市可望而不可即的舒适。

珠海有价值，但珠海应该买哪里？

珠海有个最特殊的区域，横琴。很多人说珠海是珠海，横琴是横琴。

确实，横琴太特殊，一个自贸区定调了横琴的地位，旁边又是澳门，能直接承接澳门的产业和人口外溢。早在此前，澳门行政区长官发表首份施政报告：

希望珠海横琴引入澳门制度，成为第二个澳门。

横琴和澳门的经济真的是要共同发展，横琴缺的资本，澳门有，澳门缺的土地，横琴有，这种强CP组合意味着珠海的潜力无限。

何况还有横琴新区和自贸试验区这种国家级头衔，担当的是国家战略重任，横琴意义政治重大。

但横琴的价值现在全体现在价格上了，珠海最高端、最牛逼的横琴的房子基本已经要卖到5万+，接近6万，然而呈现在我们面前的却仍然只是开始中的珠海，任凭销售向着一片空地大谈规划概念，依然无法改变横琴当下产业未落地、人口未导入的局面。

如果说前海需要15-20年，横琴又需要多少年呢？当下的横琴已经用房地产红利收割一波了，绚烂的图景被镰刀无情绞杀，价格基本被提前透支，横琴当下显得有点急躁了。

从横琴往北走，是珠海发展最为成熟的主城区，香洲区。

老香洲、新香洲、吉大和拱北。和所有城市的主城区一样，老城区配套最为完善、市内交通便捷、教育资源优质，但土地开发饱和程度高，想象空间真的很低。

老城区已经有局部老化的痕迹，新香洲是生活配套吃喝玩乐都不缺，吉大有各种高端酒店和写字楼，还有博物馆和滨海公园，拱北是连接澳门的出入口，有珠海最繁华的商业区，也是吃宵夜逛街的好地方，对于本地人而言，主城区是最佳的生活场所，但这里房价已经3-4万。

主城区价格基本体现价值，投资很稳，但暴击可能性不高。

继续往北是唐家湾板块，这是最有可能暴击的区域。

北部高新区，最大亮点是优越的区位优势，这点放在珠海看不出来，但放在整个粤港澳大湾区中，优势就凸显了。

唐家基本处于中山、珠海、深圳、澳门的地理中心位置，北部直接挨着中山，4公里可以直接到中山南朗，到翠亨新区不过30多公里，从前海中心区到唐家也不过30多公里，到澳门也不过35公里。

并且唐家能直接对接深中通道和深珠通道，从前海出发跨越伶仃洋可以直接到唐家北边界。

在内部，从唐家到老香洲也就18公里，一条兴业快线和金琴快线，20分钟直道到达主城区，真正是内外兼顾的区域。

正应了那句话，小孩才做选择，成年人，什么都想要。

唐家另一个优势就是产业和教育。

比起纸上产业规划，唐家初步形成新一代通信、人工智能、物流网等战略新兴产业，是珠海创业能力最强的板块，截止2017年全区规模以上工业企业127家，高新技术企业352家，上市挂牌企业近40家，集聚金山软件、魅族、小米、360、欢聚时代、炬力、全志、欧比特等一大批超高人气的知名企业，未来这里汇聚的超高净值人群超5万名。

珠海的几大高校，包括中山大学珠海分校、北理工珠海学院、北师大珠海分校等4所市内高校资源就在此。

唐家曾拍下多块地王，雅居乐、格力都有地块，平均楼面价已经2.9万左右，想要盈利基本要卖5万，但当下唐家的均价2.4-2.7万左右，明显面粉比面包贵。

楼面价比售价还贵，开发商等于卖一套亏一套，如此旺盛的羊毛，还是值得薅一薅的。

而西部的两个片区，金湾和斗门，相比斗门，金湾的航空新城也是近些年热炒的区域。

因为地形限制，距离香洲城区位置比较远，高峰期经常塞车，过去只有一条珠海大桥，现在等洪鹤大桥和金海大桥建设完成后，从金湾到横琴和香洲区也只要十几二十分钟，可以直接拉近和东部的距离。

产业的集聚倒不多，相比唐家，金湾的产业还只有框架，缺乏骨肉，知名企业并不多，更多是打造一个综合式的宜居片区，但当下价格普遍也在2.4-2.7万之间，有炒作嫌疑，未来不确定性因素有点大。

斗门投资一直不建议，这次考察之后仍然坚定我的判断。

价格基本匹配价值，是新珠海人上车的首选，斗门的城市面貌更为原生态化，一路能看到许多农田，缺乏高端的商业配套，更多是低端能满足日常生活的配套，但价格很友好，刚需倒是可以选择。

毕竟珠海真的很宜居，人不多，也很少塞车，等通往市区的大桥开通后，自驾也能很快速到达主城区，这个区充当新珠海人的睡城是没问题的。

珠海的一通考察，我给出的投资建议是：唐家＞横琴＞金湾

老城区和斗门更多是刚需自住考虑，这里不再赘述。

2万多的均价，唐家可迎来暴击的可能性更大，毕竟面粉都比面包贵了，不用担心被宰。

现在已经有产业了，等3-5年交通和配套落地，这里自然不会是珠海人的唐家，而可能全国人的珠海了。

投资千万记得要选本地人看得上，外地人也买得起区域。

主城区的老珠海人要想买环境好的新房，往南是横琴太贵，只能往北走，投资客想买肯定选择好环境且买得起的区域，横琴是牛批，但价格更牛批。

而且珠海不缺概念，但比起抓住澳门，我觉得不如抓住深圳。

所以属于唐家房价的行情补位，迟早会来。

第二个是横琴，不敢怀疑它不行，但兑现周期太长，房价涨太猛，想象空间一再被压缩，除非资金确实足够又没有一线城市的购房名额，倒是可以赌一赌横琴。

但不建议你购买所谓的70年产权的小户型住宅，别听销售忽悠，都已经铁下心去买横琴了，就是看中好区域，既然是好区域，自然是好产品的升值空间才会大。珠海现在虽然取消限购，外地人可购买一套，但子弹打不中真的是白搭。

记住，楼市分化时代，好品质的房子才能脱颖而出。

第三个金湾，金湾的航空新城不确定性更大，规划看着很牛批，但城市发展肯定有重点，唐家是发展的重点，那金湾就有点尴尬了。

就和深圳喊着东进，却马不停蹄一路往西一样，有时候嘴上说的和手上做的还真不一样。

金湾和唐家是一半海水一半火焰的区域，投资刚需各占一半天下，但谁更牛批，就看谁产业落地得更快、引入的人越多了。

珠海考察后确实感慨，空气好、环境好、人又少、不堵车、能看海、重点还有产业，优质城市加盘子小，是珠海能迎风而涨的因素。

而深圳楼市滚烫的热水中已经加了冷水降温，珠海呢？

有可能恰好是风起之时。

5月以来，大胡子团队已经陆续到东莞、广州市区、广州南沙、佛山、珠海等地考察，如果你们有想了解的城市或者区域，可以私信回复“直播”，获取最新楼市干货。