释放需求！地方政府密集出台新一轮户籍、楼市新政

（原标题：地方政府密集出台新一轮户籍、楼市新政）

多年来横亘在中国城乡之间的户口藩篱,正随着经济、社会的发展逐渐被打破。

4月9日，中共中央、国务院发文指出，推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认，同时放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

一天前，南京市出台《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》，将本科学历直接落户年龄从40周岁放宽到45周岁，同时增加大专学历凭半年社保可落户的条款，进一步放宽了人才落户的限制。

无论是珠三角的深圳和广州，还是长三角的南京和杭州，抑或是被誉为“一带一路桥头堡”的西安，在过去三年里，从事实证明了人才新政的一石二鸟功效，既能为城市发展带来各种急需的人才，又能为房地产市场带来新的需求。

不仅仅是人才落户政策调整，自新冠肺炎疫情爆发以来，已经有超过30个省市发布各类针对房地产市场需求端的利好政策，涉及购房补贴、公积金贷款限制、降低首付、下调按揭利率等措施，部分城市还对原有的限购、限售、限价等措施进行调整。

华北某地财税系统人士告诉经济观察网，在不违背中央“住房不炒”大基调前提下，地方政府通过因城施策来缓解财政压力，是当前形势下不得已而为之的选择，“除了卖地和卖房，可选择的增加地方收入的渠道不多。”

这一轮针对疫情影响的楼市政策调整中，有包括广州、宝鸡、驻马店等6个城市在放松限购、限贷政策不久后，选择撤回。然而，更多的城市和地区选择了“只做不说”，即不出台具体政策文件，仅通过住房部门和金融机构口头传递放松限购、限贷。

调整背后

2月百强房企销售额同比下降34%左右，3月下滑17%左右，4月初头部企业的销售已经初步回暖，基本复工率达到90%以上。郝炬认为，受疫情影响，短期抑制了小阳春需求，但市场的基本表现依然会继续回暖。

中指院数据显示，2020年全国主要15个一二线城市中，仅有深圳、杭州、苏州等3个城市成交面积同比上涨，其他城市均有不同程度的下滑。其中北京、上海、西安和重庆下滑幅度均超过50%。

2月以来，杭州、厦门等50多个城市发文扶持房地产开发商，包括允许企业延缓土地出让金、降低获取预售证的条件和监管账户资金比例等措施。而针对需求端出台相关政策的城市也超过30个。

郝炬表示，地方对需求端政策的调整较为谨慎，对购房资格放宽基本没有明确说法，但不乏有城市默许一线销售放宽限制进行操作。以苏州等地出台的人才落户政策为例，其作用相当于在合理范围内放宽了限购条件。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁肯定近年来房地产对国民经济发展的重要作用，无论是产业带动，还是对城乡居民生活水平的改善，抑或是对地方财政和城市基础设施建设的支撑方面。

他认为，在中国特殊的体制条件下，由于政府和市场的双重推动，导致了地方政府对房地产发展的过度依赖，如地方债务增加，城市发展过于粗放，成本大幅度提高，房地产供给与实际需求在空间上严重的不平衡等。

在这种状况下，中央政府采取了严厉的房地产调控政策，从限价、限贷、限售、限建等政策入手，试图控制在局部地区和城市的房地产过度发展，进而缓解可能带来的金融风险。

上述华北某地财税系统人士介绍，房地产相关收入占财政收入比重较大，但由于实施较为严格的限购政策，从2018年下半年开始就面临着较大的财政压力。

在他看来，对于地方政府而言，解决财政收入渠道并不多，制造业企业的税收大部分通过各种途径返回去了，房地产的优势在于见效快。 “卖地有钱，开工有钱，竣工有钱，交房有钱，末了还算一笔土增税。”上述人士表示。

常住人口、人均可支配收入，通常被认为是支撑起房地产需求的重要力量。某房企投拓负责人表示，他所在公司专门为投拓建立一个模型，作为区域公司拿地的依据。其中人口绝对数量、每年新增人口、人均可支配收入是最为重要的三项指标。

