顾洪波：中国经济爆发力最强的城市，还是深圳

10月19日，淘房志在深国际万科和雅轩体验中心举办了一场名为《深圳再崛起——先行示范区下的楼市新风口》的论坛讲座，吸引了众多购房者慕名而来，现场气氛非常热烈。

据悉，此次活动邀请了淘房志创始人顾洪波先生，其谈及了不少重要预判，包括大国博弈出现转机、中国经济到了关键时刻、房产调控走向、投资逻辑的变化、先行示范区后深圳楼市的走向等等。

笔者整理了其核心观点，供大家参考。

淘房志创始人顾洪波

1）非常重要的一点是，深圳的政治地位又重新得到了确认。深圳能够打造出一座比香港、新加坡、东京等城市更牛的城市出来，这是先行示范区最核心的一点。

2）先行示范区出台后，深圳一定是大湾区绝对的龙头。并且定位是要2050年成为全球标杆城市，这个在中国大陆只有两个城市是有全球性的定位，一个是上海，一个是深圳。

3）明年非常重要的话题，深圳会不会扩容？我认为深圳扩容的可能性是80%。

4）个人认为未来福田、南山、前海、宝安一直延伸到大空港，都可能会被认为是深圳的中心区，到西丽、龙华也会被纳入深圳的核心区。

5）个人判断，2020年到2021年很有可能一些刚需盘的表现会比豪宅好。当深圳湾的豪宅到27、28万的时候，应该会有横盘的过程。深圳不少4万+的刚需盘，6万+的改善型房产反而又有了新的机会。

6）宝安中心区豪宅化之后，接下来很有可能就是龙华的豪宅化。

7）两个项目会加速龙华的豪宅化，一个是金茂府，金茂府定价可能会是10万以上。另外一个是龙光今年刚买的高价地，这块地的楼面地价是6.7万，将来也基本要往10万以上走。

8）以前很多人把龙华看成是福田的后花园，后来龙华膨胀成为宇宙中心，这两年又回落回来，被认为是近郊区。但我个人认为，龙华将来一定会被纳入深圳的核心区。

9）龙华是近些年深圳人口涌入最快的区域之一，每年深圳新进入人口50万，龙华有10万左右。

以下是顾洪波先生演讲内容，有删减

顾洪波：示范区出台后，深圳一定是大湾区绝对的龙头！整个深圳的核心区会变大！

今天我要讲的这个主题叫“深圳再崛起”，很多人觉得深圳从1978年到现在不是一直在崛起吗？包括这两年刚刚超过香港，崛起的速度是非常快的，我们为什么用“再崛起”？

我简单跟大家说说我个人的观点，我们把过去39年深圳的发展，其实可以分为三个阶段。

第一阶段，1978年到1992年，深圳是整个中国最重要的城市之一，因为它是最牛的经济特区。第二阶段，1992年到2018年，深圳某种程度上也是被限制。

第三个阶段，2019年随着先行示范区的出台，情况发生了很大的变化，所以今天的主题是“深圳再崛起”。

自从示范区出来以后，很多外地人来深圳买公寓，因为他们买不了住宅，现在非常多的外地人到惠州抢房子。

我个人觉得很多人对深圳先行示范区的重要意义认识不够，大家可能觉得是不错的利好，具体和我有什么关系，大家也搞不清楚。

我今天简单说下，非常重要的一点，深圳的政治地位又重新得到了确认。深圳1992年之前作为中国重要的经济特区，政治性是非常强的。

但1992年开始，深圳在国家层面政府上的象征作用在降低，只是一个经济性的城市。先行示范区非常重要的一点是释放给谁看？是释放给香港看、释放给台湾看、释放给全世界看？

最近市委书记在国家媒体上引起很大的反响。有句话，深圳作为先行示范区不只是单向成为冠军，而是全面的冠军。

这意味着将来深圳不仅要在GDP上远远超过香港，并且要在社会福利上、教育配套上、各种各样的基础设施上都超过香港。

完全依靠社会主义能够打造出一座比香港、新加坡、东京等城市更牛的城市出来，这是先行示范区最核心的一点。

这个打造出来，深圳作为样板以后，香港人、台湾年轻人对深圳、社会主义的优越性会有新的认识。这样来看，先行示范区不只是一个经济概念，政治上的意义是非常浓的。

另外，先行示范区出台以后，深圳一定是大湾区绝对的龙头。

很核心的一点，先行示范区的概念只有深圳这一个城市，并且先行示范区的定位是要2050年成为全球标杆城市，这个定位在中国大陆只有两个城市是有全球性的定位，一个是上海，一个是深圳。

