大湾区下一个宇宙中心，竟然不在深圳？

深晚一兵 2020-05-02 01:18 阅读 2000+

自深圳龙华“二线拓展区”十年前喊响“宇宙中心”名号，将福田CBD划为“龙华南”，整个粤港澳大湾区始终未出现得力接棒者。不过，这个情况或许正在改变！

2019年11月1日，东莞金地斥资22亿元斩获寮步城轨站地块，此后把拿地目标锁定TOD。

深晚一兵时评（公众号ID：swyb1201）在与东莞金地某位高层聊到此话题时，询问金地缘何对TOD和轨道情有独钟，是否已将TOD模式作为主攻方向？对方未做正面回应，只是提醒关注一下寮步地块近况，那里可找到答案。

金地寮步地块结果

笔者揣测，虽然TOD可能不会成为金地唯一选项，2019年11月5日南城CBD巨无霸地块竞拍曾出现金地身影，但最近几次成功拿地，2次TOD，1次近轨道站点，已经非常清晰地表露出其战略取向！

湾区战略，基于TOD的想象

2019年2月18日，《粤港澳大湾区规划发展纲要》印发，城市融合大势所趋，要素流动至关重要。人，作为其中最为核心的要素，流动起来靠什么？

轨道促要素高效流通

2月5日，东莞市人民政府网发布《东莞市交通发展白皮书》，给出了明确答案。

打造国际一流大湾区，40年前从深圳蛇口叫响的“时间就是金钱”，仍然具有现实意义。控制和压缩通勤成本，是加强人这个要素流动的强大动力。

《白皮书》将总体发展目标确立为“到2030年建成现代化综合交通体系，打造粤港澳大湾区品质交通城市”，表明推进人员、物资等要素的高效流通是关键，交通基础设施的互联互通成为重要前提。

东莞位于大湾区几何核心，目前拥有广深港高铁、广深铁路和京九铁路等3铁总里程108公里；莞惠城际运营总里程103公里，其中东莞段67.7公里；穗深城际铁路正线总里程74.0公里；城市轨道2号线运营总里程37.8公里，建成高铁枢纽一座、普铁枢纽三座、城际枢纽多座。

建设外联内畅的大交通格局，促进各类要素在湾区内部便捷流动和优化配置，推动跨区域产业链合作，东莞提出交通发展5项目标，包括市核心区通过快速轨道到达湾区核心城市中心区不超过60分钟；中心城区内部85%的全方式通勤时耗不超过30分钟、机动化通勤时耗不超过45分钟；轨道交通站800米半径覆盖人口岗位不低于5万等。

《白皮书》明确了未来十年交通发展目标、战略，提出了众多行动，促进东莞由铁路通道型向枢纽型转变，优先建设具有始发功能、靠近中心城区的高铁枢纽，广深第二高铁、广深磁浮高速、赣深、深茂高铁、佛莞城际、中南虎城际、深惠城际等一系列重大轨道交通工程随之而来。

加上《东莞市轨道交通网络规划（2035）》“到2035年，东莞将形成轨道交通线路12条，共473公里”规划目标，东莞轨道时代已款款而至。

催生TOD模式

轨道工程催生出众多轨道站点，有利于东莞全面推行TOD模式。《白皮书》中提及TOD共计5处，包括“有序开展轨道交通网络规划、近期建设规划、轨道及枢纽详细规划（TOD规划）”、“基于TOD规划设计原则，合理规划利用土地，促进人口和就业岗位合理分布，引导人口向城市中心和大中运量公交走廊适度聚集”、“加快TOD综合开发建设，充分利用轨道站场优势、筹集轨道建设资金，实现轨道交通事业长远可持续发展”，及“建立TOD综合开发‘多层实施、利益平衡、社会共赢’机制，推动‘轨道+物业’‘轨道+社区’示范项目建设”等。

TOD模式，系以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD），是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

在全球主要国际大都市中，TOD模式非常盛行。比如我们非常熟悉的香港西九龙，包括ICC、圆方所在的区域，因为广深港高铁西九龙站，成为典型的成功TOD模式，诞生了擎天半岛、君临天下、凯旋门、天玺等超级豪宅，成为全球贵重资产高地。

香港西九龙

而日本东京的二子玉川站则开创了田园TOD成功范例，片区开发遵循“城市与自然”理念，注重生态环境保护，催生了东京著名的富人区世田谷区。

在深圳，TOD模式也大行其道，最经典莫过深圳北站，叫响“宇宙中心”名号的地方。厦深高铁+广深港高铁+地铁4号线、5号线，奠定交通枢纽地位，因此规划出的北站商务区引发周边片区开发提速，房地产火爆一时，房价升势迅猛，出现10万+新盘。百年老站平湖站，也因为增加地铁10号线的接驳，而已规划为超大规模的TOD，建设工作已拉开帷幕。

