严重警告，珍惜“限竞房”

过去三年，限竞房可以说是北京的绝对主力，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积是1008万平米。共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。

从供应节奏看，明显出现了一个变化：2017年合计有56宗，2018年合计有43宗，而到了2019年只有14宗。

如果单独看2019年，北京供应的住宅土地节奏：合计入市供应40宗各种属性含住宅土地。其中共有产权9宗，限竞房14宗，不限价的商品房住宅17宗。

特别值得关注的是在2019年下半年入市（含已经成交与即将成交）的27宗住宅地块中，共有产权8宗地块、限竞房9宗，不限价10宗。

1：也就是今天聊的结论：珍惜“限竞房”，供应高峰期已经过去了！

北京等待入市的商品房住宅地块中一共9宗（2宗集体土地共有产权），已经没有“限竞房”地块！一直到1月20日，也就是大概率一直到春节，北京将只有6宗不限价商品房住宅地块，一宗共有产权住宅地块会成交。

2：限竞房起到的作用！北京楼市是全国最平稳的市场。

统计局数据严重失真，下次详细聊聊。

统计局公布11月房价数据，其中最值得关注的是北京新建商品房住宅价格，环比上涨1.7%，二手房数据则是下调了0.4%。同比看，二手房下了1.3%，新建住宅上涨了5.4%。

而10月数据，北京新建商品房住宅价格是环比下调了0.2%，二手房环比下调了0.6%。

北京包括限竞房的市场明显供应量在2018年到2019年出现了井喷，住宅供应量两年接近8.8万套，而库存也水涨船高。成交均价2019年是53951元每平米，但需要注意的是，这是因为市场平稳后，北京释放了大量的过去的高端网签。

实际情况，北京新建住宅市场供应井喷：

累计数据看，北京已经合计供应限竞房57344套，成交24089套，。库存历史首次超过3万套。

北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了76个项目，合计122期，供应住宅套数达到了57344套，而网签数据合计24089套。平均网签均价为48615每平米，网签完成249万平米，按照成交套数计算网签完成率只有42%。

从单月网签数据看，最近几个月都是高位，但与供应量相比，依然库存持续积压，限竞房也已经连续15个月出现了，供应大于签约的现象。

目前看，北京入市的限竞房项目已经普遍性降价10-15%左右，即使这样，除极个别项目外市场依然萧条。大量的7090同质户型，导致限竞房很难去库存。在所有供应的限竞房户型中，90平米以内套数占比高达68.6%，在成交结构中90平米以内户型占比高达74.9%。

3：限竞房到了应该退出历史舞台的时候！

对比沪广深，北京在过去3年基本无商品房入市，大部分都是刚需产品，这从城市级别与城市发展看，均不符合北京的首都地位。

大部分限竞房入市，已经阶段性的解决了刚需的购房问题，累计数据看，过去2年，北京已经入市了5.7万套限竞房，4万套共有产权房，按照土地供应节奏，已经入市的土地，预计还有大约3-4万套限竞房、2万套共有产权房。已经足够北京刚需购房的需求量。

这种情况下，不限价的商品房住宅供应符合市场趋势。

4：对于购房者来说，珍惜“限竞房”！

从历史记录看，合计1000万平米，大约9万套限竞房，如果是普通商品房，北京土地财政可以多收入2000亿以上。而这部分项目中的优质部分对于购房者来说，更是稀缺。

最近还有哪些值得买的项目？

神盘的小部分退房或者尾盘

虽然现在看，大部分神盘都已经基本售罄了，但因为严格的房地产限购和贷款条件，不排除这些项目还有个案退房的可能性，所以如果你想买房，其实是可以去售楼处留一个电话的。

橡树澜湾、佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安，中海望京府，金融街融府，等等这些项目已经售罄了，但不排除有一套半套退房的可能性。

当下在售的优质项目！

值得推荐的项目主要有：（永定府和四道口学院里就不推荐了，因为反正也买不到。）

华樾北京：西山锦绣府：据说还有剩余，可以去试试看有没有好户型。未来金茂府：这个不用多说，值得看看。

京投发展臻御府：地铁上盖，四环限竞房限价67702，关键是相比其他五环内的奇葩户型，这个项目的户型+地段真是绝无仅有。预计12月或者年初开盘，这个的确值得关注。

白盆窑的中铁两兄弟，户型也属于五环内入市项目中，可圈可点的项目。

长安云锦是石景山又一个中海项目。2019年是中海年，限竞房这个事物现在看好像是替中海量身定做，性价比依然不错。得房率高，但距离当下的地铁稍微有点距离。未来11号线有利好。

禧悦学府开盘卖了30亿，也还有房源。海淀温泉三兄弟，那主要是看海淀区域+区域内的发展前景。好户型已经基本卖了。

萬橡悦府作为地铁盘，位置不错，而且华润的品质也肯定是过硬的。

万科观承的望溪作为北京四居户型里的神盘，整体区域低密，项目非常均好。特别是这个户型：内行看门道，这个户型的每一个房间都实用，限竞房里有大量的三居四居其实有一居只是半居。

后沙峪的公园十七区周围几个项目也值得看看。瀛海府的二期三期，名字居然改成了寰宇，但从户型看，中海的创新也是继续延续，作为地铁盘，周围的配套也非常完善，估计会又是一个热盘。

亦庄这个地方的大战，对于购房者是好事，限竞房市场一共9万套房，亦庄占了10%，从区域看，亦庄可以说是南城非常好的一个区域，但现在供应量太多太集中了，所以购房者可以去优选。

5：北京再回不限竞房商品房时代！

以昨天入市的不限价住宅地块为例：北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块R2二类居住用地国有建设用地使用权。挂牌出让起始价为人民币 467500 万元，起始楼面价70027元。

珍惜现在的优质限竞房

北京限竞房历史价值排行榜！2020年想买好房难？

在2017-2018年大量供应的限竞房，目前受历史最严格的信贷政策影响，基本只能是按照高端住宅贷款，首套首付40%，二套首付80%，的确影响了成交。另外，90平米以内的比例太高，也影响了改善需求与二手房的良性互换。

所以综合来说，2019年北京市场在平稳后，逐渐回归正常。北京的调控政策全国最严格，决定了房价未来几年不会涨！

对于购房者来说，珍惜现在的限竞房！限竞房在完成历史使命后，应该逐渐退出历史舞台！