站在对的风口上，猪都可以上天。

最近的深圳楼市，就有这么一股风。借着先行示范区这股东风，深圳多区房价缓涨的势头已现，新房成交量有所升温，二手房挂牌价也在一路上涨，楼市颇有回暖势头。

而就在这个风口期，龙华昔日地王金茂府终于酝酿着要入市了，看来是打算借着这股风，试图飞一把，能不能顺利起飞，可就不好说了。

9月17日，金茂府终于在万众期待中开启了全球发布会，逼格很高，明显走的是高端气质路线，没有邀请当下的流量明星，而是邀请了以气质和内涵兼备的杨澜、鞠萍和郭培作为嘉宾。

这一场精心亮相，看来金茂府筹备已久。

一.酝酿已久的地王

818先行示范区一出，深圳再次站在风口，舆论一片向好。

金茂府的反应很快，先行示范区公布仅10天后，8月29日下午，由龙华金茂府主办的“时代之巅·中国范本”社会主义先行示范区暨新龙华新中心高峰论坛在金茂JW万豪酒店举办，这一波热点蹭得够及时，并请来了中国著名经济学者马光远教授以及被称为“国策高参”的董藩教授。

这两个教授都有一个共同点，就是一致认为深圳的房价是一路看涨并且没有天花板。

这一点和吴晓波很像，在先行示范区公布三天后，吴晓波就在微博预测深圳房价将达到80万/平米。

但这三个人只说了深圳房价没有天花板，未来将达到30万甚至80万/平，但却对“时间”的概念模棱两可，什么时候才能到80万/平米的这个问题，似乎并没有解答。

咱也不知道为什么，咱也敢问。

不过金茂府请来这两位教授，除了给大众提振一波信心，自炒概念之外，也隐隐透露出金茂府想卖高价的决心。

二.金茂府想卖多少钱？

作为龙华的现象级产品+现房销售+地王的金茂府，想卖多少钱？一直备受广大吃瓜群众的关注，网上流传说是9.8-13万/平米，后来金茂府回应消息不属实。

不过中介也曾透露说，金茂府肯定且有必要卖10万+，毕竟地价那么贵，又是现房销售，不卖高价就亏了。

对于金茂府的定价，众说纷纭，坊间流传的猜测特别多，但是几乎都有一个共同点，那就是10万+，而且又是大户型产品，最低户型155平米，算下来，最低总价1500万以上。

在917全球发布会之前，就有自媒体号爆出金茂府顶层复式总价将超1亿，欲与深圳湾豪宅争王，这个卖价不是金茂膨胀了，更多可能是不得已而为之。

我们有必要回顾一下当时拍地的盛况。2016年6月2日下午，电建地产集团有限公司联合中国金茂控股集团有限公司旗下子公司以82.89亿元拿下位于龙华上塘地铁站旁的商住用地，折合楼面地价约5.68万元/平方米，成为龙华区单价地王。

记得当时有媒体报道，在主持人念出82.89亿元的报价之后，全场响起一片“哇”声，而形成对比的是，当万科的报价只有57.5亿元的时候，全场又“哎”了一声。

显然电建和金茂的报价显然高出许多竞标房企的预期，这块地折合楼面地价约5.68万/平米，但考虑是现房销售，意味着开发商还要增加两年的资金成本，以每年资金成本8%测算，实际楼面价超过6万/平米，再扣除8320平米的配建面积，可售13.8万平米。

