实施新战略，定下8千亿销售目标？恒大玩真的

文｜韩素云

昨天（3月31日）下午，恒大集团举行2019年业绩发布会。会上，恒大公布了业绩情况——2019年实现合约销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元。

根据克而瑞数据，恒大集团以6080万元的全口径金额和5782.1万元的权益金额，在中国2019年销售榜上分别排名第三位和第一位。

同时，根据《财富》发布的2019世界500强企业榜，恒大排名从2016年首次上榜的第496位，大幅上升至第138位。

会上，恒大集团董事局主席许家印提出了新的发展战略——高增长、控规模、降负债。与此同时，恒大还定下内部销售目标：8000亿。在今年1月初公布的2019年全年业绩时，其对外公布的销售目标为6500亿元。仅隔3个月，销售目标大幅提升23%。

“最难”销售季，恒大逆势而上

2020年新春开始，一众房企期待的“返乡置业潮”、楼市“小阳春”全部没有出现。取而代之的是，因新冠肺炎疫情影响，各地纷纷叫停线下营销、开盘及带看房等活动。

根据克而瑞数据，今年2月，全国百强房企单月销售规模同比降38%，百强操盘金额门槛降幅超30%。

就在大多数房企无所适从之时，恒大意外地进行了一场颠覆传统卖房模式的创新之举——通过线上销售、推广奖励等一系列的措施，收获了不错的成果。

1月，恒大集团合约销售金额405.5亿元，销售面积449.8万平方米；

2月，合约销售金额上升至447.3亿元，销售面积513.8万平方米。

综合下来，让恒大集团以866.7亿元和996.3亿元的操盘金额和操盘面积，以及875.5亿元的全口径金额和832.6亿元的权益金额，在房地产企业操盘榜、销售榜中，均拿下了第一名。

此外，在回款问题上，第一季度，恒大的销售额为1465亿元，增长23%；销售回款1133亿，大幅增长55%，行业排名第一。

3亿平方米存量土地供血，减拿地也降负债

要实现销售额不断增长，必须要有充足的土地存货。

2019全年，恒大共计购得土地储备153幅，并就现有39个项目进一步购买周边土地，新项目均衡分佈于北京、广州、南京、重庆、杭州城市。新购土地储备建筑面积达6703万平方米，但平均成本却低至2101元/平方米。

整体来看，截至2019年12月31日，恒大总土地储备项目876个，分布于中国237个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。这些项目总建面2.93亿平方米，将为恒大带来超过5200亿元的货值。而平均下来，这些土地储备的成本仅为1800元/平方米。

恒大在一、二线城市土地储备原值达3524亿元，占比比67%，平均楼面地价只有2252元/平方米。

同时，公司拥有旧改项目101个，其中在深圳的旧改项目达6个项目，为公司带来122万平方米土地储备。

在此之下，许家印提出了“土地负增长”的模式——未来三年每年减少土地储备3000万平方米。

他解释称，在土地筹备方面，集团现在的土地储备大数是3亿平方米，按照目前的销售规模，储备的时间约为四年半左右。“三年后，我们的土地储备大概是2亿平方米。随着公司销售额的增长，我们土地储备的实现，也就是两年的时间，既是科学的，又是合理的。同时，也能够保证公司拥有合适的土地储备，以实现可持续的发展。”

事实上，减少拿地同时也能为恒大降低负债。这也是其新战略中的“降负债”。即把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

许家印介绍称，若公司的销售额大规模地增长，而土地储备实现负增长，便是实现了“一升一降”，让负债大幅度下降。他强调：“我们的目的是要下大决心降负债。我们的目标是，2020年、2021年、2022年，每年平均有息负债要下降1500亿元。”

在2018-2019年，恒大销售回款情况维持每年在4500亿左右。若今年实现销售8000亿，按回款金额7000亿计算，则能增加2500亿的回款金额。同时，由于计划减少3000万平方米土地储备，将为集团节省600亿的支出。

如此看来，若按“高增长、控规模、降负债”的模式发展，恒大或将在2020年，乃至更长远的未来，实现更快更高质的发展。