自2019年2月18日印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，到2019年8月18日《中共中央国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳就已经不是深圳了！
此后，深莞惠联动发展、深莞惠区域协同发展试验区、广深协同发展、深莞惠经济圈、深莞惠都市圈、深莞惠协同一体化发展等字眼，就屡屡出现在重大场合、重磅文件中，深圳被推上大湾区之巅！
4月28日，深圳市发改委对外发布2020年工作计划，协同莞惠河汕四市共同参与，加快推进深圳都市圈规划编制。
5月8日，《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》公布，点名广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大都市圈，深圳都市圈被进一步实锤！
再也藏不住了！
深圳都市圈呼啸而至，锁定未来全球经济区域发展的“风口”。
指点圈中五座城市，刚刚跻身“国内特大城市”之列，2019年4月20日被“经济制度分析第一人”张五常老先生断言“深圳将成为整个地球的经济中心”，“具有决定性意义”的东莞，无疑成为对深圳人最有诱惑力的暴击点！
深圳都市圈，五城耀湾区（示意图）
三心战略，最强心脏谁属
东莞，32镇街，目标众多，如何选？
我们不妨根据东莞“多中心、分片区、网络化”发展理念，先减缩为城区片区、松山湖片区、滨海湾片区、水乡新城片区、东部产业园片区、东南临深片区等六大片区，大致框定投资方向。
如果还觉难以抉择，可再浓缩一下。东莞规划有中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”都市核心区空间格局，与上面六大片区共同构建“三心六片”城市格局。无论是现状，还是规划，“三心”战略都为投资东莞划好了重点。
先看中心城区，目标：打造市域综合服务核。
按《东莞市中心城区近期建设规划（2016-2020年）》，中心城区包括莞城、东城、南城、万江等4个街道，划分了3类9处近期重点建设地区。打造高品质生态宜居“首善之区”，通过提升服务业比重，支撑全市迈向“万亿俱乐部”。
这个规划，在传统镇区经济模式占主导的东莞，具有划时代意义。包括南城国际商务区升级为东莞国际商务区、万江新中心崛起等，都表明了东莞以“中心”推动产业全面发展的大湾区谋略。这轮东莞楼价大幅上升，中心城区一花独秀。
东莞CBD在崛起（示意图）
再看松山湖，华为购买力显神威。
松山湖是目前东莞唯一在产业方面可以对标深圳的区域。当然，除了散裂中子源之外，主要还是因为华为。松山湖片区值得投资的区域，目前还主要集中于松山湖高新技术产业开发区（东莞生态产业园区）。不过，独特的“高新企业+地价+人才房”的土地出让模式，决定新房市场机会难再。虽然华为频繁拿地，都极难给市场人士机会。所以，这里也是东莞的房价高地，主要是华为购买力显威，另有一部分炒房资金推高。
而划进松山湖片区的6个镇只能扮演跟涨角色，主要是承担不提供商品住宅用地的松山湖的居住消费力外溢，会表现出明显的“距离决定论”。
这里提醒大家的是，与深圳共建环巍峨岭科创带值得关注，虽然短期内具有不确定性，但长期看，市场想象空间巨大。
大美松山湖，科创新高地（示意图）
再看看滨海湾新区，引领东莞未来30年经济发展。
滨海湾新区则是“三心”中，唯一与深圳接壤的区域，隔东宝河相连。2017年，滨海湾新区规划出炉时，被赋予“引领东莞未来30年经济发展”的极高定位，拥有粤港澳大湾区黄金中轴头排站位的显赫区位优势。
“三心”之中，滨海湾新区最新，拥有成片未开发土地，在与中心城区、松山湖实现错位发展、互动协调方面，发挥空间最大。
5月9日，曾与著名大V文杰淘楼创办人陶文杰结伴前往嘉霖·深湾1号考察，驱车广深沿江高速，行经滨海湾新区段时，感受到这个全新片区的勃勃生机。
