解局 当代第一服务 “小物业”的香港IPO

　　观点地产网 近几年来，房企分拆物业上市，已经成为了一种大趋势。

　　2020年，物业上市热潮在资本的助推下愈演愈烈，开年至今，共有16家房企计划分拆物业平台赴港上市，其中有3家成功挂牌，8家递交了上市申请材料，而当代置业旗下的第一服务正是其中一员。

　　5月29日晚间，港交所披露了第一服务控股有限公司招股书，该公司为当代置业集团旗下物业公司，张鹏任公司董事长兼非执行董事，海通国际为上市独家保荐人。

　　截止到2019年末，第一服务合约建筑面积业务版图涵盖中国19个省市的49个城市，在管建筑面积为1350万平方米。

　　有分析人士表示，第一服务在管面积与弘阳服务、金融街服务相当，从行业整体情况来看，这类物业企业体量不算很大，因此，企业盈利能力和盈利模式是资本市场衡量的重要标准。

　　当代物业上市加减法

　　“国内新三板市场已经成熟到了一定阶段，因为没有披露上的限制，我们可以在这里对外公告，关联公司第一物业将在今年内挂牌新三板。”在2015年的业绩发布会上，张鹏曾表示。

　　这是当代置业旗下物业平台首次接触资本市场，当时仍叫做“第一物业”。

　　据悉，第一服务由两家新三板企业摘牌退市后合并而来，分别为第一物业和第一人居。1999年12月，当代置业董事局主席张雷成立了第一物业的前身——北京当代。

　　成立十年后，北京当代与第一物业合并成为第一物业服务（北京）有限公司，同时于2016登陆新三板。而第一人居成立于2014年，主要从事提供绿色人居解决方案，并于2018年新三板挂牌。

　　去年年末，第一物业、第一人居先后在新三板终止挂牌，并转制为有限责任公司。退市后，张雷经过一系列股权转让动作，第一人居成为第一物业子公司，同时第一物业成为了第一服务控股(香港)的全资子公司。

　　通过几次“加减计算”，张雷成功将第一物业和第一人居装到第一服务这个香港平台当中，并迅速推向火热的资本市场。

　　5月29日晚间，港交所披露了第一服务控股有限公司招股书，海通国际为上市独家保荐人。

　　数据来源：企业招股书、观点指数整理

　　根据招股书，2017年末，第一服务在管建筑面积仅为731.8万平方米，2018年这一数据首次突破千万，达到1062.6万平方米。2019年，该公司业务版图扩展至中国19个省市49个城市，在管建筑面积达到1354.3万平方米，三年复合增长率为36%。

　　值得一提的是，近三年来，第一服务来自第三方的在管面积比例不断提升，但该公司仍旧存在房企物业企业的同样缺点——依赖母公司。

　　数据显示，2017年，第一服务来自第三方开发商开发项目应占在管建筑面积仅为99.3万平方米，占比13.57%；2019年，来自第三方的在管面积达到418万平方米，占比30.86%。

　　“小物业”的利润增长点

　　由新三板上市到转战港交所，第一服务经历了几次重组与整合。可以说，这家公司的发展历程犹如一道加减计算题。

　　据观点地产新媒体了解，2020年递交招股书等待上市的物业企业当中，体量较大的是金科服务，该公司在管面积达到1.2亿平方米，总收益为23.09亿元。除此之外，5月15日成功挂牌上市的建业新生活，在管面积约为5700万平方米，总收益为17.71亿元。

　　金融街物业体量接近两千平方米，弘生活物业在管面积则在1500万平方米上下，与第一服务的体量最为接近。

　　数据来源：企业财报、观点指数整理

　　事实上，在前些年上市的物业公司，碧桂园服务、彩生活、中海物业、绿城服务等物业企业的规模均达到上亿平方米。对比来看，第一服务仅1300万平的规模仍旧处于低位。

　　有分析人士表示，在TOP100房企当中，有一半企业正在积极分拆物业公司上市，上市能够增强企业的资本实力、增厚市值，同时对房企形成良性的反向赋能作用。

　　“虽然第一服务的体量不算特别大，但也算中等水平，目前物业股又受到资本市场青睐，估值普遍比较高，当代置业选择在这个时候分拆物业公司上市，可能也考虑了多方面因素。”

　　招股书显示，于2017年、2018年及2019年，第一服务收入为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率为28.4%，利润分别为4184万元、5294万元及8386万元，复合年增长率41.6%；股东应占净利润分别为3964万元、5087万元及7729万元。

　　分业务来看，2019年，第一服务录得物业管理服务收入2.73亿元，占总收入的43.7%，而绿色人居解决方案收入1.56亿元，增值服务1.97亿元，分别占比24.7%、31.6%。

　　数据来源：企业招股书、观点指数整理

　　毛利方面，2019年，物业管理服务毛利为7322万元，毛利率26.8%，而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元、9134.2万元，毛利率分别为34.3%、46.3%。

　　显然，物管服务仍为第一服务主要收入来源，但可以发现，绿色人居解决方案与增值服务反而成为该公司更“挣钱”的业务。

　　事实上，在资本浪潮下，房地产企业纷纷分拆物业公司赴港上市，但上市之后表现却呈现出“冰火两重天”状态。例如，建业新生活上市开盘报价7.3港元/股，上市首日股价高开23%，而兴业物联开盘价为1.81港元/股，上市后股价却“坐上过山车”。

　　分析人士也提到，物业管理的最大问题就是不挣钱，分拆上市的物业公司要获得资本市场认可，一个是从规模驱使，另一个是从利润驱使，找到新的利润增长点。

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