房企年报的秘密：大家开始变保守了？

发年报是门技术活，一连串数字背后，暗藏着企业管理运营的深层次逻辑。 截至4月13日，共94家上市房企披露了2019年年度报告，随着房企年报的陆续发布，年报季正在逐步走向尾声。 房企的年报透露了哪些风向信号？ 我深入研究了率先公布财报的20家房企后，发现房地产行业的以下趋势。
01 钱，更难赚了！
尽管不少房企仍以快速增长的销售额吸引眼球，比如销售规模TOP6的房企中，融创和保利依然保持着两位数的增速，实现大象起舞。 但 整个房地产行业利润率下滑，已是铁打的事实，这可以从各房企的营业利润率指标中找到答案。 何谓营业利润率？ 营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，若在不考虑非营业成本的情况下，该指标能直接反映企业赚钱的能力。
从以上数据可发现， 2019年房企的营业利润率整体是趋于下滑的 ，在上述统计的20家房企中，只有融创、绿城、金茂、中粮、奥园的营业利润率是上升的。 统计的这些都是上市公司，在行业内称得上“混得不错”的企业，当这些房企盈利都变得更难，其他中小房企就更不用多说了。 可以预料，随着经济结构的转变、城市化进程进入中后期，我国的住房供给将趋于饱和，对房地产行业来说，房企盈利的增速放缓将成为长期趋势。 统计：标准地产研究院，单位：亿 上图是2019年各房企营业利润率的具体情况，我用三种颜色给不同规模的房企进行了标明， 代表的是不同规模下的房企盈利情况。 在该指标中，融创、中海、华润、新城、雅居乐、金茂等企业在同等规模下的房企中，保持着不错的盈利能力。 营收规模排在前三的“碧万恒”，万科的营业利润率最高，是三家企业中赚钱效率最高的企业。 其中，恒大的营业利润率相比2018年有所下滑，下滑幅度为-4.4%。至于下滑原因，在恒大的2019的业绩发布上也给出了解释，去年11、12月份，恒大系统的对楼盘进行打折销售，消耗掉了部分尾盘。也就是说，恒大营业利润率的降低，是有意识的结果。 或许正是意识到地产行业的钱变得更难赚这一发展趋势， 房企在定2020年的业绩目标时，也开始变得更为保守。 在3月份各大上市房企陆续举行的2019年度业绩发布会上，面对媒体问到的今年销售目标，除了万科、碧桂园等头部房企未公布今年的销售目标外，即便有提及今年销售目标的， 多数也将预计增长区间调到了10%以下。
02 手中有“钱”，心中不慌
第二个重点分析的指标是货币资金，货币资金同样是会计学中一个重要科目。 它是指企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，是资产负债表中流动资产的一个项目，主要包括库存现金、银行存款和其他货币资金的期末余额。 从企业角度来看，较少的货币资金容易带来债务危机等风险，较多的货币资金则为公司带来更高的机会成本。 对绝大多数行业来说，应对危机，保证充足的货币资金十分有必要。 具体到房地产，地产行业本身就是资金密集型行业，所以，拥有货币资金的多少，会在一定程度上决定房企的生存发展。 一般来说，当房企手头上开始持有着更多现金，预示企业开始对市场风险保持着高度警醒。 下图是我统计的20家房企的货币资金同比变动情况，数据均来自各房企的企业年报。 统计：标准地产研究院，单位：亿 从货币持有量来看，到2019年底，碧桂园、恒大、万科、融创四家企业手头都持有着超千亿的现金。 整体上， 地产行业加大了对货币资金的持有力度，上述20家房企的平均变动幅度达到了13.5%。 佳兆业、龙湖、金科等家房企大幅增加了手上现金