在该项目了解到，即将推出的LOFT新品，拥有狮子洋海天一色景观和穗丰年湿地公园生态环境，目前在诚意登记，计划5月16日正式开售，售价预计在2万/㎡左右，开盘还会有惊喜优惠。这个房价水平在“三心”中是最低的。此时投资滨海湾新区，门槛不高，压力不大。
窗外狮子洋，滨海居特色（实景图）
十年更迭，暴露东莞野心
滨海湾新区由交椅湾、沙角半岛和威远岛组成，规划面积约84.1平方公里，岸线长约20公里，在粤港澳大湾区东岸的展示面极阔，东莞对话全球最佳礼宾！
滨海湾新区的由来堪称曲折，先后经历了长安新区、长安滨海新区、滨海湾开发区的变迁。
最早可追溯到2008年的长安新区。当年，虎门港长安新区建设工作领导小组办公室成立。
2011年，更名为长安新区管理委员会；
2012年2月，省委省政府《关于提高我省城市化发展水平的意见重点工作分工方案》明确，东莞可重点建设一个城市新区——长安滨海新区。
2015年11月，《关于东莞对接国家自由贸易试验区发展的意见》，仍然提的是长安新区，计划打造成为广东自贸试验区的合作拓展区。
2016年3月，长安新区更名为“东莞滨海湾开发区”。
2017年10月12日，滨海湾新区、东莞港揭牌仪式暨滨海湾新区填土动工仪式举行，意味着区域最新名称确定为滨海湾新区。
从区域名称更迭，可以看出东莞对这块临海的处女地非常看重，一直在寻求合适的定位，探索面向未来的成功发展模式，暴露比肩广深港的野心。粤港澳大湾区规划上升为国家战略一锤定音，滨海湾新区横空出世。
2017年12月14日，省府正式通过东莞滨海湾新区建设工作方案。
2017年12月25日，《广深科技创新走廊规划》发布，滨海湾新区成为十大核心科技创新平台之一。
2019年5月26日，省府审议通过《东莞滨海湾新区发展总体规划(2019-2035年)》。
滨海湾新区产业空间布局（规划示意图）
对标前海，滨海湾弯道超车
关于发展定位、城市空间布局、人口规模、重点产业规划及产业空间格局等，太多媒体进行了报道，这里就不予赘述。
2018年6月21日，东莞举行产业招商大会，组织29个重特招商项目现场集中签约，涉及协议投资金额超过4000亿元，其中，滨海湾新区签约就达到2770亿元！
此后，滨海湾新区及相关片区投资总额迅速攀高至3000亿、4000亿，包括紫光约1000亿、天安约200亿、正中约80亿、虎门中电产业园约64亿、步步高约57.5亿、OPPO约50亿等等，另有思贝克约600亿、物资集团约102亿、中纺粮油、兆宝粮油各约60亿、联想约25亿等重金砸向辐射区沙田。
产业大军杀到（示意图）
一场资本盛宴燃爆这条岸线，一连串劲爆消息继续炸裂，持续夯实人居价值的根基。跟着资本去买房！
大湾区大学落户威远岛！
2019年5月19日，首届粤港澳大湾区媒体峰会传出消息：国家已经初步同意，在东莞滨海湾新区设立一所高质量、高水平的大湾区大学。
最新消息，该所大学最终选址威远岛西北角，投资总额高达100亿，计划明年动工，预计2022年一期校园建成，2026年完成二期校园建设。
新增狮子洋通道！
狮子洋通道是介于虎门大桥和南沙大桥之间、珠江口伶仃洋海域横跨入海口的一条新通道，投资规模370亿。该项目在2019年1月份就已启动相关调研，今年列为省重点建设前期预备项目，推动神速。
据已披露的信息，狮子洋通道及其连接线将搭建一条高速公路（34.8公里）和市政快速路（13公里）复合通道——过江段（东部高速至广深沿江高速）拟按双层桥建设，下层为双向8车道市政快速路，力争2021年开建。
阿里巴巴也来了！
阿里巴巴看重东莞经济实力和优越地理位置，近几年持续投入。4月22日，东莞与阿里巴巴签署合作协议，阿里巴巴将从9大领域助力东莞的贸易、物流、新零售、产业创新发展、移动支付便民体系、智慧城市、智慧教育等方面转型升级，包括加大菜鸟的智能物流仓的投入，打造菜鸟网络跨境贸易核心节点；聚合阿里巴巴国际站、速卖通、Lazada、天猫海外等多个平台，帮助东莞外贸企业、稳订单、打品牌。同时，还将在内贸方面和移动支付领域加强合作，共同推进东莞制造的数字化转型，打造具有全球影响力和竞争力的先进制造业集群。
