深圳楼市:等房价下跌的去洗洗睡吧,715之后,房价不跌反涨

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔，715之后，深圳为什么还没有看到下跌的迹象？

回答：等着房价下跌的人还是洗洗睡吧，深圳715后，没有跌反而微涨。但是成交量就很老实，腰斩再腰斩，接着来深圳大概率会复制上海、北京17年的行情。横盘，但是因为深圳严重供不应求，刚需购买力强大，所以横盘时间会更短，而且未来两级分化更严重。对于深圳依然充满信心，同时要保持足够耐心。

提问：老师，请问在南山科技园上班，刚需首套，总价预算550以内的两房有推荐么？做婚房，也要考虑下学位。看过卡罗 松坪村 领航城 星海五期 皇御苑 金地梅陇镇和上塘道 现在非常纠结

回答：以上盘逐个分析：

1、卡罗/翻身片区，望着宝中单不是宝中，而且51-53平只是个大一房，不觉得十分鸡肋么？

2、松坪村/行业内都知道的南山最知名上车盘，在科技园几乎是唯一的选择，各路V怎么推也涨不快，盘量大、学校普通、经适房品相，跑平南山不踩坑；

3、领航城/航城板块，只要去看过的小刚需大半都会放弃，因为实在交通太不方便，在建的地铁12号线也很远；

4、星海名城五期/前海北本来我就一直不推荐，星海又是超大老社区，五期48还是暗厅的伪两房；

5、皇御苑/河套板块，当前形势，你懂的。

婚房+学位，总价550w有更好选择，参考内部分享。

提问：现在可以入手深圳吗？

回答：深圳这个市场，从来都是建议有合适的就入，尤其是自住，资金量小的，我们可能抓不住市场的底部，但是我们可以把握住内心的需求，是选择没买房的焦虑，还是落地后的心安。

提问：你好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法谢谢。

回答：这个问题因人而异，因城市而异，我以前在北京，大家房产投资负债率普遍不到30%，超过就喊压力大。来深圳后，发现身边全是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数万的房贷过的好嗨皮。近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

提问：三叔，我们应该买半月山35平米还是去龙岗，光明新盘？预算150万，月还款15000元

回答：半月山是个什么鬼？前海的万豪月半山吧。先明确需求再确定方向和片区，就算总预算只有300万，前海，龙岗和光明也是完全不同的投资逻辑。

提问：三叔好，有首套首贷资格，手里资金70万，目标总价250万，深圳选筹给些宝贵建议，谢谢！

回答：70万去撬250万，如果各项费用全包，还是有点吃力的哦。就算能做到250万，这也是一个艰难的选筹，首先请排除热点片区，这点钱在热点片区只能买到个渣渣，就算硬上一个二三十平的单间老破小也没啥意义。我的建议，把深圳地铁规划图拿出来，好好研究两天，找出近远郊价值站点附近的次新小两房，能控制在250以内的就坚定买入，不挑拣不纠结，就酱紫。

提问：三叔，您好！我郑州荥阳老家村里有一套拆迁房，出手大概30万，荥阳市里有一套碧桂园精装按揭，总价91万，贷58万，现在首期＋装修款＋还房贷已经付了42万多了，契税刚交半年，房子还微跌，现在手里有60w左右，因为长期在深圳工作，现在想在深圳买房，我这种情况该怎么做最好，希望能得到您的回复，不胜感激！

回答：有不少像你这样的情况，手里只有几十万，又很想在深圳买房，问我怎么办，我能怎么办，我也不能借钱给你啊。你手里六十万，还有记录，首期就要五成，还要负担各种税费，就算加上高评，能买到150万总价的房子就谢天谢地了。150万在深圳能买到什么样的房子，最烂最破的单间，偏远郊区的小一房，有多大投资价值，没有。所以说，钱太少又想买深圳的人，焦虑也没有用，化焦虑为动力，赶紧想办法赚钱去吧。

提问：450~500万刚需电梯高层两房，选择南头是否比蛇口老街更有前景？（毕竟南头离前海更近，地铁连线更密集）有好的介绍吗？

回答：不见得:

1、市区公共交通发达，地铁不是重点考虑因素。

2、这种价位的两房总价已不低，接近豪宅线、近郊西乡和龙华均有三房可取代，如想继续往上冲，需要有学位支撑，总体来看，蛇口学位好过南头。

3、前海至少还要五年才能醇熟，城市还在扩充阶段，现有的城市格局不会大变动，只有前海写字楼企业大规模进驻以后，近前海才能作为一个优势。500左右，可参考内部选筹。

提问：三叔，谢谢您关于宝中几个盘(尚都，凯旋城，西岸观邸和第五大道)的完美回复，您真是我们的良师益友，我完全认同您的建议优选第五大道。很抱歉又有问题，您提到幸福海岸，我也看过，那综合学位，房子品质和物业，幸福海岸和第五大道哪个更好呢？谢谢您！

回答：这两个盘，学位都是海韵，物业差别不大，只能对比其他了。

论颜值，幸福海岸胜出，幸福外立面很新，欧式风格在宝中独树一帜，让人一看就爱上。在户型设计方面，第五大道胜出，大部分户型南北通透，面宽更宽，采光更好。看个人偏好吧，自住我建议还是第五大道，就和找对象一样，时间久了就会发现外表不重要，相处舒服才是第一位。

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