地下楼市：小中介的安置房生意

（原标题：地下楼市：小中介的安置房生意）

“我们的业务是做安置房，虽然都是中介，但和链家、我爱我家不一样。”6月10日，在北京市五环外一处房地产中介门店坐定后，李伟开始描绘他的业务蓝图，保底30%利润，一般利润都能达到50%以上。

李伟是这家小中介门店的负责人，不同于普通房地产中介收入主要依靠佣金，他虽然也收取服务费，但最重要的利润是赚取价差：从安置户家庭手中购买安置房指标，再以翻倍的价格向购房者出售。

同样是做安置房生意，朱俊自称，可以促成通过拆迁办渠道直接获得安置资格，他将这一方式称之为改底单。改底单业务有两种，一种是针对北京户籍购房者，一种是针对外地户籍购房者。

无论是李伟的倒卖安置房指标，还是朱俊的改底单，类似的交易在北京乃至全国并不鲜见。这些游走在法律、法规边缘的的灰色交易，成为一部分中小房地产中介赖以生存的法宝。

“说实话，做商品房我们肯定干不过链家，与其和他们正面竞争，还不如干他们做不了的业务。”李伟表示，目前在北京专门从事安置房买卖的中介有几十家甚至超过百家，“大家活的都很好”。

实际上，“大家”干的不仅仅是安置房，还包括回迁房、经济适用房、自住房、学区房、宅基地、小产权等各类房地产交易业务。李伟称，他坚决不碰法律不允许的领域，“像公租房、小产权，我肯定不碰”。

一位熟悉房地产交易的律师表示，虽然国有土地性质的二类经济适用房，自拿到不动产权证书达到一定年限后，可以通过补缴土地出让金转变为商品房，但由于双方信息不对称，购房者存在钱房两空的风险。

改底单

朱俊工作的中介门店位于四环内一处居民区底商，谈客户的场所同样在会议室内。虽然与李伟一样做的都是安置房生意，但朱俊称他不对接拆迁户，而是直接从拆迁办和开发商手中购买剩余房源。

朱俊介绍，通常情况下，如果安置户不愿意购房，开发商会加价回购， “比如安置房定价是1万元/平方米，开发商的回购价可能是1.1万元或1.2万元，这样一个项目下来，开发商手中会积累一批房源。”

由于是政策性住房，需要特定的购房资格，这部分房源开发商无法正常销售，朱俊称，他就是帮助开发商销售剩余房源的。这类房源通常价格会比周边商品房价格低40%左右，由于和开发商直接签约，所以未来房本下来时，直接就是购房者的名字。

朱俊介绍，想要购买这类住房，第一步先和他们公司签委托代理合同，并交付50%的房款。第二步，他带领购房者到拆迁办做拆迁补偿手续。

朱俊称，安置房均与拆迁或腾退面积相对应，开发商回购安置房，等于对应的拆迁或腾退面积也空置出来。“比如说，老房子60平方米，补偿600平方米安置房，但人家只要200平方米就够了，开发商回购400平方米，对应的就是原来40平方米的老房子面积。”

购房者名义上买的是老房子，老房子腾退或拆迁，需要补偿安置房，实现间接购买安置房的目的。“你买了老房子，只要有合同，那就应该给你安置房，你买多大的安置房，对应相应比例的老房子。”

第三步，拆迁办做好老房子购房合同、拆迁补偿协议等一系列手续后，统一拿到主管部门进行资格审核。通过审核后，购房者会拿到一张类似准购者的购房证明，然后等开发商通知选房。

朱俊表示，如果安置小区的房源选完了，购房者没有选到房，一般有两种选择，要么选择其他安置项目房源，但需要重新做拆迁手续、审核；也可以退款。“因为不止我们一家在做，很多公司都在做，选不到房也正常。”

朱俊透露，并不是所有安置房项目都可以做底单，每个项目要求不一样。朝阳区有三个安置房项目，外地人只要具备购房资格也可以购买，但海淀区某个安置房项目，做底单必须得北京市户口，外地人无法做。

一位接近北京市住建委的人士告诉经济观察报记者，无论拆迁还是腾退，都是一户一室登记，改底单几乎没有任何通过审核的可能。该人士也提醒，这类行为可能存在诈骗，“你把钱给他了，到时候说审核没通过，房子没了，钱也要不回来”。

暗藏风险

住宅按属性分，在正常商品住宅外，还有自住房、共有产权房、经济适用房、安置房、单位集资房、公房等多种住宅类型。李伟和朱俊参与买卖的主要是经济适用房和安置房类型的住宅。

经济适用房又称一类经济适用房，针对北京市特定低收入人群开发的限制性商品房，一般自取得不动产权满五年，补缴10%土地出让金可以转化为普通商品房。不过，李伟表示，由于利润空间小，他们很少做经济适用房。

安置房或回迁房又称二类经济适用房。朱俊表示，回迁房一般指原地安置，安置房通常为异地安置。这类住房相对而言，只需缴纳3%土地出让金及相关税费，就可以转为商品房。

李伟和朱俊均承认，虽然安置房比较便宜，但存在风险。据朱俊透露，一般情况下，客户选好项目，他会给出报价，客户先支付50%的总房款，交房时付剩余50%房款及1%的中介费。

以东城区在东五环的一套112平方米外迁安置房计算，总价为246万元，首付款为123万元，购房者在与朱俊公司签订委托代理合同时就需要支付首付款。交房时支付剩余123万元尾款及2.46万元中介费用。

据朱俊透露，客户的首付款直接打入他所在公司的账户，为中介代开发商收取，“很多安置房的开发商都是国企，一旦入账了，到时候如果选不到房，就没法退还了，所以我们代收，等选到房后，我们再转给开发商。”

朱俊透露，购房者与开发商签订正式购房合同时，单价以房屋的原值计算。“别的安置户签的是什么价格，我们签的就是什么价。”但是购房者支付的房款为购房的实际房款。

据上述熟悉房地产交易的律师分析，由于首付交给中介而不是开发商，即便交易是真实的，一旦未来出现纠纷，购房者将面临财房两空的风险。“首付交给中介风险太大。”

该律师表示，由于交易不受法律保护，一旦购房者利益受损，监管部门通常会建议通过司法解决。在这种情况下，即便中介承认收了购房者的钱，“如果中介没钱给你，走法律程序，短时间内也很难把钱拿回来。”

该律师进一步指出，如果中介和拆迁办、开发商根本没有关系，不排除中介利用卖房名义圈钱，购房者交钱风险更大。“到时候中介可以和你说，没选到房，只能等下一个安置项目，退钱，你的钱同样拿不回来。”

李伟表示，安置房交易最大风险就是业主反悔，一旦房价上涨，业主觉得后悔了，可能会以违规交易要求解除合同，或者不配合过户。“我们一般会和业主签借款协议，我前期付你的钱，都算借款，完成过户后转为购房款。”

但这一交易同样存在风险，“有的安置房很多年都下不来房本，或者下来房本限制交易，一旦政策出现变动，购房者不具备购买这类住宅资格，到时候房子不是你的，退钱的话，最多业主把原值房款退给你，中介赚得钱很难退回来。”上述律师提示。