深楼市调控加码，资本迅速转向，公寓火了？

资金开始转向，寻找被市场低估的目标！

715对于深圳楼市来说，是极具纪念意义的一天！这一天深圳出台八条楼市调控政策，加码限购限贷！

有网友称：早上出门去买房，走到半路发现没购房资格了……

据某头部中介的客户回测数据显示，35%客户不满足落户满3年且社保满3年的购房条件。（来源：中国证券报）

随着总量的减少，市场热度也受到比较明显的影响！一些深圳中介也表示，这几天看住宅的客户少了！与之相反的是，公寓市场开始活跃了……

1、限购出台后，深圳多个公寓项目拿预售，

2、某公寓项目低调开盘，当天即售罄；

3、某公寓项目，有客户一次性刷10套公寓；

可见，新政之后资本迅速转向下，公寓市场热气沸腾！

据地产君了解，近期位于福田中心区的中洲滨海商业中心近期到访量不错！成交也不少！

为什么深圳公寓这么火？有何底层逻辑？

01 公寓分两种 深圳的公寓，深圳以外的公寓

很多人一听到“公寓”两个字，第一反应就是“坑啊，别买“！

但地产君想说，深圳的公寓不是你们想的那样！跟其它城市相比，深圳的公寓除了承载居住的功能外，也具备一定的投资价值，主要有以下几点原因：

1.深圳人口增速快，动力十足！

过去40年间，深圳常住人口增长约40倍，其中2019年比2018年新增了约40万人，且还在不断涌入，说明深圳发展动力十足。

数据来源：深圳市统计局|制图：深圳壹地产

全国排名第一！

注：2019年数据来自各地方统计公报，2010年数据来自于第六次人口普查

人口增速快意味着与其他城市相比，深圳的城市吸引力更强，同时也代表着城市发展活力强劲，增长后劲足！

2.住房自有率仅23.7%，需要更多居住空间

快速增长的人口也给深圳这座城市带来一些压力，比如资源的分配、房屋的供给！

根据央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》撰文称：我国城镇居民住房拥有率达到96%；

根据美国商务部公布的最新数据显示，去年底美国住房自有率为65.1%；

然而根据去年10月贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，当前深圳住房自有率仅为23.7％；

深圳住房自有率低，说明大多数深圳人没有属于自己的房子，或者说缺乏可供选择的居所。再加上深圳人口密度6727.91人/平方公里，在一线城市中人口密度最高，且土地面积仅有1997.47平方公里（不含深汕合作区），大概是北京的1/8，广州的1/4，上海的1/3！

数据来源：各城市统计局|制图：深圳壹地产

人多、地少直接导致人口密度高，意味着人均分配到的资源有限！

根据证券时报·数据宝统计显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%。在住宅面积有限的情况下，深圳公寓产品必然要承担起“居住”的功能，与盘比较大的北京、上海、广州等城市相比，深圳的公寓价值更高！

3.公寓需求大于供应，成交明显呈上涨趋势

根据深圳同致诚评估统计的数据显示：2019年深圳的公寓需求大于供应！

来源：深圳同致诚评估

根据「市场经济」，当需求大于供求时，市场价格将受市场需求量影响！在深圳庞大的市场需求量下，深圳的公寓价格也随之上升！所以说在市场需求驱动下，深圳的公寓市场势必存在一定的价值潜力！

4.调控升级后，公寓成为「香饽饽」

经过715深圳楼市调控升级后，深圳房票更难获得了，而公寓产品不限购不限贷，就非常适合了！再加上公寓一般位于核心地段，且产品品质一般会更好，总体来看增值潜力更大。

除了可承载居住功能，还具备一定的投资属性，重点是不限购不限贷！在深圳楼市调控升级后，深圳的公寓产品成为「香饽饽」似乎是趋势使然！

02 深圳公寓哪里强？ 如何锚定福田中心区优质资产

Powers a lot like real estate.Its all about location, location, location.The closer you are to the source,the higher your property value.

——纸牌屋

福田是深圳的中心区，不仅有成熟的产业、配套，更是因为其位于中心，区域发展规划和定位更高，而且从发展角度来说，一般情况下中心区会优先发展。因此，只有离中心区越近的公寓才越有价值！

如何在福田缩小范围，精准寻找未来的公寓价值高地？无非是从区域规划、发展重点以及推进速度等这些角度入手。

1.福田：大香蜜湖车公庙片区+深港科创圈

早在2017年，福田发布的中就提到：到2035年，福田将建成世界级湾区现代产业引领区。根据规划，将重点发展大香蜜湖车公庙片区和深港科创圈！其中大香蜜湖车公庙片区重点提到了大金沙、车公庙、香蜜湖金融区和福田CBD，规划面积约15平方公里。

福田城市设计全景图

今年4月23日，福田区今年首批“新基建”项目开工，60个项目中有22个项目落户在深港科技创新合作区和香蜜湖片区，项目数量超过总数的1/3。福田将大部分资源用于这两个片区的发展，在规划推进下，这两个板块未来或是福田乃至深圳的“价值珠峰板块”！

2.金融开放推进，聚焦大香蜜湖车公庙片区

7月22日，福田区政府联合深圳广电集团共建“国际财富管理中心”，正好位于大香蜜湖车公庙片区！

来源：深圳新闻网

福田区已集聚全市72％的持牌金融机构，其中包括半数以上的律师事务所、会计师事务所、知识产权代理机构及等专业服务机构，目前世界500强企业及其分支机构现落户达196家。（来源：深圳新闻网）

