疫情期间，你的房东减租了没？法律专家详解“不可抗力”情形

　　防疫进行时，各行各业的复工复产都在有序进行中。对于中小微企业而言，最近热门的话题有两个字——减租。

　　说起来，租客有租客的难处，房东有房东的道理。

　　疫情期间的房租，到底能不能减？如果能减，又能减掉多少？和房东协商不成功，该通过什么渠道解决问题呢？

　　4月3日上午10时，南方都市报推出“全力以‘复’先人一步——广州中小微企业疫后应对公开课”第二期，针对减租难题，邀请了广州市政协委员、广东南方软实力研究院副院长、广东卓信律师事务所高级顾问谭国戬做客直播间，为中小微企业答疑解惑。

　　疫情并不必然带来减租

　　南都：疫情下的租金到底能不能减？有哪些法律依据？

　　谭国戬：疫情发生后，承租方和出租方都共同面临疫情后果。从合同的角度来说，疫情并不必然会带来租金的减免。
首先要按照合同约定，要看不可抗力跟这给付义务之间受阻有没有关联性。

　　其次还要考虑合同的类型，考虑合同是否以居住为目的，还是因为其他商业活动。商业活动要看属于线上经营还是线下经营，是直营还是办公。这一系列因素都能造成租金是否能够得以减免。

　　最后，要从承租人和出租人的主体来考虑出租的房屋性质和企业经营状况经营。

　　“不可抗力”使用有条件

　　南都：是不是所有类型的租赁合同，都能以不可抗力或者情势变更条款来减租金呢？

　　谭国戬：这样的说法是片面的。对于其中的一些行业，比如像电影等娱乐产业，这种根据国家和地方政策要求必须停业的行业，属于不可抗力。像这种餐饮业客源必然会受到影响，也会出现一个经营困难，这种情况下适用情势变更。

　　南都： 中小微企业的租金究竟能不能减？

　　谭国戬：租金减免以广州为例，广东省出台《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》。广州市又出台支持中小微企业，在疫情防控的健康发展的措施。区里面包括黄埔区也出台了一些相应的政策。

　　村集体物业可协商减免租金

　　南都：在广州，如果中小微企业租了村集体物业，能不能争取到减租的可能呢？

　　谭国戬：关于村集体物业，要看几个方面。首先是租赁关系，在合同约定里面，有没有约定在不可抗力的情况下减租或免租，如果是说合同条款有，就要尊重合同。
如果是合同条款没有，就走协商的方式。通过协商的方式和出租人沟通。但村集体有特殊性，要召开代表大会对集体物业的减租实施方案进行表决，通过表决的结果，来决定是否减租或免租。

　　南都：中小微企业从事的经营活动很多，比如生产型企业、写字楼、餐饮等。三种不同的生产经营活动，租金减免方面是差不多，还是有一定的区别？

　　谭国戬：首先在减租上是两方面的问题。第一个减免是按照政策减免。第二个还没有对企业进行划分，只要承租区属国企经营用房，无论企业属于生产型企业、写字楼还是餐饮，都没有区别。如果企业在黄埔区，承租的是黄埔区的区属物业，没有减租政策。

　　南都：刚刚我们提到要区分不同的减免，哪一些租金是可以减免的？

　　谭国戬：比如像商业地产里面，至今都没办法恢复经营。电影院、KTV、歌舞、娱乐等等这一类的，容易人员聚集，容易导致传染风险，到现在都没有新的政策出来。这样的企业，可以通过协商也可以通过法律途径跟出租方沟通减免租金，或者是由法院来裁判。

　　无正当理由拒交租需担责

　　南都：如果房东的利益受到疫情影响，该怎么应对呢？如果租客就是不交租，房东能不能解除合同？

　　谭国戬：第一个要按照合同的约定。首先对于租赁关系是一个合同关系，要尊重合同约定。承租人没有一个正当的理由拒不交租是违约行为，要承担违约责任。违约行为根据合同里的违约条款进行处理。看合同的约定，根据违约程度，判断是否可以解除合同。第二，对于承租人，如果明确说明不履行合同，我们要考虑承租人不履行合同的原因是什么。

　　南都：如果租赁双方私底下沟通不融洽，最后没达成共同协议，要走法律途径应该怎么办？

　　谭国戬：在合同关系里面要看合同的争议解决机制。在争议解决机制里，约定的是诉讼还是仲裁，如果有明确约定的是仲裁方式，就按照仲裁条款来解决。 如果合同里既约定诉讼又约定仲裁，这样叫做约定不明，由诉讼来解决。

　　南都：如果租户拒不支付租金，是不是要承担一定法律责任？

　　谭国戬：在一个合同里，拒交租金需要承担违约责任。如果合同条款里有明确的违约金条款，要承担违约金。在承担违约金后，依据法院的判决结果，然由法院执行局执行判决结果。
当然如果拒不执行，会被列入失信人的名单，更严厉的还有一个拒不执行生效判决裁判罪，这是刑事方面的法律责任。

　　二房东减租要落实到承租人

　　南都：说到减租，还有一个关键角色，就是二房东。对于二房东们来说，如果一方面租客要求减租，但房东又说不能减，这种情况应该怎么处理？

　　谭国戬：首先当然第一个是合同相对性的问题，合同相对性就是说，这里面涉及到两个合同关系的处理，一个是房东跟二房东的合同关系，另一个是二房东跟实际承租人的合同关系。假如房东符合刚才提到的省、市、区的减租的条件的，在实际执行中，减免租金要落实到最终的承租人。

　　如果不符合省、市、区的减免条件，在合同里，房东是否允许二房东的转租的行为。如果允许，就根据合同相对性来处理。如果并不符合转租条件，实际承租人可以跟房东直接进行协商。

　　南都：中小微企业目前还有哪些困境，您有什么建议给大家？

　　谭国戬：疫情来临，大家都面临困难，需要有一个同舟共济、共克时艰的心态。如果仅仅因为疫情属于不可抗力，承租人要求减免租金，对于出租人显然是不公平的，出租人也是经营行为，减租对于他来说同样是损失。

　　省、市政府还有部分的区相应的都出台减租政策。因为疫情受到重点打击的行业，例如餐饮、文旅，这些物业可能属于村镇集体。像这一类型的物业，不在减租政策里。作为我们来说，提倡尽量能够参照省属、市属物业的减免措施，帮扶一下。

　　统筹：尹来 李湘莹 邹琳 卫志凌 关键明 陈军
采写：见习记者 丁慧 南都记者 董晓妍
视频：张静薇 陈赟健
摄影：南都记者 何玉帅
设计：尹洁琳 张许君