上交所8问四川地产“一哥”，蓝光发展：发新债还旧债兑付债券

　　存货同比大增42.13%，是否存在去化风险？

　　一年内到期的金融负债356.97亿，但货币资金只有259.53亿，是否存在偿债风险？

　　近日，上海证券所发出《监管工作函》，针对四川地产“一哥”蓝光发展的2019年年报连续发出了8大问题，涉及销售费用变动、已完工开发项目去化、资金偿付等问题。

　　6月19日，蓝光发展回复上交所监管函，称已完工未去化产品主要是车位。未来公司将降低偿债压力，通过发新债还旧债的方式，兑付41.28亿元的标准化债券。

　　2019年未完成既定销售目标

　　年报显示，2019年，蓝光发展房地产业务销售金额为1015.37亿元，其中合并报表权益销售金额715.40亿元，占比70.46%；预收账款681.59亿元，同比增长25.18%。

　　上交所要求蓝光发展结合归属于母公司股东权益在所有者权益中占比49.11%的情况，分析权益销售占比与归属于母公司股东权益占比差异较大的原因及合理性。

　　对此，蓝光发展表示，由于合并报表权益销售金额占比的计算口径与归属于母公司股东权益在所有者权益中占比的计算口径不一致，两个指标不具有直接的关联可比性，因而在权益占比上体现各自的增幅水平，呈现出较大的差异。

　　南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计50家规模上市房企发现，39家公布了2019年销售目标的房企中，最终只有6家未能完成目标，而蓝光发展就是其中一家。

　　而且为了冲击千亿目标，蓝光发展去年的销售均价下调了13%。

　　而到了2020年，蓝光发展一季报显示，该公司实现销售金额108.5亿元，同比下降42.5%；权益销售金额80.3亿元，同比下降43.4%。

　　存货问题主要是车位难卖

　　关于存货问题，年报显示，2019年末蓝光存货1301.66亿元，同比增加42.13%，主要系在建开发项目增加所致；公司已完工开发项目188.96亿元，计提12.35亿元跌价准备，占比6.54%。

　　对此上交所要求蓝光发展说明已完工开发项目存货跌价准备计提是否充分、合理，后续是否存在去化风险。

　　蓝光发展回复称，公司存货中列示的已完工开发项目主要分布于四川、重庆、云南区域，一二线城市占比约为87.75%，三四线城市占比约为12.25%。其中，车位占比较高，因2015年及以前开发的项目为刚需产品，车位去化周期较长。

　　截止2019年底，公司已完工开发项目188.96亿的存货已去化26.06亿，因未达结转条件尚在存货科目列示，且已去化资源售价（税后）高于账面价值。

　　资金不足以覆盖一年内到期金融负债

　　关于负债和担保方面。年报显示，蓝光一年内到期的各项金融负债356.97亿元，同比增加75.30%；但2019年末货币资金259.53亿元，且其中15.76亿元处于受限状态。

　　后续资金偿付的具体安排方面，蓝光发展表示，公司一年内到期的各项金融负债为356.97亿元，包括标准化债券融资41.28亿，银行及信托等非标融资164.74亿元，应付利息7.37亿元，其余143.58亿元主要为生产经营中产生的应付工程款、材料款等。

　　其称，公司与金融机构长期保持良好合作关系，截至2019年年末，公司共获得各银行综合授信额度1157.40亿元，其中尚未使用的额度844.55亿元，同时公司还拥有境内、境外多元化的直接融资渠道。

　　针对2020年标准化债券兑付41.28亿元，按照监管目前对房地产的窗口指导，基本为通过发新债还旧债的方式来解决。

　　未来，公司还将综合既有负债结构、投资计划、项目现金流等情况，动态调整新增负债期限结构，以降低偿债压力。

　　融资成本居高不下

　　南都记者了解到，截止到2019年末，蓝光发展负债总额为1627.7亿元，同比增长了31.49%。同年，蓝光的有息负债也从2018年的530亿元增加至569亿元。

　　而到了今年1季度期末，蓝光发展的净负债率，又较去年末提高了13.5个百分点，达到93%，成为了净负债率较高的规模上市房企。

　　除了债务总额上升，借贷成本也在上升。

　　在2019年，蓝光发展的平均融资成本由7.54%增长至8.65%，在上市房企中处于高位。

　　今年蓝光发展的几次发债，利率依然明显高于行业水平。

　　例如在6月1日，蓝光发展发布公告称，2020年5月，公司发行完成2020年度第一期债权融资计划和第二期债权融资计划，额度分别为5.7亿元与6.2亿元，挂牌利率均高达10.5%。

　　第三方担保方面，截止2019年12月31日，蓝光发展除对子公司担保外，对第三方担保余额为23.89亿元。

　　南都记者林广