现在深圳明确说了要对标纽约、东京、伦敦。未来很长时间里，中国最重要的城市包括上海、北京、深圳，爆发力最强的依然是深圳。

明年非常重要的话题，深圳会不会扩容，我认为深圳扩容的可能性是80%，为什么这么说？

当你要把深圳打造成对标东京、纽约的时候，会发现深圳的土地资源有点不够用了。现在深汕特别合作区也属于深圳，深圳到新的深圳区域，中间要越过惠州，开车要接近两个小时。

深圳以后一定会发生改变，先行示范区要规避香港面临的困境。当深圳城市稍微再扩大一点，对年轻人提供住宅、安居房、政策性住房的空间大很多，我个人认为深圳扩容的概率有80%以上。

另外，深圳的面积在整个中国仅相当于县城。比如说惠州，惠州的面积大概是深圳的7倍以上，相信政府对深圳作为先行示范区不会这么吝啬。

如果深圳能增加1000多，或者2000多平方公里的土地面积，对于深圳将来的后劲会足很多。这种情况下我们会发现深圳出现一个新的现象，整个深圳的核心区会变大。

我预估一下，八年后再来分析，深圳的核心区、深圳的中心区会包括哪些地方？

我个人认为福田、南山、前海、宝安可能一直延伸到大空港，都可能会被认为是深圳的中心区，到西丽、龙华也会被纳入深圳的核心区。

深圳这座城市很年轻，深圳的核心区和北京、上海相比都太小了，接下来会面临扩大的过程。

2020年到2021年，刚需盘的表现可能会比豪宅好！很多4万+刚需盘、6万+改善型房产又有新机会！

深圳是个很特殊的城市，房产投资速度、风格转换非常快，不是特别专业的人有的时候是跟不上节奏的。

1、2015年到2016年，深圳楼市刚需领涨，龙华、宝安中心区、龙岗很多刚需的商品房涨的非常快，涨幅翻倍甚至几倍的。但豪宅那个时候涨得很慢，整个深圳湾的豪宅是9万到10万左右。

2、2017年到2019年，深圳楼市豪宅领涨，最大的龙头就是深圳湾，中间也有一些小的变化。

虽然深圳湾是龙头，但它慢慢会扩线。前年我们开始推荐华润城，去年重点推宝安中心区，当深圳湾的价格涨起来以后，和深圳湾类似的板块会慢慢补涨。

包括华润城为什么涨得这么厉害？首先都在南山；二是都有好的学位；三是都是很新的社区；四是深圳湾已经20万的时候，华润城会补涨，从10万涨到15万。

去年下半年开始，当深圳湾20万的时候，宝安中心区会补涨，会从7万慢慢涨到12万，这就是很核心的逻辑。

3、我个人的感觉，深圳湾有些20万的豪宅是高处不胜寒的。

深圳湾核心的领头羊依然是深圳湾一号，不过深圳湾一号快卖完了，价格也就是30万上下。恒裕在深圳湾的盘会开卖，但政府不可能批30万或更高的价。

深圳湾二手房价格到20多万的时候，离最高点就不远了，后续增长会乏力很多。

4、深圳的顶豪很多人拿它和香港做对标，但它的价格除了比香港的半山、香港西九龙个别价格便宜一点，其实已经超过香港70到80%的房产，这块也得稍微休息休息。

2016年很多人说龙华是宇宙中心，龙华却开始放慢了。2019年所有人都认为深圳湾的豪宅是最牛的豪宅时，都梦想买入深圳湾，这个时候也要警惕。反而是过去两三年涨得不是特别强的片区可能会补涨。

5、我个人判断，下一步2020年到2021年，很有可能一些刚需盘的表现会比豪宅好，我这里说的表现是涨幅的表现而不是绝对值的表现。

我个人认为当深圳湾的豪宅到27、28万的时候，应该会有横盘的过程，我不是说它跌，它会有横盘的过程。深圳很多4万多的刚需盘，包括6万多的改善型房产反而又有了新的机会。

