现在投资房产还合适吗？

来源：hunter 价投信徒亨特

又是周末闲聊时间。每周五亨特都放下市场，和大家一起聊聊诗和远方。

今天中午和一个关系很好的客户一起吃饭，中国人吃饭别的可以不聊，有一件事一定要聊，那那就是房子。

客户问我最近放水这么多，房子会不会涨？

我愣了愣神，还真不好说。

2000年我国M2总量为13.5万亿，2019年我国M2总量为198.6万亿，20年增长了近14倍。

14倍。

M2是什么呢？M2就是我们国家的广义货币，我们可以粗浅的理解为

20年间通过放水和经济增长，我国的M2增长了14倍，钱增加了14倍，但涨了14倍的资产却寥寥无几。

的资产却寥寥无几。

而房子，毫无疑问是吸水最多的那块海绵。

过去的经验告诉我们，放水大概率会带来房价的上涨，这次会不一样么？

在分析房价时我特别喜欢用宏（fang）观（chan）分析师任泽平的一个分析框架，长期看人口，中期看土地，短期看金融。

为什么长期走势需要看人口呢？因为人口是影响需求的，新增人口越多，需求往往越旺盛，新增人口越少，需求就越越少。

中期看土地，因为土地是影响供给的，在需求不变的情况下，供给越少，价格越高，供给越大，价格越低。

而金融或者说政策的变化往往只影响短期的供需，不影响长期的供需关系，所以金融往往是最短期的指标。

因此，过去中国房产的上涨核心逻辑是城镇化带来的城市人口增长而不是金融

2000年我国城镇化率是36.2%，2020年超过60%，年均增长超过1%。2000年我国人口接近13亿人，每年1的城镇化人口增长就意味着超过1300万的新增进城人口，进入一二线城市的人口就更多了

入一二线城市的人口就更多了。

更多了。

除了城镇化率的提高，改善需求也是重要的需求增量。2000年时城市里大多是灰突突的筒子楼，现在都是带绿化的小区。改善需求也供应了巨大的需求增量。

需求的暴增，大城市供需的失调才是房价特别是核心城市房价持续上涨的根本原因。

而政策的变动，往往只是催化剂或者是短期波动的原因。

对投资而言，必须考虑到房子是流动性很差的产品。特别是一二线城市的房子，往往都有限购限售政策，买了几年后才能卖，买了就是一笔中长期投资。根据短期政策的变化做中长期投资决策，毫无疑问是不合理的。

当然，如果本来就打算在今年买房或换房，最近至少算个短线比较好的时机，疫情带来地产商存货高企，有降价去库存回款的需求。

放水带来短期金融政策的宽松，对市场情绪还是房价都有潜在的推升作用。本就要买，挑一个还不错的短线时机，现在也是合理的。

就投资价值而言，从大趋势来说，我不认为房子还是未来10年最值得配置的大类资产。

首先从供需来讲，根据广发银行发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，中国家庭的房产配置比例已经达到77.7%。

就好像基金的88魔咒，在房产作为资产的配置比例已经高达77%的情况下，未来配置比例还有多大的增长空间，需求又还能有多大的增长空间？

其次如果我们把房产当作金融资产来看，他的内在回报率是很低的，大部分一线城市房产的租售比仅有1%-1.5%，远低于全社会的无风险收益率。

换句话说，我们现在把持有的房子卖了，去银行买个基本保本的理财，收益是把房子租出去的2-3倍。

之所以不少人还愿意继续持有房产，主要还是因为房产长期上涨的信仰还在，大家认为可以牟求价值的增长。

综上来说，我认为房产作为一个资产配置的大类，大概率

整体机会不大，但结构性的机会一定是存在的。就像上证指数2000年是2000点，20年后的今天是2700点，看起来收益率很低。

但格力，茅台，万科这些真正优秀的上市公司，也就是所谓的核心资产这20年为投资者创造了上百倍的收益率。买他们不比买房差。

房产中的核心资产在哪儿呢？还是那句话，长

房产中的核心资产在哪儿呢？还是那句话，长期看人口。

句话，长期看人口。

未来人口流入量越大的地方就是核心资产所在的地方。一二线城市核心地段的

今年在对民营学校进行招生限制纳入摇号后，学区房的价值是会有明显上升的。过去没有买学区房的可以花钱读很好的民营学校，现在没买学区房进不了这些民营学校了，只能参加摇号....公立学校学区房

校了，只能参加摇号....公立学校学区房的价值将会进一步上升

学区房的价值将会进一步上升。

步上升。

而且学区这个概念属于典型的难以颠覆的概念，学区的起源是就近入学，在离居住地近的地方读书。

未来难道会为了教育公平把人赶到很远的学校读书么？顶多搞搞多校划片摇号，有学区房的人读好学校的概率依然最大。学区房的价值很难被颠覆。

现在去澳洲美国置业，学区房依旧也是房产中介推销的销售重点，我们未来也很难有巨大的变化。

当然核心区域的房产也是很贵的，讲核心区域的房产是给大家提供一个思路。

如果购房不仅为了自主只寻求方便，也希望房产能得到一定程度的升值和保值，一定要往好的地方买，往所在城市的核心区域买，学区最好的地方买。越核心的地段，需求越旺盛，未来增值保值的概率越高。

如果就是看好房产价值，非要投资房产，一定要远离小城市，要往发展好的一二线城市走。一线当然最好，一线太贵投不起也可以买头部二线城市的房产，贵是贵了但也一定贵的有价值。

这就好比30倍pe的茅台和5倍pe的中信银行，我还是更看好茅台未来的机会。

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亨特写完文章设置好定时群发就出去吃火锅啦！今天就不翻留言和大家互动啦！

节日好好休息！今晚央妈又大发神威，下周市场还有希望！