问：持有安托山万科18年打新2期240户型的盘，首付7成自住。坪山碧桂园还没交房的拆迁房，总价不高，龙华1866大户型双拼(红本一个人名下，目前1000w，都不好出手)。年收入300w，比较稳定。龙华红本过户给另外有贷款的一方，可以腾出来一个名额，还是卖龙华？或还清福田这套(只贷款了620万)，还清可贷2000w。哪个方式最好？最近疫情，特别想入一套带院子的房子，这两天看了惠东双月湾卓越御山海叠层别墅140万，可贷款，2022年交房，不自住也可以拿来做民宿出租，我从事旅游业，今年太惨了，业务不忙，想转身房子来做更好的投资规划。长期持有也不排斥，求十三房解惑求带，原本今天去惠东看房的，在线急等
答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；
入住率极低的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。 旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。
哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。 安托山和龙华都建议继续持有，坪山交房后可以考虑出售。 截断抵押融资后，入手1-2套投资盘，前海 宝中 碧海 西丽都是很好的选择。
问：谢谢昨晚对红树湾及红树西岸的的答复！那么选择深圳湾地区的鸿威海怡湾、三湘海尚的投资价值？谢谢
答：鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型，近日有传闻旁边的医院不建了。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。 三湘海尚，2.0深圳湾最低密度产品，这一轮的领涨盘。
对于深圳的豪宅总结：
1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。
问：大渝老师好，本人苦逼创业族，坐标沙井地铁站附近，夫妻名义惠州大亚湾翡翠山有一套4房，2017年底，1.4万\\/平入手，价值154万，当时贷款108万，30年。运气太好，生了2个儿子，一个幼儿园小班，一个刚出生，预计过完年能拿出200万首付，短期内月供2万以下估计没问题，长期没底，想入手一套3房或者4房自住，沙井，光明，宝安或者第四解，自己有车，现阶段考虑上学更多，如果是你，会如何考虑？朋友推荐桃源居，手上钱少从未深圳看过房！
答：很多人纠结要不要买沙井，因为
1、自己住不了，
2、租金低，
3、需长线持有，三到五年可能看不到明显回报。
你不同，
1、自己住，不用考虑租金；
2、工作就在沙井，通勤五分钟，睡到自然醒；
3、五百万，在沙井还能买到三房甚至四房次新；
4、自住=长期持有，不会纠结于短周期。
最完美的选择就在身边，还去考虑什么光明宝安甚至第四解呢? 最后，请运气太好的人都点个赞。
问：十三好！过去的2019年对于深圳楼市注定了是不平凡的一年，始料未及的利好纷至沓来，深圳尤其是热点西部已然成为了全国投资的热土。深圳成为未来中国第一城的趋势已露端倪，赞成你所说的不出意外就是将来中国房价最高城市。另一方面房住不炒的调控犹言在耳。个人认为像2015年330这种放松限购限贷的机会再也不会出现在深圳了，从这个角度而言，深圳房价在不知天花板在哪里的情况下，大概觉以后都是迈入慢牛行情，像2019年这种行情都属于行情大年了。刚需及投资随时都是右侧交易，还是要及早行动。不知你对此观点是否认同？
答：如果你足够了解楼市，就会知道从来没有慢牛行情，只有横—蓄势—暴涨—再横，这种现象要从大众心理学寻找答案。 而深圳的特点是跌不动和淡季也有局部热点，所以，深圳买房不能计较一城一池的得失，选好筹码之后，随时都是买入时机。
问：十三你好，刚需四房，打算在龙岗这边买。目前只有星河时代，名居广场，天健现代城，君悦龙庭这几个小区几套房符合预算和学位，总价相差不多的情况下，哪个小区更胜一筹？星河四房都是双拼，是个硬伤。学校的话这几个小区都可以接受，当然越近越好。谢谢指点迷津！
答：从小区来看，星河时代的综合指数最高，双拼房不好转手但是自用性价比高。 天健现代城外墙显旧，板式楼但是户型不是很实用。君悦龙庭纯改善型小区，保养也不错但是放出来的好户型少，楼龄也是个问题。名居最新但周边都是民房，而且刚需户型有点多。 可以对比下颐安和学府道，虽然不看好华南师大能成为名校，但是生源不会差，而且学校也在花重金请老师。
问：老师，你好！请问你一下，坪山一套公寓，14号地铁口，46平一房一厅，50年产权商住两用公寓，产权已经去掉11年了，楼龄应该有9年，现在让价卖掉合适不？还是等14号线快开通后再卖，谢谢指导！