深圳北站商务区TOD规模

城市进化，人城和谐共融

TOD模式的兴起源于轨道交通，沿轨道在城市形成一个个新中心。这已经改变以往城区高度聚集、资源高度集中的弊端，包括城区拥挤、抢占资源所衍生的城市病，及城市运转效率降低等。

新型TOD社区，将会围绕一个或多个核心优势展开，对丰富城市居民生活方式功效极大。以寮步城轨站TOD为例，不仅仅只是轨道站上盖，还规划有旅游、文化、商业等设施，规划区域内拥有自然水系，有利于居民的生态健康。

寮步站TOD规划

如上所述，轨道站点成为TOD模式核心载体，围绕之的社区、商业开发，自然成为房地产开发必须紧盯的下一个“风口”，成为主导大湾区房企战略的不二法门，也将成为粤港澳大湾区未来人居的主流方式。

双心走廊，都峰荟萃

金地在寮步地块的开发上，对TOD模式进行了全新探索。该块用地已确定案名为【保利金地领峯】，计划打造为“TOD立体城市”。寮步站TOD具备成为“宇宙中心”的潜力！

区位：双心走廊！

该项目所依托的寮步轻轨站，并不在“二主六辅”轨道枢纽之列，但卓越的区域位置，难掩其打造TOD典范锋芒。对于城区片区和松山湖片区产业人口来说，其重要性等同于城市中心。这与当年龙华和福田的关系极其类似，而且两者距离更近。

这里在东莞“三心六区”城市格局中，属于城区片区寮步镇，介于城区片区和松山湖片区“双心”之间，城市黄金干道松山湖大道旁，距离南城CBD、松山湖CBD均近在咫尺，很容易就树立起“双心”走廊封面形象，成为松山湖大道上的人居新名片。

在《东莞市寮步镇近期建设规划（2017-2020年）》“一心四轴多组团”空间格局和九大功能片区划分中，占有松山湖大道发展轴和寮步TOD站点周边综合发展片区区域发展利好。

同时，寮步镇“十三五”规划也明确提出“大力推进松山湖大道城市创新轴建设”，推进松山湖大道两侧片区开发，加速莞惠城轨寮步站TOD项目、市篮球中心周边、蟠龙路等重要城市节点规划建设，着力打造这条具有重大引领意义的城市经济发展轴。

松山湖

轨道：双城际、双地铁

莞惠城际轨道在此设有寮步站，目前1站东城，2站南城，1站松山湖，并叠加广惠城际铁路运力，规划有地铁7号线、8号线换乘，“双心”高端产业人口汇聚。四轨汇聚，进行TOD规划设计水到渠成。

2018年，市府工作报告提出，抓好穗莞深轨道衔接工作，适时启动寮步高铁始发主站规划，寮步站有望迎来广深第二高铁，未来或将成为东莞市体量最大、影响最广、地位最高的交通中心。

规划：TOD引领

目前，寮步专门针对寮步站及其周边，推出TOD综合发展规划。

按照规划，寮步站TOD打造集文化、体育、商业、旅游、居住等多功能于一体的轨道站点综合体，并加快商业、居住等城市服务功能培育，依托周边优质的旅游、文体、生态资源打造城镇优质宜居示范地区，最大限度提升站点周边土地价值。

2019年11月1日，寮步站TOD片区同时挂出2块用地，金地和保利各获得其中一块的开发权，意味着寮步站TOD建设大幕已经开启，金地领峯作为其中的一块，将以“TOD立体城市”形象率先入市。

众所周知，东莞城区发展用地已到捉襟见肘地步，可开发用地不多，核心区域则多为产业发展用地，主要是满足产业、商务需求，轨道站点附近更是存在土地供应和居住空间两难兼顾局面。所以，寮步站TOD之于居住需求的满足，示范效应非常明显。高铁始发主站地位，会强化这个效应，与当年龙华“宇宙中心”何其相像。

寮步TOD整体区域规划

配套：交通+公园+商业+教育

不过，当年龙华“宇宙中心”崛起之时，配套条件可相对较弱。寮步站TOD片区除了形成东莞CBD和松山湖CBD左拥右抱之势，目前近享配套之优也值得大举进入。

从莞深高速上屯出口进入寮步的朋友，或许对东莞银行篮球中心印象深刻。

东莞银行篮球中心

这只是其优越配套之一，东莞三大高等院校之一的东莞理工城市学院也选址松山湖大道旁，为这条城市干道增添文化气息，中国沉香文化博物馆已开馆，另有香市公园、寮步湿地公园、佛灵湖公园、同沙森林公园可提供城市绿肺级生态供氧。至于城市生活所需的商业、教育和医疗，及寮步TOD片区规划兴建的配套设施，可用丰富齐全高端概括之。其中多数配套都在2公里范围之内。