6、房地产投资有一个非常重要的技巧，就是“比价”，要恢复到常识对价格进行对比。

就拿龙华和深圳湾之间的价格来对比，我觉得深圳湾的价格如果是龙华的两倍，我觉得是可以接受的。

比如说龙华6万，深圳湾12、13万，我是可以接受的。当深圳湾的房价是龙华三倍以上的时候，我觉得龙华一定会补涨。

龙华会被纳入深圳的核心区！接下来龙华核心板块一定会豪宅化！

1、以前很多人把龙华看成是福田的后花园，后面龙华膨胀成为宇宙中心，这两年又回落回来，被很多人认为是近郊区。但是我个人认为，将来一定会被纳入深圳的核心区。

首先政府的规划是把罗湖、福田、前海、后海、龙华视为深圳的核心区，并且龙华在深圳的地理位置，也决定了将来一定是深圳的核心区之一。

2、宝安中心区豪宅化之后，接下来很有可能就是龙华的豪宅化。

接下来会发现，龙华的刚需型产品越来越少，前几年龙华会有七八个楼盘在卖，今年龙华只有四、五个楼盘在卖。再发现龙华可能变成和宝安中心区一样，要花两三年时间等待一个新盘，这种情况下龙华核心板块一定会豪宅化。

这里提一下，之前金亨利也有一套二手房，挂牌价16万。当然有它的特殊性，因为户型是复式，赠送率比较高也有学位。

但这意味着龙华的很多业主，包括一些人对龙华的价格天花板在突破，他们觉得深圳湾卖20万的时候，我凭什么不能卖十几万？

3、两个项目会加速龙华的豪宅化，一个是金茂府，金茂府定价应该是10万以上。另外一个是龙光今年刚买的地王，这块地王的楼面地价是6.7万，将来基本要往十万以上走，这两个重要的楼盘会改变龙华房价的坐标体系。

对龙华房价很重要的利好，是壹城中心快卖完了，为什么这么说？

很重要的一点，这几年很多人买龙华的房子是拿壹城中心对标，壹城中心的商业配套不错，壹城中心卖6万多，别的房产怎么卖更贵的价格？

现在很重要的一点是壹城中心卖得差不多了，这也会导致龙华的房价坐标会发生很大的变化。

4、龙华是近些年深圳人口涌入最快的区域之一，每年深圳新进入人口50万，龙华有10万左右。

大家非常清楚，这10万人将来可能有一半人会离开深圳，剩下5万人就得想办法留下来，要么租房子，要么五年以后这里买房子。但龙华每年不可能有五万套房产供这些人购买，楼市是存在巨大需求的。

深国际万科和雅轩，主推建面约80-118㎡四种户型

深国际万科和雅轩，位于龙华区民治街道民乐路与梅观路的交汇处，福田-深圳北站双核中轴上，是龙华距离福田较近的刚需住宅盘。

交通配套方面，项目临近地铁4号线白石龙站、地铁5号线民治站；周边有南坪快速、北环大道、梅观路等城市快速路网，可快速通达城市各区域。此外，项目北面不到3公里即为深圳北站。

至于首次置业看中的商业配套，深国际梅林关更新单元有建面约3.5万㎡商业，同时紧邻上河坊购物中心以及建面约8万㎡的星河cococity。

项目周边约5公里范围内，有10座中高端商业购物中心。未来，项目将与旁边的星河COCO City，上河坊，书香门第商业、龙光玖龙荟、万科金域华府商业等形成集聚效应，变成龙华有影响力的商圈。

此外，教育配套方面，根据龙华区学区划分，项目目前小学学区是行知实验小学，初中学区被划进了潜龙学校初中部，两所学校在深圳来说口碑还算不错（学区划分及入学政策以教育局及学校规定为准，不作为开发商承诺）。

项目所处的中央高端住宅区，拥有城市中心稀缺的宜居生态环境，民治水库（4.5平方公里），附近还有白石龙公园、大脑壳山、银湖山等等。在这里，人们既能享受繁华的都市精彩、又能感受到亲近自然的宁静生活。

据了解，目前深国际万科和雅轩主推建面约80-118㎡四种户型，户型设计刚好符合年轻人的需求。对想在深圳安家落户的人来说，深国际万科和雅轩是个不错的选择。