具体到个体企业，佳兆业、新城控股、融信中国、龙湖集团、旭辉集团、金科集团、世茂七家房企的变化幅度均在20%以上，是房企中大幅增加货币资金的企业。 其中，佳兆业2019年的货币资金相比2018年增幅最为明显，高达61.3%，其次是新城控股，增幅为40.8%。 佳兆业货币资金的大幅增长，跟佳兆业便宜的土储有很大关系，财报显示，截至2019年，佳兆业平均土地成本仅为8200元/平方米，其中，深圳的旧改地价成本刚刚过万（10100元/平米），但是销售价格却普遍在4万+，地价占房价的比重只在25%左右。佳兆业土储质量相对较佳，这使得佳兆业去化和变现能力较强，在房地产逆周期中更显优势。 另一家货币资金增速较快的房企是新城控股，众所周知，去年新城面临了极大的困难，在出现黑天鹅事件后，很多人认为新城可能会垮掉，掉出前十的位置，不过实际情况跟大家想象中有些不一样，“少帅”王晓松上任后，新城立马推出了股权激励计划，公司103名中层及核心骨干受益明显。财报显示，新城货币资金的大幅增长，是因为去年资金回笼情况较好，且拿地支出减少。 远洋集团、万科、华润置地货币资金下滑明显
有增就有减，同样的，从上面图表我们也可以看出，远洋集团、万科、华润的货币资金相比去年出现了不同程度下滑，其中远洋集团下滑了21.2%，万科下滑11.8%，华润置地下滑10.2%。 这三家货币资金下滑较明显的房企，日子较为难过的应该当属远洋集团。 我看了下远洋集团2019年销售情况，2019年远洋集团的销售目标为1400亿，全口径销售额为1300亿，未完成公司销售目标。 此外，远洋集团出现了显著的“增收不增利”的情况。我翻阅公司财报后发现： 2019年，远洋集团实现营业额为509.26 亿元，较上年同期增长22.94%；核心利润为20.84亿元，同比下降20.43%；股东应占溢利为26.56亿元，较2018年下降了25.69%。这是远洋集团股东应占溢利这项指标连续两年下降，2018年远洋集团该数据为35.74亿元，同比下滑30.13%。 看来，远洋集团十分有必要在今年的经营中重视销售以及提升盈利能力，使公司的货币资金更加充裕。 中海、旭辉、中国奥园、正荣等9家房企现金比率充足
跟货币资金挂钩的另一个指标是现金比率。 比如两个企业，企业A只有300亿的货币资金，企业B有500亿的货币资金，在不清楚A和B的短期负债时，我们并没有办法判断A和B谁的偿债能力更强，我们只能说B手头上的现金比A多。 而现金比率就是能直接反映企业短期偿债能力的指标，它代表的货币资金占流动负债的比重。 统计：标准地产研究院，单位：亿 从上图可以看出，从统计的20家房企来看，中海地产、旭辉控股、中国奥园、正荣集团、融信中国、佳兆业、绿城中国、雅居乐、世茂房地产这九家房企的现金比率均在20%以上，说明这些企业手头上握着充沛的现金流足以覆盖短期债务。
03 结语

从以上统计指标不难发现，在经历了前期的高速发展之后，越来越多的房企把“稳”作为发展基调，房企开始看重手头上的现金流。 比如中国恒大，在2019年的业绩发布会上，开始全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略，恒大集团董事局主席许家印开始强调“2022年总负债要降到4000亿以下。”的 再如融创，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德对外表示：“融创的负债率将长期持续地下降，未来2—3年，融创负债率往下走的方向是不会改变的。” 除此之外，富力地产、新城控股等房企也纷纷把“降负债”作为目标。中达证券研究的报告称，已发布2019年年报的房企中净负债率有所下降。 2019年，上市房企平均净负债率为75.5%，较2018年的78.5%下降3.1个百分点;各公司净负债率表现出现一定分化，部分房企如佳兆业集团、融信中国及新城控股等2019年净负债率下降较快。 可以预料，随着房企对风险越来越重视，未来在房地产行业，“安全”、“效益”、“成长”这三个维度，可能“安全”的比重将大幅提高。 对某些杠杆较高、偿债能力较弱的企业来说，如果你一直维持较高的负债，也就是一直在走钢丝，抗风险能力会非常低！万一突然碰到一个黑天鹅、灰犀牛，就很麻烦。
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文 | 标叔♂ 联系作者：bzdcyjy2018