一手商业供需齐下滑
一手商业40-70㎡面积段成交套数占比高达74%
二手商业成交连续两月回升
东门商圈为最热商圈
商业供需齐下滑4月仅君华时代花园一个商业项目获批，该项目批售商业203套，1.74万平，包含1个面积约808平的菜市场。4月商业批售面积环比下降37.48%。
网签数据显示，4月一手商业共成交57套，环比下降29.63%，共成交3503平，环比下降15.81%。网签量最多的商业项目是深圳" target="_blank">罗湖区的中海智慧大厦，占全市一手商业网签量的38.6%。
从区域分布来看，4月一手商业罗湖、南山、龙岗、龙华、宝安、福田、坪山七区均有成交，罗湖区成交面积最大，占比32%，其次是宝安区占比23%、龙岗区占比15%。
一手商业40-70㎡面积段成交套数占比高达74%，40㎡以下、70-100㎡、100-200㎡面积段分别占比4%、16%、7%，4月仍无200㎡以上一手商业成交。
网签数据显示，4月二手商业成交292套，环比上升23.21%，成交面积合计2.39万平，环比上升44.51%。
从区域分布来看，4月福田区二手商业成交9670平，占比41%，其次是龙岗区占比17%、宝安区占比14%。
从二手成交商圈分布来看，东门商圈为最热商圈，其次是坪山商圈、宝安中心区商圈。
一手办公成交仍处于低位
龙岗区一手办公成交面积是上月6.4倍
二手办公成交持续回升
福田区二手办公成交面积占70.8%
一手办公成交仍处于低位4月无一办公项目获批预售，无一办公项目入市。
网签数据显示，4月深圳一手办公成交225套，环比上升118.45%；成交面积为15234平，环比上升84.15%。
网签数据显示，4月共八个区有一手办公成交，其中龙岗区成交8472.82平，占全市一手办公总成交面积的56%，其次是罗湖区成交1543.18平。
从各区一手办公面积环比变化来看，龙岗区4月网签面积是上月的6.4倍，其中恒大城市之光大厦项目网签量最多；另外，福田区、光明区、南山区一手办公均大幅上升，宝安、龙华、罗湖、盐田四区成交面积有所下滑。
网签数据显示，4月共16个办公项目网签，其中龙岗区的恒大城市之光大厦成交面积为6426.66平，位居一手办公类物业成交面积TOP10榜首，其次是盐田区的中通永安大厦、南山区的前海华润金融中心。
4月深圳二手办公类物业成交92套，面积合计1.66万平，套数环比上升22.67%，面积环比上升95.78%。
网签数据显示，4月福田、罗湖、南山、龙岗、宝安、盐田六区均有二手办公成交，其中福田区成交11742.96平，占全市二手办公成交面积的70.8%。
从各区二手办公成交套数占比来看，福田区占比60%，其次是龙岗区15%、南山区13%。
商办市场总结
4月仅君华时代花园一个商业项目获批，共网签57套，环比下降29.63%，供需齐下滑。4月一手商业罗湖、南山、龙岗、龙华、宝安、福田、坪山七区均有成交，罗湖区成交面积最大，占比32%，40-70㎡面积段成交套数占比高达74%。二手商业成交连续两月回升，福田区二手商业成交9670平，占比41%，东门商圈为最热商圈。
4月深圳一手办公成交225套，环比上升118.45%，但仍处于低位，龙岗区成交8472.82平，占全市一手办公总成交面积的56%，其中恒大城市之光大厦位居一手办公类物业成交面积TOP10榜首。二手办公类物业成交持续回升，4月网签1.66万平，环比上升95.78%，其中福田区二手办公成交面积占比70.8%。
受市场供应影响，一手商办成交仍处于低位，而二手商办均在持续回升。随着国内疫情的基本稳定，市场需求将逐步得到释放，后期成交或将有所回升。
大佬论市Alan点评
从备案数据看， 4月二手成交下滑，但根据实际成交看，二手成交量上升还是比较明显。受疫情影响，深圳房地产市场低迷时间长，购买力累积的比较多。4月疫情稳定，大家出行意愿显著增强，需求一下子释放。而4月发展商拿预售的时间跟不上，导致新房与市场脱节。一手供应跟不上，很多客户回流到二手市场，导致二手成交上升。成交量的回升，只是回升到去年的平均水平，价格有一定的涨幅，主要由成交量的推动，但涨幅也不大，没有那么夸张。4月初，对于二手房的上涨，政府反应非常快，多方调查、论证，发现是市场过度炒作，与实际不相符。同时经营贷问题爆出，经营贷实际是用来支持实体经营，并非炒房，但是却流回房地产。政府调查后，发现只有少数存在违规，没有那么夸张。但政府的快速反应也对市场造成一定影响，疫情稳定后市场由低谷回升到正常水平。新房市场表现一般，疫情打乱了发展商年度计划，推盘节奏受到影响，4月仅两个项目拿证。预计5月将加快拿证和推盘节奏，弥补市场供应不足的问题。开盘增加，也会推动新房市场的活跃度，相信5月新房市场会比较热闹。对于市场的观点，发展商看法与小业主可能不一样，发展商对于楼市并不是抱着非常乐观的态度。疫情对经济影响大，特别是实体经济，中国经济能不能逆行而上，发展商多持审慎态度。虽然市场表现较好，但发展商提价概率低，依然是走量为主。未来仍将通过加快推盘速度，加大优惠力度，增加渠道等方式，加快周转。对商业地产来说影响比较大，市场仍以住宅为主，商业市场压力非常大。商业租金回落比较大，租户也由高租金向低租金流动，新增需求不大，只是流动增加。俗话说塘水滚塘鱼，总量无变化，只是内部流动增加。总体看， 5月多重因素叠加，市场将会比较稳定，难有很大的突破。一是，环球多边关系仍不稳定，中美关系摩擦不断；二是，疫情蔓延全球，在欧美大爆发。全球经济一体化下，没有任何人能够独善其身。以前全球一体化，世界越来越开放。而现在各国都是努力控制人口流动，封城、封国成为常态。中国作为进出口大国，进出口受到很大影响，经济的复苏还需要时间缓冲。三是防住不炒的国策坚决不会放松，从近期政府表态和对市场敏感度来看，期望政府放宽调控是不现实的。甚至如果市场过于火爆，存在加码调控的可能。温 馨 提 示如需完整版中原研究-深圳楼市2020年4月刊
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