深圳楼市现状:光明新盘秒光,宝安新盘去化不到一半,为何?

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔，招商臻府怎么没有秒光啊？感觉卖的还不如龙光玖悦台，是怎么回事？

回答：去化近一半吧，毕竟千万级的产品，这个销售成绩也算可以的。龙光玖悦台一共有6栋，这次只推出了2栋300多套，又是线上选房，没见KFS发销售喜报，估计销售一般。

其实新房的限价和套利空间才是决定去化率的最主要因素，招商臻府和龙光玖悦台占据的区位不能说不好，产品各方面也挑不出太大的毛病，没有日光的原因其实就是卖贵了。

之前我有说过，招商臻府肯定不是千万级预算的首选，招商臻府作为改善型产品，却建在刚需的地段，又没有配备名校学位，所以吸引力不强。赚钱效应肯定是不如润玺、海德园这些网红盘的。但润玺、海德园这些盘90%的人都买不到，赚不赚钱和大部分人是没什么关系的。

但话说回来，放眼望去，在南山、宝中1000万总价的4房，很少有比招商臻府更好的。

招商臻府是今年千万级新房中最先开盘的。很多还有名额的朋友肯定是想先去买润玺、海德园的。等润玺、海德园开盘后，这些没买到的朋友还会回过头来再买臻府的。那时怕也没有那么多户型和楼层选择了。

提问：三叔，光明中海寰宇时代没有抢到，光明还有什么新盘可以抢？

回答：没抢到别灰心，光明马上就有电建洺悦府484套；金地峰境瑞府632套；金融街二批390套这3个新盘上市。

提问：你好，我自己不住，想买可以租出去投资的房子，小房子，适合在哪个区投资？

回答：我觉得我们像个医生，您的主诉越详实，我们给您把脉越精准，才能更好的对症下药。深圳有便宜到30万的小房子，比如启点公寓，也有贵到近千万的小房子，比如半岛四期的一房一厅。所以你的预算几何，持有周期多久，乃至买房年龄都会有不同的买法，影响最终的决策。

提问：三叔您好，博士毕业后在武汉工作，首套二套都用在武汉了，短期手上不够买深圳。趁人才落户的口子还在，想先提前在深圳落户。请问落户不买房能挂靠多久？落户后就要开始交社保吗？感谢～

回答：落户挂靠目前主流有三种，派出所，集体户，家庭户。

以上三种不买房都可以一直挂靠，我们这落户长期不买房的，我一般会让挂集体户，因为集体户首页我们可以随时开出来，不会那么方便，但是行业内集体户和家庭户挂靠一般都是按年收费的，这点选择服务商的时候要问清楚，我们这都是免费的。

除非应届毕业生和留学生落户有绿色通道，否则走人才引进，社保为必要条件。

提问：三叔，83年生人，在石家庄工作生活，这两年天津放开落户政策后考虑到教育优势，有意将户口落到天津，可孩子才六岁，又怕将来高考优势不在，买一天津小户型长期持有还是放眼深圳？另外，由于好多人投资深圳，跨城市投资，房产管理如何操作？由于老公认识不到资产保值的重要性，对于落户天津及深圳的问题一直不置可否，我也担心由于年龄问题，想近两年把投资方向选好！特别感谢三叔，改变自己的认知！真心的谢谢！

回答：天津和深圳，两个城市投资理念完全不同，一个为教育，一个为保值增值加资产的向上置换。

天津这两年楼市惨淡，远郊大跌三分之一，说明一个城市如果自身经济不强，单靠外来购买力，不足以支撑房价。

天津的高考优势能维持多久，没人能给你答案，答案也不重要，因为你的内心明显倾向深圳。

想改变认知，就从跟随本心，大胆跨出第一步开始，至于深圳落户，跨城市投资，选筹代购，房产管理，这些都不是问题，能帮你一揽子解决。

提问：三叔，手里有250个，以前在武汉有房有贷已卖，想入手深圳，以投资为主，短期不住，不知道在深圳能买个多少价位的？选个地铁附近的次新小三房有可能么？麻烦您有推荐的板块或小区么？谢谢！

回答：手头250，首期五成，总价500左右，地铁次新小三房能买到，但地铁+次新+三房不等于升值快。深圳是个体质特殊的城市，每个阶段，每个片区都有值得买的盘和大量坑盘。深圳楼市走到现在，加上上半年的一波疯长与分化，选筹难度已经非常非常高，选筹都要反复斟酌，精挑细选。至于希望推荐板块和小区，参考内部分享。

提问：大佬，请问深圳还有没有150万及以下的上车房？求推荐，手里资金不够，刚弄到房票。

回答：有，而且还有学区房，这个总价的房子虽然涨幅不会太理想，但资金如果没有更好的去处，哪怕上的是自行车，也比步行更快，具体参考内部分享。

提问：深圳 西乡 玉湖湾小区，三房86平，总价800万值得买吗

回答：湾上六座的小三房客厅都成交到950了，赠送更高户型更好的玉湖湾才800，可以考虑。

提问：三叔您好，目前在东莞，想在深圳买套房子，但没名额，有其它办法可以买吗？

回答：名额问题以前说过很多次的，第一个入户，第二个JLH，第三个，社保问题，第四，代持、HP别的也没有更好的办法了。至于公寓，还不如买别的城市，回迁房因周期不确定，时间风险太大，并不适合每个人。

提问：你好，万象新天77平4房，700万，值得买吗？

回答：对比几个月前贵了点，不过西部整体价位抬升，不能静态去看待，可以对比下中熙香槟山，富通城，中信领航城的四房。

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