深圳生日当天卖的那块地,到底有什么特殊?

来源：深圳市城市更新网

再过十多天，深圳就将迎来自己40周年的生日礼。

40年的发展，深圳经历了罗湖时代、福田时代、南山时代、前海宝安时代，城市发展重心一路向西。在土地日益稀缺的当下，深圳城市开发的路径，如今走到光明时代。

2019年至今，光明已招拍挂出让14宗各类用地，数量比其他区域都要多。值得注意的是，在8月26日深圳40周年当日，光明还有一宗土地挂牌出让。

在这个特殊的日子，光明出让的这宗土地又有什么特殊？

1.8万㎡新型产业用地入市，引入环保节能企业

先来看看这宗地的基本属性。

这宗编号为A501-0085的土地，是近年深圳较多出让的新型产业用地，土地面积约为1.8万㎡，规划建筑面积约为10万㎡，容积率大约在5.5左右。

这宗地设置了准入行业类别，允许参与这宗土地出让的买家，必须是节能、节水、节材环保及资源综合利用等技术开发、应用及设备制造企业。

不管该地块最终引入的企业是哪家，但该宗地出让的条件有一条：本次出让宗地建设用地使用权及建筑物允许抵押。

这样的条件从侧面证明了，取得该地块的企业可以拿该地进行融资，深圳近年对于各类先进产业、新兴战略产业的扶持力度可见一斑。

从建筑密度上来说，A501-0085的容积率较高，未来规划建设的产业用房、研发用房大概率是高层建筑，或许会成为拿地企业的总部研发基地。

关键的是，A501-0085距广深港高铁光明城站直线距离不足2公里，并处于龙大高速与外环高速交汇的位置，这样优越的地理条件，使这宗新型产业用地在融资上有潜在的巨大价值。

今年光明已有5宗地出让，最高楼面价1.3万/㎡

今年，光明一共出让了5宗土地，还有2宗土地待出让。其中，有4块产业用地，3块居住用地。

总体来看已出让用地，居住用地的楼面价基本在1万元/㎡左右，而产业用地的楼面价在1000元/㎡上下。居住用地和产业用地在光明的价差达到近10倍。

楼面价最高的是被深圳地铁竞得的一宗约18万㎡的居住用地，楼面价约为1.3万/㎡；楼面价最低的是被亚能生物竞得的一宗约1.1万㎡的工业用地，楼面价约为300元/㎡。

居住用地中，被光明集团通过招标取得的A650-0375宗地实质上包含有商业用地、二类居住用地、城市道路用地，需要配件相应的设施，由此相应的楼面价仅约7406元/㎡，低于区域内出让居住用地的平均水平。

还有一点值得关切，先于A501-0085于8月18日拟出让的A644-0084宗地，拟引入的行业为先进制造业之医疗器械。

被誉为深圳医疗器械企业之光的迈瑞医疗，能否与这宗地产生较大的关联？大宗先锋在这里卖个关子：有可能，也不一定。

毕竟，深圳还有理邦仪器、开立医疗、尚荣医疗、普门科技等药械企业同样具备实力。

预估地价1184元/㎡，5家企业最有可能是“地主”

回到深圳生日当天出让的A501-0085上来，可能会有哪些企业成为潜力竞争者呢？

大宗先锋认为，东江环保、深圳能源、世纪星源、东旭蓝天、兆新股份是最有可能成为“地主”的企业。

这几家企业均为深圳市内注册的上市企业，有资金实力保证，并或多或少涉足环保节能领域，应是光明产业招商部门心仪的热门人选。

那么该宗地最终的土地价值几何？来看看近年光明出让的新型产业用地概况：

近年，光明出让的5宗新型产业用地楼面价水平基本在1200-3400元/㎡之间。

其中，A603-0390可整体转让，对接手方的准入行业也没有太大限制，有开发盈利空间，地价也会较高，达到了3469元/㎡的水平。

而A646-0078和A512-0091分别引进了彩生活和大疆，准入行业分别为物联网应用行业、先进制造业之云台控制及自增稳等系统关键技术，属于产值高、经济效益高的研发型产业，另外由于更靠近地铁、高铁、高速路网，这两宗地的价值相对较高，楼面价达到2200-2300元/㎡的水平。

至于A646-0080和A608-0172，位置一般，加上准入行业为普通制造业，地价也相对较低，楼面价约为1200-1600元/㎡的水平。

综合上述可以判断，A501-0085的准入行业较为中端，还限制了转让，预估楼面价就在1000-2000元/㎡的水平。

该地块大概率还是属于定向出让，最终地价为起始地价，约为1184元/㎡。