大亚湾的特产就是房子。
新房、二手房供应量确实都太大了,特别是临深区域、西区、中心区。这也是大亚湾没有二手市场,一直横盘的原因。
沿着龙海一路、龙海二路、石化大道走,最直观的感受就是:密密麻麻的房子,楼盘数量多,且容积率偏高。
淘房志现场实拍
大家都知道,惠州的楼盘体量很大,而大亚湾则是整个惠州体量、成交量最大的地方。
6月份大亚湾新房以3665套成交套数,领先于第二名的惠城区3486套。
来源:中原地产
同时,大亚湾是惠州最邻近深圳的板块,所以大亚湾新房价格在惠州也是最高的。
6月份,大亚湾新房以14277元/㎡的成交价格,遥遥领先于惠州各区县。
来源:安居客惠州
大亚湾楼盘的特点也很明显,先上两张图感受下。
碧桂园翡翠山沙盘 | 淘房志现场实拍
卓越东部蔚蓝海岸沙盘 | 淘房志现场实拍
那就是,单个楼盘的体量都很大,超级大盘非常多。
大亚湾盛产房子,但是各种配套跟不上。大型的商业也只有万达、灿邦新天地等少数几个。
小马哥在踩盘时,从酒店出门想吃个早餐都不容易,开车走了几公里才找到家小餐馆。
配套不好,生活不方便,这是大亚湾人少的原因之一。
这种情况造成了一个非常明显的现状:分化明显,配套完善的大盘入住率相对好,小楼盘入住率低。
这些惠州的大盘是真的大,动不动就数百万方,都像是一座座城!
500万方的龙光城,应该是深圳人最熟悉的临深大盘,也最邻近深圳。
龙光城真的是一座城,不能叫做楼盘,和一座小镇都差不多了。
龙光城总体分南北两区开发,迄今已达10年。南区已大部分开发完成,且已交楼入住。
撰文:小马哥
“我们是一起过来的,从大鹏那边,走沿海高速20多分钟就到了。”
在大亚湾碧桂园翡翠山项目营销中心,两对深圳夫妻,一对是来签合同,另一对正在看房,妻子还抱着小孩子。
近日,淘房志团队到大亚湾踩盘时,看到了这样的场景。
大亚湾,这个最具争议性、最“盛产”房子的临深板块,一边被深圳人抱怨着买入就套牢,另一边仍不断有人跑过去看房、签合同。
十年过去,龙光城、星河丹堤等大盘的配套已逐渐成熟,入住率已经不错,这是事实;
另一方面,还有很多地方入住率奇低,“鬼城”幻影仍在,这也是事实。
现实总是更魔幻,更骨感,更超出想象......
夜晚十点的星河丹堤 | 淘房志现场实拍
大亚湾,就是这样一个让深圳刚需客又爱又恨的城市!
深圳刚需客的恨:
房子数量太多、体量太大
大亚湾的特产就是房子。
新房、二手房供应量确实都太大了,特别是临深区域、西区、中心区。这也是大亚湾没有二手市场,一直横盘的原因。
沿着龙海一路、龙海二路、石化大道走,最直观的感受就是:密密麻麻的房子,楼盘数量多,且容积率偏高。
淘房志现场实拍
大家都知道,惠州的楼盘体量很大,而大亚湾则是整个惠州体量、成交量最大的地方。
6月份大亚湾新房以3665套成交套数,领先于第二名的惠城区3486套。
来源:中原地产
同时,大亚湾是惠州最邻近深圳的板块,所以大亚湾新房价格在惠州也是最高的。
6月份,大亚湾新房以14277元/㎡的成交价格,遥遥领先于惠州各区县。
来源:安居客惠州
大亚湾楼盘的特点也很明显,先上两张图感受下。
碧桂园翡翠山沙盘 | 淘房志现场实拍
卓越东部蔚蓝海岸沙盘 | 淘房志现场实拍
那就是,单个楼盘的体量都很大,超级大盘非常多。
深圳刚需客的选择:
配套不完善,那就选大盘吧!
大亚湾盛产房子,但是各种配套跟不上。大型的商业也只有万达、灿邦新天地等少数几个。
小马哥在踩盘时,从酒店出门想吃个早餐都不容易,开车走了几公里才找到家小餐馆。
配套不好,生活不方便,这是大亚湾人少的原因之一。
这种情况造成了一个非常明显的现状:分化明显,配套完善的大盘入住率相对好,小楼盘入住率低。
这些惠州的大盘是真的大,动不动就数百万方,都像是一座座城!