其中，跨境零售出口全球服务中心建在沙田，总占地面积约97亩，新建两栋四层的坡道仓，建筑面积约17万㎡，预计今年“双十一”投入使用，创造近千个就业岗位，吸引更多的人才流入。
……
按照《东莞滨海湾新区发展总体规划(2019-2035年)》，至2035年，滨海湾新区预测常住人口规模为50万人，就业人口规模为70万人，几乎都是新增，而且存在20万人的产住缺口，需要就近择居。所以，不仅对长安、虎门两地，对大岭山、沙田、厚街等镇楼市也构成正面利好，显而易见。
与深圳湾、前海、大空港、南沙同构大湾区“廊状经济带”序列，滨海湾新区理想正在照进现实，深圳具有资产配置实力和需求的家庭，可趁早趁低杀入，收益大概率高于主城片区和松山湖！
滨海湾新区品质空间（实景图）
湾区头排，前海40分钟
滨海湾新区地理位置极其优越，与香港、深圳、广州的交通往来条件均好。抛开机场、港口和跨海通道不谈，仅从城际铁路、高速公路两项通勤条件看，也为深圳人自住购买提高了几率。
城际铁路方面
深茂铁路、东莞轨道交通R2、R3、穗（莞）深城际、中南虎城轨、广深港客运专线，在片区内设有滨海湾、东莞港、厚街、虎门北、虎门东、长安西、长安等站，构建出高效便捷的轨道通勤网。其中，穗深城轨已于2019年12月通车，从东莞港站出发8站直达深圳机场北站。
高速公路方面
现有常虎高速、沿江高速、广深高速、莞佛高速、番莞高速、虎门港支线等织成的高速公路网，其中，连通深圳的广深高速、广深沿江高速均可快捷直达深圳的宝安、前海、南山、福田等核心城区。
湾区枢纽级交通条件（示意图）
5月9日驱车嘉霖·深湾1号，沿江高速用时不足40分钟，等同于梅林关至松山湖、罗湖至大亚湾。这个曾经以为很远的地方，距离深圳竟如此之近。
笔者还了解到，广深沿江高速为实现与狮子洋通道互通，规划设有齐沙出口，距离项目约1.5公里，开通后从前海抵达还能节省约15分钟。
该项目地处沙田，与大湾区大学直线距离约3.5公里，属于滨海湾新区一级辐射区，两者关系基本相当于宝中与前海。
项目位于狮子洋约28公里黄金海岸线旁，为大湾区岸线头排物业。旁边规划有东莞首个游艇俱乐部，将打造海洋展览馆、滨海公园、酒吧街区，成为东莞高端圈层活动汇聚地。
配套丰腴，生活便捷（示意图）
项目背侧为北大青鸟集团投资约13.5亿元的350公顷穗丰年湿地公园，打造珠三角开放式现代都市休闲旅游目的地，包括水世界、岭南客栈、集装箱酒店以及房车营地等特色项目，重现“曲水芦苇荡，鸟憩红树林，江舟渔歌韵，人鸟乐游悠”美景。
湿地公园生态家（示意图）
笔者亲临其设于5层的展示空间，双面视野开扬。俯瞰狮子洋壮阔海景，与岸线的距离近于深圳湾所有楼盘；湿地公园就在窗下，生态宜居感觉怡人。
狮子洋黄金岸线（实景图）
据悉，操盘手出自万科系。项目容积率仅2.0，在没有多少营销推广的情况下，企业会馆卖剩至3套，5栋高层LOFT分别设计为“水、木、湛、清、华”风格，从园林到建筑均体现出现代轻奢。
归家礼序讲究（实景图）
社区公共空间阔绰（实景图）
其产品为东莞唯一墅质海景LOFT，约38-68㎡户型，约4.5-6米层高。参观其约68㎡产品展示空间，感慨其室内采光条件之优。笔者算了一下，采光面（窗）多达11个。从收纳到防霉防漏，均沿袭万科同类产品中的最新手法，小空间的居住感受具有颠覆感。
据悉，嘉霖·深湾1号（备案名：嘉捷广场）约38-68㎡瞰海LOFT，计划5月16日公开发售，总价约69万元起，值得深圳人前往布局！
LOFT观海更开扬（实景图）
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