广东楼市:房价涨跌,哪里的是价值洼地?

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：您好广叔，本人坐标深圳，38岁，做小生意，年入100w上下 ，净资产1000w,打算换购700万的宝安中心次新房，这样下来个人住房占净资产70%了，这样比例是不是太多了？毕竟生意可能会不稳定 ，我目前的资产分配是住房占到净资产90%+

回答：你好，现阶段房产依然有升势，除非你每年能找到稳定（注意这个词）回报率超过12%的投资方式，否则我还是建议你继续在房产里多投入。生意不稳定的话，可以留一些大概3年月供的准现金，买一些银行理财产品，以作备用。万一有问题，也可以灵活变卖房产。

提问：你好广叔，我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？

回答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值； 小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。 农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。 如果非专业人士，建议入手正规商品房。 可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。

提问：广叔您好。180万投资。东莞南城CBD的一室刚需，大连改善住房，沈阳改善住房哪个选项比较好。

回答：你好，建议考虑东莞南城，有较大潜力，可参考：光大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：广叔您好。新人首问，一，150_180万是买南城CBD的1室还是买大岭山，大朗的2室？或者有更好的区域选择？二，1室户型在东莞升值空间如何，好卖么？

回答：你好，建议考虑南城西平附近的，临近地铁的房子，一房也是不错的，未来出租也容易。

提问：广叔你好！本人天津集体户，手头有70，买天津哪个区的哪个小区合适？另外怎么样把09年外省贷款记录抹掉，不抹掉首付要付60%呢。谢谢

回答：你好，天津目前只推荐海教园单价1.8内的项目，其他区域潜力一般，天津房价还处在下行通道，建议疫情之后重点淘淘笋 操作成首付3成的方案： 1.全款抵押（二手房） 2.找银行渠道做2改1（新盘）

提问：你好，坐标北京，首付100~120万，总价预算在240~280左右。在北京该如何如何选择购房区域。有没有离市里近一点的区域，屋子小一点无所谓60~80平以内都能接受。还有郊区的话，房山、大兴、昌平、顺义这些地方哪里发展得比较好，值得考虑？

回答：你好，离市里近一点的地方可以看看朝阳的定福庄、垡头、双桥，大兴的话可以考虑和义、枣园，昌平北七家，顺义飞机过的多，噪音大些。当然，如果能在通州买房，尽量买通州。

提问：广叔好，我们在六道口上班（高校），孩子一岁，可上高校附小，但考虑到孩子上学路程时间，还是想买六道口附近，六道口溢价多，我们想在六道口淘淘有没有笋户的电梯房，富润家园，文成杰座，中铁翰庭两居室，多少价格算笋户，值得投资呢？另外六道口未来还有发展空间吗？我们现在昌平县城一套房，打算置换。置换这样操作有利吗？

回答：你好，富润家园 7，文成杰座 7，中铁翰庭 8 六道口本就溢价区域，有性价比的标的非常少，淘笋相对困难 昌平县城出掉吧，没有长期持有价值

提问：您好广叔，龙湖春江天玺发展前景怎么样，我过几年要回珠海，所以想着买套房，既方便住又有投资价值的。请广叔给个观念。还有一个是盛世龙悦。哪个更合适些。

回答：你好广叔，龙湖春江天玺位于老城区的油松，属于龙华不管坂田不顾的地带，民房厂房又乱又多，龙华高峰期是个大堵城还没有地铁，能让人崩溃。 龙湖春江在别的地方都是高端系列，奈何在这样一个鸡肋边缘位置，和金茂府一样生不逢地，即使有高端血统，也无法有高端气质。最小的三房面积100平，6万的均价，总价上并不便宜。华盛珑悦楼盘定位也类似，如果他们如壹城中心接地气点，紧凑三房四房，当下火爆楼市也不至于二三级联动了。

提问：广叔你好，请问深圳龙岗中心城一带有什么推荐的二手房嘛？自己看了万科清林径，不知道有什么硬伤没有。

回答：你好，靠近外环高速了，但是远离地铁且没有规划地铁，作为一个入门级刚需盘，没有地铁就是致命伤。 除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。 住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了涨得慢，龙中一切都好。

提问：广叔你好，东莞买房从投资的角度讲应该买在哪几个片区，能否推荐一下，子弹100用来交首付

回答：你好，东莞房价分布极不均匀。东莞是镇区经济，多年来资金分散，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，要看东莞本地的购买力，更要看对外来资金的吸引能力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的顶点。建议优先考虑松山湖，现在别追高，等房价吐回去一点再进场。

提问：广叔您好，北京二套改善刚需，不考虑学区，更多考虑进城，子弹现有800，想全款买一套正规三居室。1.之前东三环东四环看了一圈，最近一直在关注都会华庭，觉得还不错，至少户型楼层有的挑，但看您之前的帖子对这个区域以及这个小区不是很推荐，想问一下原因。2.能否帮忙推荐一些符合条件的小区，价位区间700-1000。万分感谢！

回答：你好，都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。 城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所以导致现在的价格一直没有上去，不过都会华庭偶尔会淘到优质盘但是需要鉴别能力。可以淘一下九龙、苹果派、天之骄子

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。