01
500万㎡龙光城
配套成熟,最邻近深圳
500万方的龙光城,应该是深圳人最熟悉的临深大盘,也最邻近深圳。
龙光城真的是一座城,不能叫做楼盘,和一座小镇都差不多了。
龙光城总体分南北两区开发,迄今已达10年。南区已大部分开发完成,且已交楼入住。
近几年龙光城主要供应都在北区,开发了约二分之一左右,目前在售北五期高层,均价2万左右。
龙光城自身的配套比较完善,共有约26万㎡的商业,15所学校规划。在整个大亚湾,也算是建设比较成熟的盘,入住率也比较高。
我们淘房志团队刚刚来到龙光城,便看到天桥上一行大字:龙光城约500万平生活大城。
淘房志现场实拍
龙光城最大的购物中心是龙光商业广场,于2018年已经开业。
淘房志现场实拍
在龙光商业广场后面,也是龙光城的核心位置,有一个非常大的龙光生态湖。
淘房志现场实拍
交通方面,通往深圳方向的道路很多是“断头路”。不过,龙光城的社区巴士是很大的亮点,往来深圳很方便,业主免费乘坐。
龙光城的缺点,其实也是因为自身太大,有些地块距离商业广场等核心配套已经比较远了。
02
260万㎡星河丹堤
品质较好,入住率高
星河丹堤算是另一个霸屏临深市场的大盘,位于惠阳淡水老城区和大亚湾西区的接壤处,项目首批产品在2011年10月入市,至今已开发近9年。
整体将分6大期来开发建设,预计开发周期在8-10年左右。最新备案V2区7栋高层,户型为89-129㎡,价格区间为1.87-2.1万/㎡。
星河丹堤的卖点除了临深、大湾区,还有就是惠州南站新城。楼盘内有丹悦湖,社区内不少单元以山景、湖景为卖点。
星河丹堤的入住率很高,小马哥来到这里的时候是晚上,看到了在整个大亚湾最感人的亮灯率。
淘房志现场实拍
星河丹堤的配套比较完善,有社区集中商业星河coco garden,有配套学校华南师大附属惠阳学校,还有底层沿街商铺。
缺点是,星河丹堤并不像龙光城那样紧邻深圳,对深圳人来说稍微有些远。
尽管从惠州南站坐高铁到深圳很方便,大约30-60分钟,但是星河丹堤距离惠州南站还有大约2公里,走路的话要花个30分钟,这样看来,通勤的时间成本和票价成本还是很高的。
03
200万㎡卓越东部蔚蓝海岸
人气不错,居住氛围较好
卓越东部蔚蓝海岸,建筑面积约210万㎡的大盘,位于大亚湾石化大道、龙海二路与龙山四路交汇处,首期于2011年开盘。
此盘价格相对低一些。目前在售
商业有卓越的社区mall蔚蓝天地,教育配套有一所九年一贯制私立学校北师大卓越实验学校。
因为是开发比较早的大盘,配套也比较完善,社区内的人气不错,居住氛围比较好。
淘房志现场实拍
看得到社区内有人在购物,闲聊,有人接送小孩放学,还看到一些粤B车牌号的车回来。
淘房志现场实拍
社区内的入住率比较高,晚上的亮灯率算是不错。
缺点是,感觉周围环境不是很好,有些荒凉。
交通上也有些尴尬,既不像龙光城、锦绣壹号一样紧邻深圳,又不靠近惠州南站。
另外,还有一些典型的大盘。
比如与坪山一路之隔的网红盘锦绣壹号,项目最新推出的是五期20栋新品,价格区间为2.25-2.31万/㎡(上篇文章写过详细介绍实探大亚湾!新房冲3万直追坪山!涨价背后的真相是......);
淘房志现场实拍
还有,与星河丹堤同一个板块的碧桂园翡翠山,在售三期高层均价18500元/㎡;
西区的金地天润自在城
夜探大亚湾:
很多盘入住率很低,“鬼城”幻影仍在
我们看到了很多大盘的入住率已经不错,但是,还有很多地方入住率真的很低。
吃晚饭的时候,我们特意选了在大亚湾最大的购物中心灿邦新天地,商场的人气还不错。
淘房志现场实拍
然而,在这个15万㎡购物中心对面的碧桂园太东公园上城,入住率并不高。
灿邦新天地对面的公园上城|淘房志现场实拍
据了解,公园上城首期开盘时间是在2016年9月。
还有,在大亚湾另一个最受关注的商业中心万达广场,对面的楼盘中萃花城湾入住率更是奇低。
万达广场对面的中萃花城湾|淘房志现场实拍
不知是被对面万达的标牌还是什么映照的,整个楼体散看起来泛着微微的红光。据了解,中萃花城湾是2011年就开盘的。
龙海二路上,万达附近某盘 | 淘房志现场实拍
还有不少地方的入住率也都类似。
大亚湾石化大道|淘房志现场实拍
我门开车行走在被称为大亚湾版的“深南大道”——石化大道上时,发现路灯只开了一侧。
深圳刚需客:
大亚湾,痛苦与快乐都是自找的!
在写上一篇大亚湾的文章时,有位读者的留言让小马哥印象很深刻:
大亚湾,痛苦与快乐都是自找的。
小马哥觉得这句话还是很形象的:
买大亚湾的房子,若是抱着短炒的想法,等个暴击然后迅速出手,可能会感到被套得很痛苦;
若确实是刚需客买来自住,在交通方便、配套成熟的大盘,那这样就是可以接受的。
大亚湾,就是这样一个让深圳刚需客又爱又恨的城市!
夜晚十点的星河丹堤 | 淘房志现场实拍
现实总是更魔幻,更骨感,更超出想象......
另一方面,还有很多地方入住率奇低,“鬼城”幻影仍在,这也是事实。
十年过去,龙光城、星河丹堤等大盘的配套已逐渐成熟,入住率已经不错,这是事实;
大亚湾,这个最具争议性、最“盛产”房子的临深板块,一边被深圳人抱怨着买入就套牢,另一边仍不断有人跑过去看房、签合同。
近日,淘房志团队到大亚湾踩盘时,看到了这样的场景。
在大亚湾碧桂园翡翠山项目营销中心,两对深圳夫妻,一对是来签合同,另一对正在看房,妻子还抱着小孩子。
“我们是一起过来的,从大鹏那边,走沿海高速20多分钟就到了。”
撰文:小马哥
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