随着金融开放的全面推进、深交所创业板注册制改革的落地，福田必将获得全球资本的青睐。意味着未来有大量金融人才涌入，不仅为片区注入活力，对于片区的价值也有很大的提升效用！在这种情况下，大香蜜湖车公庙片区更值得被重点关注！

3.大香蜜湖车公庙片区请锚定大金沙！

近期，深圳十四五规划又重点提及福田CBD和车公庙、大金沙片区，其中主要提到：在十四五规划中，将以福田CBD及环CBD商圈为重点，辐射带动华强北商圈和车公庙-金沙商圈，推动周边商业体联动，形成与商务中心相匹配的高端商圈。

从区域发展定位、发展规划再到发展的推进、发展重点等，一步步看下来，基本可以把范围锁定在大金沙片区了！如果你考虑公寓产品，建议在这个范围选择。

地产君梳理了一波，发现中洲滨海商业中心正是坐落在福田中心区，位于滨河大道首排-大金沙板块，处于1800万平科创圈核心区。

中洲滨海商业中心项目效果图

据说目前还有极少量现货，如果感兴趣的话，可以重点关注一下！

03 超百万级品质大盘 滨海商业综合体火爆缘由

资本逐利的前提是，有利可图。近期中洲滨海商业中心成交火爆，亦如此！

据地产君了解，中洲滨海商业中心多次开盘都非常火热，近期在深圳楼市新政下又「火」了一把！梳理之后，发现主要有以下几点：

1 占据城市核心稀缺资源，价值可期

中洲滨海商业中心占据了滨河大道城市金线、深圳湾15公里滨海长廊生态线以及深圳城市中轴线的“三线黄金交汇点”。

除了可坐享城市核心区资源外，项目还位于福田唯一的海景片区，南面是红树林自然保护区、红树林生态公园，以及深圳湾15公里滨海休闲带，隔海拥揽香港湿地公园景观，拥有城市核心区的一线稀缺景观资源。

中洲滨海商业中心项目效果图

城市核心且拥有稀缺景观的地方，无一不是兼得人文景观与都会生活优选之地，也是不可多得的宜居和投资胜地！比如纽约曼哈顿80%的豪宅在中央公园旁、东京新宿御苑周边豪宅一席难求、伦敦的海德公园旁更是豪宅聚集地！

位于福田核心，且拥有海景、公园等自然景观的中洲滨海商业中心，未来势必也是财富必争之地，价值可期！

2 双地铁口+城市主干线+高铁=交通便捷

项目一期与地铁9号线下沙站可实现无缝接驳，二期与7号线上沙站接驳，是真正的双地铁口物业。周边还有四条城市核心主干线；约15分钟车程可达福田和皇岗双口岸以及广深港高铁福田站，快速通往港澳、乃至全国各地，实现高效便捷的商务通勤！

中洲滨海商业中心区位示意图

对于秉承“时间就是金钱“的精英们来讲，他们更倾向选择交通方便的居所，中洲滨海商业中心无疑会被列入重点考虑清单！

3 高端商配汇聚人群，租金收益可观

据地产君了解，项目周边已有诸如kkone、bo spoce、盒马鲜生等高端商业；项目一二期16万平的商业旗舰很快也要落地了。未来联合周边，整体的商业体量可达50-60万平。

中洲滨海商业中心 商业夜景效果图

原本项目1.5公里辐射范围内汇聚约66万消费人群，周边（车公庙、天安数码城）高端活跃人群日均约50万，最高可达80万，整个片区的高端消费力本来就不弱。因此在过去五年间，项目所在片区租金增长约80%，且目前周边公寓租金220/平/月，投资回报率将近4个点！

随着高端商业集群的建成，或将集聚更多的高端消费人群，颠覆片区的价值，也将增加不少居住需求！随着片区规划的发展推进，位于福田中心区的「新晋公寓」-中洲滨海商业中心将更好出租，未来极有可能超过片区整体涨幅，上升幅度值得期待！（具体涨幅以实际租售情况为准）

4 超百万级优质大盘，未来可期

中洲滨海商业中心分三期开发，其中一二期用地面积约9.7万平，总建面超百万平！是集超甲级写字楼、精品酒店、高端公寓、海景住宅、复合化社交商业空间等多元化复合业态为一体的滨海综合体项目。

中洲滨海商业中心商业效果图

建筑的规划设计由世界综合实力前三的设计集团Aedas（凯达）设计担纲，以”科技、艺术、自然“为主题，充分考虑了设计的动线、建筑排布，耗时5年精心设计而成，意在打造符合当代人居住需求的项目。不仅让项目商业价值实现最大化，也让投资价值达到最大化。

除此之外，项目在户型产品设计上也是下足了功夫！

目前在售的公寓产品是按照五星级酒店标准品质打造，其中各个室内空间就是由香港郑中设计事务所（CCD）量身定做；意在打造高端的生活空间，营造品质的生活场景，满足高端商务居住需求！

公寓情景式样板间图片鉴赏

好的位置、稀缺资源、外部配套等这些都是项目外在的加分点，而产品品质则关系到项目未来能加多少分，怎么加？正是因为品质非常好，所以中洲滨海商业中心深受置业者的喜爱！