明源云空间携手戴德梁行助力渝系国企共论存量资产盘活之道

改革开放以来，中国经济历经了几十年的高速发展，一方面GDP持续领跑全球，即使疫情风暴之下二季度GDP仍然可以实现快速反弹；另一方面高速发展之下也囤积了大量低效存量资产，资产闲置浪费、盈利水平低下、资产难以去化等难题，使得曾经的城市化“功臣”，变成了亟待解决的“钉子户”。

2019年，我国城镇化率正式突破60%大关，一二线城市略有分化。作为新一线城市典型代表，重庆以66.8%位居西南第二，房地产市场逐渐步入奉行“运营为王”的存量时代。上至国资委直管央企，下至地方区域国企及平台公司，存量资产管理业务已然成为企业发展重要的第二曲线，存量运营与资产盘活能力更是成为众多国企“十四五”规划中的重要发力点。

当前正处于“十三五”收官的关键时期，盘活存量不仅是顺应中国城市发展的需求，更是促进企业发展的重要推动力。特别是对于坐拥存量价值金矿的国企而言，如何盘活存量资产，激活存量“隐形财富”？对于正处于增量向存量转型关键阶段的重庆本土国企，如何借助资源优势及政策红利，抢占存量先机？成为众多国企关注的焦点。

大江之畔，论道资管！明源云空间携手明源地产研究院、战略合作伙伴戴德梁行，在巴蜀之地重庆联合举办第三场“2020国有资产盘清盘活私享会”。30余位当地国企资管大咖，上演了一场理论与实践的智慧碰撞，用系统化的理论体系、丰满详实的案例，共论存量资产盘活之道。

明源地产研究院副院长黄乐从企业战略视角指明国企未来发展的战略方向，戴德梁行重庆公司董事马丽华及助理董事王宗波，结合当地特色及运营实操解析国企存量破局之道，康田置业副总经理周清龙为大家解析数字化如何赋能企业资产管理，助力企业加速奔跑！

以下是本次活动精彩纷呈的干货分享：

01

黄乐 明源地产研究院副院长

大禹治水，不靠堵而靠疏

存量盘活的疏通渠道，就是底层的资管能力

高屋建瓴，黄乐院长从企业战略视角出发，进行了《把握存量资管新机遇，培育国企发展新动能》的主题分享，洞察在“十四五”规划的全新浪潮下，国企如何基于自身业务模式，规划未来发展的战略方向，真正解锁存量资产“隐形财富”!

纵观国内外典型标杆企业成功做法，以及众多企业转型落地经验，有如下五类业务模式：

模式一：以重为主以轻为辅，依托股市回报扩大规模。适合国有企业，特别是大型国央企，如华润、大悦城。通过持有资产运营提升，实现资产的保值增值。条件成熟之后，还能面向行业做轻资产管理输出，并最终借助外部资本，实现价值重塑和自身蓬勃发展。

模式二：以重为主以轻为辅，销售抵押逻辑实现滚动开发。适合有实力的民营房企，通过快速建设及销售或抵押，回笼资金并平衡开发成本。这种模式严重依赖现金流，且企业的抗风险能力较差，未来是否可持续还有待观察。

模式三：专注资本运作，凭借股权投资实现资本套利。适合有实力的金融及资本机构，如黑石，这类企业的优势并不在运营，而是把存量资产当做一种特殊的金融投资产品，“抓住时机，低买高卖”是其主流操作手法。

模式四：专注重资产持有，依托自有资金优化资产配置。多为港资家族企业，如恒隆、瑞安等，通常“十年磨一剑”，有很强的商业地产基因，以重资产模式长期持有，打造家族的“现金奶牛”。

模式五：轻重并举，借助外部力量实现资产增值。适合运营能力极强的资管企业，如新加坡凯德。自身有完整的地产开发及资产运营体系，定期会对在资产包里进行“换货”，通过出售非核心资产实现资产配置的优化。

02

戴德梁行重庆公司

策略发展顾问部主管马丽华

估价及顾问服务部主管王宗波

存量资产盘活关键在于“做蛋糕”之前，明确“分蛋糕”的方式

聚焦国企，戴德梁行重庆公司策略发展顾问部董事马丽华、估价及顾问服务部助理董事王宗波带来“国企资产盘活”的专业分享。从专业运营服务商的视角，一针见血地指出现阶段国有企业存在的典型问题，并提出存量资产的盘活路径。

