7月份以来，全国已有杭州、宁波、郑州、深圳、南京、东莞等7个城市出台了不同程度的楼市调控政策，与今年年初相对支持的政策相比，形成了强烈的反差。
多地的“万人摇”成为上半年一道楼市风景线，许多人可能没有想到，在一些城市买房需要中奖一般的好运气。
可以预见的是，这一轮调控预计还有更多城市会落地。
一
深圳715新政的落地，让一些原本在深圳置业人计划得以重整。
最近一段时间，许多网友问娟子，这次政策后还该不该买房，今天在这篇文章里来聊聊这个话题。
这次调控对于深圳仍有名额、手握资金的刚需而言并不是坏事。
之前那些一直在纠结是否上车的刚需客，面对房价持续上涨的扎心我想大家都能够感受到，每天睁眼一看自己关注的房子又涨了几万、几十万。
而现在，调控后可能一些挂盘虚高的楼盘的挂盘价会回归一点，最近也有不少媒体在报道某些盘业主价格回调，但这并不是降价！调控对楼市的影响一定是有的，但有自媒体预测新政后会有20%的降价幅度，这是不太负责任的预测。
二手房在调控后这几周网签有大幅下降，与政策前成形了明显的数据对比；从深房中协的统计数据可以看出，新政前几天持续在高位，后快速回落。
深房中协表示，随着新政效果的逐渐显现，短期内，深圳二手房成交量将会较长时间保持低位运行态势，长远看，待调整结束后，整体的成交价可能会有所回落。
二
但是要不要在深圳买房的逻辑变了吗？依然没有变。
深圳这次调控可以说算非常严格了，直接把想离婚的投机客，入户就能买的这一部分人堵死了；有许多置业者首付比例提高了，有置业者手握着资金却没有了名额，不少置业者庆幸在新政之前买了房……
可以说，这次调控对刚需来说，给予了更多的选房缓冲期；刚需置业者大可多看看，选到合适的再出手。
但是有一点，深圳对于政策的消化力还是比较强的，未来可能是该买的还是会买，目前，只是部分需求被延后了。
但这次调控是否能达到长沙的效果？结果还需时间去验证，但可能会失望。
我们清楚，深圳和长沙是完全不同的两个城市。
首先，在供应上，深圳新房住宅供应量高峰期在2012年连续几年500多万平的供应到2015年达715万平，后回落每年的供应在300-400多万平。今年的供应可能会相对多一点，还得看下半年的供应情况。
但未来可预期的商品房供应大家也很清楚，不会增加太多，目前深圳商品房住宅的供应为40%。保障、人才房占比达60%；从今年多宗人才房用地的出让，我们也看出了这一趋势。
这次新政后，新盘摇号优先于无房有资格购买的置业者，上周恒大项目摇号开盘已经是这样操作了。
2011-2019年深圳市商品住宅年度供应面积走势
图片及数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
而长沙每年的住宅供应量是非常大的，2015年到2019年每年住宅的供应在1900万平-2400万平之间。
每年的土地供应呈现井喷之势，从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，这提供源源不断的住房供应空间。
其次，深圳的住宅市场比长沙市的住宅市场更加吸引人；从每年人口的流入，长沙跟深圳目前的人口也不是一个量级；深圳的汇集的资本能力也是在全国可名列前茅，经济水平也高于长沙。
在多因素的背景下，长沙可以很适应现在的调控政策，在中部以低房价取胜，也为人才的流入提供了吸引力。
于深圳而言，房地产市场最大矛盾是供需矛盾。
据贝壳研究院的数据显示，深圳住房的自有率为23.7%，是大湾区住宅自有率最低的城市；这意味着还有70%多的“刚需客”。
三
新政后，一部分二手房未满5年，可能不会成为置业者考虑购买的对象，750万的豪宅税，像福田、南山大部分进入豪宅线，二手房的需求会减少。
而这一部分需求会转到新房市场，所以热点片区的、热点盘依然会较难买到。
深圳715新政后，深圳没了名额的置业者开始将目光转上临深，一位早些年买了东莞房的朋友说，新政后她的电话都被打爆了，许多人想买她的东莞房子。
7月25日凌晨，东莞出台楼市调控政策，买二手房需要一年社保，这让大部分想买东莞房的深圳人没有了名额。
近几天，惠州、南沙等临深片区又开始活跃起来，深圳部分置业者将目光转上惠州等片区；说实话，惠州几些年房价确实也增值了，但新房依然供应大，加之自住客不多，内在的需求也只是集中在中心片区，大把深圳人多年前买的房子不能自住，卖也难以成交。
现在买入惠州，想要投资的话，结果依然会是如此。许多人寄托于惠州、深圳的交通、城市融合，但看深圳地铁线路的延申到惠州的速度，可能还有得等。
而目前被热炒的南沙未来会如何？还得看广州给预片区的支持发展力度有多大。
四
“深圳人从不买自己最想住的房子”这句话说得在理，在深圳人的买房逻辑里，买房成为实现“阶级跨越”的一个途径，这种这些年植入深圳人骨子里的买房逻辑短期难以改变。
无论是深圳人买深圳住宅，又或者深圳人买临深都是一样的心态。
所以也造就了现在一些盘出来，置业者不问配套，不关心户型、朝向、采光与通风……甚至连房子都没看过，但却摇号买到了的自豪，这是建立在“买了就能赚”的底气上。
深圳什么时候能打破这样的买房逻辑？只能等房价持续平稳，难以上涨的时候……
最后，来看一下深圳今年可能会入市的项目：
下图来源：家在网友@红塵房苑
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