答：感谢付费提问。
坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。 沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山第一站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。 人们买入地铁盘常规有一个心理误区，认为地铁开通之日就是楼盘大涨之时。
实际差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。 现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万? 趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也难出手了。
问：市场风起云涌之际 500万总标的+投资 1.是热点片区追涨杀跌，众星拱月，看好长期价值? 2.还是预判板块轮动，去寻找同类型的未启动标的? 这是目前悬在很多人头上的最大问题。 星主怎么看?请问
答：说的好，这是我们每个购房者下一步面临的严峻问题。 今年下半年，深圳楼市冰火两重天，热点地区持续上涨，冰点片区持续横盘，导致价差越拉越大，下一步该怎么买? 是选择热点片区追涨杀跌，从长线来说，固然更稳，但冲高之后大概率要短线横盘； 还是预判板块轮动，寻找新的待启动板块，这当然是真正的价值，但又超出了普通人的认知范畴。 专业的人做专业的事，这正是目前我们在做的研究，并且已有研究成果。
问：老师好，请问下宝中的菁英趣庭一房一厅怎么样？能跑平宝中的大势么？
答：从进场时间看，宝安南山的小户型基本上都已经涨了10-15%了，纯投资的话，不太建议追高这些热点片区的小面积了，自住就没有办法只能咬紧牙关接受。从产品上看，我更愿意选两房而非一房，毕竟两房接盘人群会更广。花样年的地段够好吧，它的一房一厅五年前和玉湖湾的小两房价格一样，现在玉湖湾已经跑到前面去了，无他，唯两房尔。
问：请教老师，瑞景华庭和福海苑这两个盘，前者每平米的单价比后者高出约1万元一平，考虑学位和投资兼容，您觉得哪个更适合购买？福海苑这个盘离中学太远，有没有可能4年以后会被划分出去？
答：学位房政策变动频繁，所以挑项目离学校越近越好，瑞景华庭比较推荐，学位房、低总价、近前海，现在价格也涨起来了。
问：老师你好，背景是这样的： 现有阳基新天地一套3房，2016年291万买入的，麒麟一套2房的2017买入的。现想都抛掉弄一套600万的3房，兼自住，投资，学位（当然学位不需顶级的，中上就成）。 现想咨询下老师： 1. 阳基的还值得继续持有吗？ 2. 再入手有哪里可推荐的？
答：你好，阳基新天地最大的缺陷就是区位没有优势，也难发展，旁边有个立交桥，不远处有个殡仪馆，往丹竹头又隔着一堆民房，未来也跑不赢大盘。 买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。
问：老师好。我有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，我在考虑卖掉置换投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，老师有什么投资方向建议？谢谢！
答：阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在一个篮子里 更倾向置换南山 宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观
问：老师，请问首付大概100万左右，有三成首付名额，目前两夫妻，职业不受居住区域限制。买房是首套刚需。考虑以后会有一个孩子。按照目前观察，感觉只能买得起坪山或者龙岗。求老师推荐和指导，万分感谢。
答：去年年中，300出头还能淘到有价值的三房，现在300万是高难度选筹。 如果坚持要买两房，只能往东部走，龙岗坪山鱼龙混杂，要从大量盘源中认真淘选。 如果考虑投住分离，以后二次置换，还可以买投资类的小户型。 讲真，300万值得买的小户型也很难选了。
问：千大，惠州大亚湾离深圳那么近，房价差2万每平，作为环深，为什么没有投资价值呢？谢谢
答：叫啥的都有了[捂脸] 一个姓深，一个姓惠。暂且不论那天量供应，坪山都凉凉，兔死狐悲，惠州投资价值何在？
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