大变!学区房洗牌,一些成为香饽饽,一些弃之如敝履

（来源：大胡子说房）

房子和子女教育，是压在中国家庭身上的两座大山，也是中国人最愿意花钱的两件事。而当这两件事结合在一起，变成学区房，就造就了学区房价高歌猛进的神话。

然而，近日，北京市西城区出台新政，宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。

根据新规，新购房者子女入学，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。

学区房要被打落凡尘了吗？学区房价会大跌吗？

恐怕难如大家所愿。

01

这次实施“多校划片”新政的北京西城区，是北京教育资源最集中也是最优质的地方，也因此，被视为全国学区政策变动的一个风向标。

何谓“多校划片”？

所谓“多校划片”就是指一个小区对应多个学校，通过随机派位的方式分配学校。也就是说，如果学区内有3间学校，1间好，2间差，那么你读到好学校的几率只有1/3。

一旦实行“多校划片”，也就意味着再也没有小区和学校“一对一”入学了，学区房锚定名校的作用没了，学区房价要暴跌了吗？

先来看看学区房能带来多大的溢价。

北京西城区的一个地下室学区房卖到1050万，就因为是西什库小学的学区房，可以直升北京四中。还有过11平米的学区房，一个破败的房子卖到530万的天价，每平46万，就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。

南京一个以前车库改造的破草棚，因为是琅琊路小学本部+29中本部双学区房，学籍没被占用，13.2平售价168万，后来被竞价到231万，高达17万/平。

恐怖的学区溢价下，是苦不堪言的学生家长，和炒风盛行的学区房市场。所以，“多校划片”一出，可谓满堂叫好，然而“多校划片”不是万能的，并非大家想的那么十全十美。

“多校划片”最大的亮点在于，打破了有钱人的教育资源垄断，也削弱了因教育差异带来的阶层固化。

在学位房一对一入学的时代，只要花钱就能读好学校，相当于有钱人读好学校，穷人读普通学校甚至差学校。家长的财富，决定了“贫困子女学校”和“精英子弟学校”的两极分化，长久以往，贫富之间的壁垒越来越难以打破。

而“多校划片”之下，哪怕买了学区房，运气不好，也读不到好学校。

但“多校划片”也抹杀掉了一个家长光明正大让小孩获取优质教育的途径。学位房一对一入学，虽然学区房价高得让人咬牙切齿，但起码它给了家长们一个让小孩享受优质教育的途径：买学位房。

学位房没有了，但家长们会心甘情愿地让自己小孩的命运让电脑随机派位来决定吗，不会的，一定会想方设法保证小孩读好学校。

那还能有什么手段？直接砸钱给赞助吗，既不符合招生规则又不符合社会主义价值观。

既然电脑派位，那就按规则来，至于是不是真的随机，里面有没有操作空间，谁知道呢。制度可以公平公正，但制度下的人就一定能保证清正廉明吗？

02

很多时候，我们谈学区房色变，视之如虎，却忽略了它存在的合理性。其实学区房并非中国特有的产物。

美国也有学区房，美国的公立中小学基本上都是按照学区入学，而且学区差距很明显。因为美国学区的教育经费主要来自房屋所有者的房产税款，所以购买或者租住在独栋房屋的房主都可以入学。

但也因此，在美国，越多有钱人聚集的学区，学区内的教育经费越足，学校越好，也就学区房价越高，越吸引有钱人。

英国的公立小学和中学也是划片上学。据统计，全英前50的公立学校1英里之内的房价，比同区域的房价平均高出16%。评级为“优秀”的小学附近的房价，比非学区房高18%，一套房多5.2万英镑。

其实学区房溢价是无可避免的事情，这是市场的自由选择，只要有教育资源不足，只要还有教育资源优劣之分，就避免不了。

哪怕“多校划片”也只是让买学区房的逻辑改变而已。学区内学校有好有坏的，好学校的学位房贬值，因为再也不能保证一定能读好学校了。差学校的学位房升值，因为有可能读好学校。一增一减，只是将学区的溢价平均出去了而已。

哪怕大学区之下，难道就不能保证读好学校？总有一些学区里面的几间学校都是好学校的。原本要读名校，是挑好学校，买对应的学位房，而现在是挑好学区，买学区房，一样还是会追逐名校。

再哪怕学校资源完全平均分布，难道电脑派位就没有操作空间？只要教育资源稀缺，就永远都会有人想方设法地追逐好学位、好学区。

真正解决学区房价溢价高的方法，是丰富教育资源，从源头上解决教育资源的不足。

像英国学区房价格没有国内那么疯狂，一方面是因为只要居住在学区范围之内，不管是买房和租房都可以在学区内入学。另一方面也是因为英国私立学校教育高度发达，家长对优质教育的需要可以通过其他方式得到满足，就不需要追逐学区房了。

日本也是我们的一个学习对象。日本有一套教师定期流动制度，规定每位教师不得在一所学校连续工作超过六年。这就让日本的教育资源相对公平，而且日本上学没有户籍限制，只要住在学校附近都可以入学。所以，在日本也不存在学区房的概念。

教育要捆绑户籍，很大原因还是因为教育资源的不足。说到底，如何匹配足够的教育资源才是最大的问题。在新建公办学校的同时，也要发展民办学校，给家长多一个选择。

03

学区房价能降吗？

整体来看，学区房价很难降下来。就像一群人坐着看电影，只要一个人站了起来，后面的就不得不也站起来才能看到屏幕，结果就是全部人都站了起来看。而且谁都不愿意先坐下去，一旦坐下去，自己就会被别人挡到。

想要他们重新坐下去，只能让他们知道，坐下去也能看得到电影，要么增加多一个屏幕，要么换个大屏幕，看得到了，自然就会坐下去了。

教育资源就是屏幕，屏幕够大够多才是解决问题的根本。“多校划片”不过是调整座位，让看到的人换一批而已。

当然，虽然不能从根本上解决问题，但政策的变化，必然会改变学区房的价值格局。

首先，学位入学变成大学区派位，学区房的购买逻辑就不再是单看一个学校，而是整个学区的教育质量，优质教育资源聚集的区域会成为香饽饽。

其次，没有居住属性的学区房价值遭受巨大的冲击。那些十几平大小、破破烂烂，根本住不了人的学区房，什么地下室，什么车位草棚，一旦失去了学区的光环，还剩下什么？什么都没了。

同时要注意，学区溢价大的顶级学区房是最危险的。越顶级的学区，就越会成为被平均的对象。

像深圳龙华红山的莱蒙水榭春天，不同期的房子，有深高北顶级学区的可以卖12万/平，没有深高北学区的9万/平。两者之家差价高达3万。

罗湖的东门168也一样，对应螺岭小学，学位没占用的可以卖10万/平，学位已用的只能卖7万/平，学区溢价3万/平。

学区溢价这么高的房子，一旦变成大学区，可想而知房价的下跌压力会有多大。这两年学区政策频繁变动，教育资源均衡化已经成为一个趋势，顶级学区房的风险越来越大。

如果对比周边同等二手房，学区溢价超过30%，那风险已经很高。除非当下自用，否则真的不建议入手。

其实对于孩子培养来说，学校教育是一方面，家庭教育更是一方面。甚至家庭教育比学校教育更为重要，有时间赚钱买学区房，为什么就不能花点精力在家庭教育上？相比投入到学区房之中，家长们或许更该拾起家庭教育。

为什么学区房值钱？因为学历越来越值钱。千万别听那些读书无用论的狭隘基调。多读书，读好书，懂做人，塑造好孩子人格和品德，这是一个好学校应该做的，而不仅仅是看考试分数！