这样综合算下来，住宅得卖8.6万/平米才算保本。

有意思的是，2016年金茂控股业绩发布会上，总裁李从瑞说：金茂提前预判市场走向，拿了一些非常便宜的地。不知道，时至今日的他，还能不能这么轻松说出来了。

金茂府这次入市，想跨过10万+的大关很正常，毕竟房企也不是慈善家，赚钱才是第一要务。

当然了，开发商有叫价的自由，买家也有不买的自由。

三.地王的困境

龙华金茂府早就已经达到了入市的标准了，但迟迟不敢入市，因为压力不小。

顶着“地王”、“首宗现房销售宗地”、“首宗商住混用宗地”等诸多头衔，金茂府的皇冠很重，怕低头，就掉了，想要保住颜面，压力自然可想而知。

这几年有调控政策加持，地王想成功解套，真不容易。今年深圳624那场号称史诗级土拍虽然帮金茂解了套，给金茂喘了口气，但看到最新的拍地价格，金茂根本笑不出来。

3年时间，拍出的地王价差仅有6354元/㎡，也可以说3年时间，金茂地王地块只涨了6354元/㎡，年涨幅度3.73%，算上融资成本，土地几乎没有升值，龙光今年新拍出的地王，拍的金茂有点痛。

何况，尴尬的是，金茂附近的二手房价格只有5-7万/㎡，曾经的地王中海锦城能去到8.2万/㎡，而鸿荣源尚峻凭借着高峰学校的学区也去到了7.3万/平米，其他包括特发和平里、潜龙曼海宁花园价格只有6万多，都和金茂预期想卖的10万+还有一大段距离。

而金茂府对应的学区是上芬小学+龙华区实验学校组合，既不是区域名校，所处的上塘不是龙华的核心地段，放到全市而言，更排不上前列，没有地段的先天优势，又缺乏后天的名校加持，10万+的定价，缺乏一个充分的理由。

四.地段不够，产品来凑

金茂府所在的上塘片区，经过多年的开发，居住氛围浓厚，周边的中海锦城、尚峻、曼海宁等楼盘，都是中档项目，没有豪宅底蕴，此次金茂府定位豪宅产品，虽有错位竞争的定位，但从产品的硬性条件来看，缺乏豪宅一贯的血统。

金茂府容积率较高、建筑密度较大、周边开发强度也大，而且周边项目都是高层或者超高层，小区内外都没有强势的景观，也不是传统豪宅聚集区，却乏豪宅独有的人文环境，说是豪宅，实属牵强。

毕竟10万+的选择，放在深圳选择很多。

半岛城邦1.5亿元的顶层豪宅，人家看的是无敌海景，享受私家泳池，而金茂府的1亿豪宅，看不了山，看不了海，只能看到隔壁小区的楼顶。

深圳湾后海的豪宅不仅能和许家印看同一片海景，还能在深圳人才公园散步，邻居都是高薪高净值的人才，一眼望去都是城市新贵的狂欢，站在后海顶层的豪宅，那是站在城市顶端的荣誉感。

香蜜湖传统豪宅片区，双向拥抱莲花山和香蜜湖两大绿地，同时远眺北方塘朗山郊野公园，俯瞰南侧深圳高尔夫，用“整座森林来做后花园”，只有香蜜湖的业主才能享受，这些尊贵和独一无二，才应该是豪宅的标配。

而金茂府一流地段、强势景观、无敌视野，一个边不沾，在深圳，还真没见过这样的豪宅。

所以本质上，金茂府只是普通住宅群里的一个大户型社区而已。放眼深圳，金茂府就是一个中高档住宅盘。

不过，地段是不可逆转了，金茂还是得发挥一贯的优势，就是做好产品。毕竟想卖豪宅价，总得打磨一番。

金茂独有的各种科技系统，金茂府1.0/2.0产品统统都用上了，高端且精致的产品用料和细节打磨，倒是秉承着金茂一贯的豪宅水准，所以单从产品来说，应该都是最高级别。

具体产品细节我在此就不细说了，想了解的直接去项目现场听销售讲解，肯定会更详细更精准。

五.结

现在金茂府的展示中心已开，即将入市。

10万+的价格在宇宙中心的龙华能否卖得动，我和广大吃瓜群众一样，都十分关注。

对于龙华金茂府而言，销售去化应该会是一场持久战。

以前说静等风来，但现在东风已来，能否借势起飞可能得看命了。