国有企业发展至今，存在五大典型问题：一是资产大量闲置，企业未能及时盘查资产所导致的国有资产资源浪费及使用效能低下；二是产权分散，历史多次的变更和重组，使得集团和分公司拥有的资产分属不同产权主体；三是缺乏长效激励机制，使得企业短期利益和长期发展难以平衡；四是对于资产的处置能力较弱，经济发展中沉淀的低效物业难以盘活，成为拖累企业发展的沉重“包袱”；五是运营水平缺乏竞争力，国资框架体系限制和市场化竞争的矛盾难以突破。

痛定思痛，国有资产盘活最根本的破局之道，在于“以退为进”的思维方式，在“做蛋糕”之前明确“分蛋糕”的方法。事先制定详细的规划，谋定而后动，借助存量改造、城市更新手段从源头及本质上解决问题：

一是在定位设计上，以多维复合的方法取代单体的局限性，从全局统筹的视角考量片区规划；二是在规划运营上，将运营思维贯穿于存量更新建设，而非单的模块化工作；三是在资金平衡上，区别于以往单一开发商的负债筹资，引入多元化资金盘，与入驻企业及运营商形成利益共同体。

03

周清龙  重庆康田置业副总经理

科技的投入是提升资产运营的重要手段

从重庆本土国企视角，重庆康田置业副总经理周清龙分享了企业资产管理实践经验，数字化作为提升国企运营的重要手段，助力企业实现资产有数、运营有效，最终达成资产的保值增值。

以智慧酒店数字化建设为例，一是搭建客人的自助管理系统，通过线上实现远程的订单并自动办理入住与结算。二是提供公共区域的设施设备的智能化，让客人通过平台自主使用健身器材、洗衣房、停车场。三是在客房引入智慧家居系统，从踏入房门间就能体会到智慧门禁、智慧空调系统、智慧语音系统以及智慧灯光系统，感受到科技的投入之后的全新入驻体验，全面提升客户的好感度，所以科技的投入是康田提升资产运营的重要手段。

此外，康田为了更顺畅地实现运营管理，将所有的资产设施设备通过物联网技术进行连接后接入到系统平台做统一管理。并对重要的设备在运行过程产生的数据进行分析与监控，例如中央空调、电梯，提前预判设施设备将会产生的故障与问题，若发现异常能够提前处理，从而保障设施设备的正常运转，达到不影响日常的经营目的。

04圆桌交流

一、国企向市场化转型过程中，会面临哪些典型难题，企业又该如何应对？

康田置业周总表示：在国企的体制和机制限制下，国有企业犹如“大象在桌子上跳舞”，面临招投标流程及周期长，灵活性不足，资产运营效率较低的问题。

明源地产研究院黄乐院长表示：轻重分离，重资产部分集团持有，轻资产部分与市场化机构合作，提升资产运营效率，在不突破国有资产限制下合规创新。

二、如何打通资管血脉，实现资源、资产、资本三资的良性运转？

万州经开集团涂总：作为地方性国企，在企业资源的重组和合并过程中，会面临资产负债率较高的问题。

明源地产研究院黄乐院长表示：三个方向破局，一是做大总资产，通过运营提升资产估值溢价；二是通过资本化工具，如类REITs等融资工具，在不增加负债水平的情况下实现资产出表；三是引入战略投资，从借钱的思维到做生意的思维，从债权融资到股权融资。

活动接近尾声，重庆渝开发股份有限公司副总经理谢勇彬为本次活动致辞，谢总认为国企做存量资产管理犹如“戴着脚镣跳舞”，在体制和机制限制下，运营管理能力确实与市场化机构有很大差距，因此更需要此类交流和探讨活动，凝聚行业的智慧和能力，破局存量运营之道！

05结语

至此，2020「走进标杆|论道国企存量资管新浪潮」国有资产盘清盘活私享会·重庆站圆满结束，大咖们真诚分享，金句频出，现场气氛热烈，意犹未尽。本次活动为重庆市场带来众多新鲜思路和实践打法，在座国企高层纷纷表示，作为新一线城市典型代表，重庆这片热土必将大有可为，期待未来在存量资管的历史大幕中挥洒浓墨重彩。

最后，感谢所有嘉宾以开放的心态无私分享，更要感谢莅临本次活动的渝开发、康田置业、交通集团及所有来宾。明源云空间将以此为契机，通过搭建资产、资管与资本互相交流切磋的平台，为国有企业存量资产管理提供更多的理论和实践基础，并以数字化武器助力国企打通资管血脉，实现更高效更强大的资管力！

下一场8月6日，明源地产研究院副院长黄乐携手本地标杆行业大咖相聚江苏南京，现场更有知名房企神秘大咖现身，敬请期待！