比商品房便宜一半还带有红本，这种房子究竟能不能买？

在深圳，有1252.83万人，其中非户籍人口818.11万人。

这818.11万人，他们从外地搬迁而来，努力奋斗，认真储蓄，规划未来。

他们有一个共同的梦想，在深圳立足---买房，成为真正的深圳人。

2019年虽然房价没有再暴涨，但是此时的房价，对大部分人来说，已经高不可攀。在这种情况下，寻找便宜又实用的房子成为他们实现“梦想”的捷径。

这类便宜的房子有安置房、回迁房、经适房等。最近随着深圳多个旧改项目进行，买回迁房的呼声又逐渐多了起来。而关于回迁房，一直存在很多争议。

今天借此机会，来说一说回迁房究竟能不能买。

一、回迁房都有哪些类型？

说起回迁房，很多人把它跟安置房混在一起，傻傻分不清。实际上，他们从本质上就不一样：

回迁房是开发商对所购买土地上的住户进行拆迁的时，将在被拆迁土地上建房补偿给拆迁户。

而安置房是政府进行公共设施建设时，对被拆迁的住户进行安置所建的房屋。

回迁房根据项目旧改的不同阶段，可以分为以下三类：

第一类是指标房：指标房是指村民跟旧改项目签了《拆迁补偿安置协议》后，在项目没有动工，也没有拿到红本的情况下，把这个名额也就是“指标”卖给购房者。

因为还未拿到红本，所以指标房的价格往往是最便宜的。最重要的是，不占用名额，所以除了刚需还有很多投资者也会购买这类房子。

第二类是已建好，未出证的房子：这类房子已经建好，但是没有办理红本，一般价格会比指标房贵，但又低于市场上二手房的价格。

购买这类房子，一般业主会要求交大额定金或者交全款，然后拿到红本之后再进行二手房交易。

第三类是建好已出证：这类房子会比前面两类价格更高，本质上跟市场上的二手房没有区别，而且价格持平。

二、存在风险

我们从表面上看，回迁房是真真实惠啊。我可以拿着300万的全款在深圳买到一套大三房，这性价比多高！

但是，我想提醒大家冷静冷静，这天下绝对没有白吃的午餐。便宜的背后，有着更大的风险和无数血的教训。

风险一：买了指标房，房子不是自己的。指标房因为便宜，想要买的人数不胜数，而它的风险也是最大的。首先是因为一个旧改项目开发的周期非常长，最终的交房时间是不确定的。

其次就是在等待的过程中，有可能会发生很多你意想不到又可奈何的事情。以南宁市李女士为例：

李女士在2016年在朋友的介绍下在南宁某小区全款买了一套指标房，开发商只给了她一个选房确认函。在2018年收到通知，被告知房子只卖给公司员工，因李女士不是公司员工要收回房子。

本以为交了钱，就顺利买到自己心仪的房子，万万没想到依旧落到房钱两空的境地。

风险二：你永远猜不到跟你交易的业主是不是个奇葩。我以深圳某旧改的村民为例：

南山某旧改村民郑某将一套房子先后卖给了两个买家，并将房子给了第二位买家使用。这就导致第一位买家交了钱却拿不到房产，第二位买家也不能顺利办理房产证。

该事件律师表示，以先拿到产权登记的成立。所以，即使你交钱买了房，也不一定能得到房子。而且就算申请了违约赔偿，遇上的奇葩业主没钱赔偿，那你之前付的大额定金甚至几百万的全款就付之东流了。

风险三：回迁房质量差，环境不咋地。因为房子是开发商“白白送给你”的，所以在质量上不如像商品房好，遇到黑心开发商更会为了节约成本而用一些不怎么样的材料，整个小区的绿化环境和物业水平也都没有什么要求。

风险四：地段选不对，涨价就有限。开发商在选建回迁房地段的时候，一定会选在比较差的地段。即便是在深圳，如果地段不佳，房价的涨幅空间会非常小。所以投资客想买回迁房投资也是需要谨慎的。

三、回迁房能不能买？

“我想在深圳有个家，回迁房真的不能买吗？”

我的回答是自住而且已经拿到红本的可以买。回迁房的价格在拆迁协议中是规定好的，一般不会出入，所以买来自住是没有问题的。

但是这个前提是拿到红本，因为有了红本才能走正常的二手买卖交易流程过户，最后你才能拥有所有权。

如果是买只有拆迁协议的指标房，我劝你谨慎。因为这类回迁房所签的协议只是开发商与业主的私人协议，没有房管局的认可，是不能过户更名的。

你还要等业主拿到到房产证之后，才能去更名。而在这段时间，存在太多变数存在太多风险，如果你是刚需我不建议你买。

但是如果你想投资，我劝你不要考虑回迁房。如上文我所说的，回迁房的地段一般都比较次，而且从房子的质量和环境等来说，真的是稂莠不齐，刚好这些都是买家很重视的问题，如果这些东西都得不到保证，试问哪个接盘侠会接手?

最最重要的一点是,如过你要投资指标房或者已建好未拿证的类型，你也不确定能不能顺利拿到房子；如果是投资已建好已拿证的类型的话，这个价格已经跟市场上其他二手房一样了，同等价位你为什么不去投资更好的区域跟地段呢？

所以啊，我是真不建议投资者买回迁房。

最后

买回迁房的人，除了刚需客呢，有绝大部分是投资客的。见到利益就想得到，而且越多越好，这是很多人的心理。

但是，那些真正能清醒地认识到利益背后隐藏着的危险，才是聪明人。