根据南京市官方披露，截止2019年底，南京市常住人口为850万，而实有人口已经达到1031万，比2018年增加了42万。2019年宣布人口超过千万的城市还有杭州，当年新增常住人口数量达到了55.4万。

上海之外，长三角的杭州、南京和苏州的常住人口或实有人口均超过千万，过去的一年中，这些城市也是整个长三角区域乃至全国房地产成交最活跃的区域。

中指院数据显示，2019年一线城市成交面积同比上涨12%，二线城市涨4%，三线城市跌8%。其中杭州涨11.36%，南京涨19.97%，苏州涨11.07%。同期全国有16个城市土地出让金超过千亿，杭州以2836.6亿元稳居第一名，苏州和南京排在第4位和第7位。

2020年一季度，全国15个一二线城市有3个城市成交面积同比增长，其中深圳为6.32%，杭州为75.13%，苏州为37.75%。同期，全国有上海、北京、杭州和广州等4个城市土地出让金超过200亿元，其中杭州以508.5亿元居第三，苏州第9，南京排14名。

边际效应

郝炬表示，当前宏观经济对房地产行业的影响有两大不确定性。一是疫情在全球扩展，影响全球金融体系和资产价值的重估，不动产资产作为类金融的重要载体，将面临巨大不确定性。

第二个不确定性是由于全球疫情蔓延，中国的出口型企业和中小型服务业受到重创，短期体现在失业率上，中期来看将会明显影响到普通居民收入，收入的减少对于购房的支付能力会产生一定的影响。

李铁也表示，长期稳定的外来就业人口增强了城市的消费潜力，但如果疫情造成就业形势变化和大量中等收入群体的收入变化，即使采取促进落户等各项政策，也并不一定能稳定住原有消费预期，甚至对于就业和定居也会重新选择。

李铁建议，应对原有房地产调控政策进行调整，至少取消各种“一刀切”政策，实行因地制宜的房地产发展政策。对于在城市稳定就业和自主经营的外来人口，可以放开落户限制，鼓励他们在城市购房定居。

在后疫情时代，地方政府因城施策的实施也因城市定位和发展目标不同而各异。3月3日，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主题责任制通知》，在鼓励商品住宅用地发展安居型住房、商业、办公、租赁房的同时，也进一步加大限购力度，同时要求新出让土地实行现房销售制度。

3月30日，贵阳市住建局发布《关于进一步加强商品房购房首付、网 签、过度营销等销售行为监管的通知》，对首付贷、分期首付等方式进行严格禁止，同时强调了不得擅自调整住宅预售申报价格。

北京和深圳也对茶水费和预售申报价格作出规范，北京一位开发商人士告诉经济观察网，其旗下项目，早已具备预售条件，但由于申报价格原因，多次申请预售许可证，均被退回，“我们正在和合作方重新核算价格，预计近期能拿到证。”

不同于深圳、杭州、南京、苏州等地3月下旬出现成交大幅上升，北京楼市虽然有所谓恢复，但成交正在进一步分化，部分位置较好、品质较好、价格较低的项目受到市场热捧，为位置较为偏远、限购条件较为苛刻、总价相对较高的项目则去化滞缓。

然而，更多的城市则选择只做不说，除了重庆悄然启动的20%首付外，河北三河、大厂等区域部分项目已经针对首套房放开限购，而这一行为也获得官方默许。但官方仍对外表示没有放松限购。

作为北京的卫星城，在过去十年间，包括三河、大厂在内的河北环北京区域，吸引了大量在北京工作的人购房、定居，一定程度缓解了北京人口、公共资源压力。但从2017年5月起，多数环京区域均实施严厉限购政策。

李铁建议，在都市圈和城市群的中心城市周边建设适合中低收入者居住区，提供与收入水平相应的商品房。同时适度建设基础设施和公共服务设施，加强都市圈城市间轨道交通建设，方便居民在居住地和中心城市的就业通勤。

李铁表示，适度因城施策调整，对于人口流入地区和经济相对活跃的城市群、都市圈有积极带动意义。但对于人口流出地区，还是要严格限制房地产的土地供给，防止继续通过土地财政导致债务放大。